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博弈长三角,“棋眼”杭州如何做活全局?
专访中国铁建地产浙江公司总经理 包海利
2016年03月25日 15:41:48 住在杭州网
【摘要】对于中国铁建地产而言,过去的2015年是具有跨越性意义的一年。在这一年里,中国铁建地产不仅创下了30亿这一入杭以来的最好销售成绩,同时也在土地市场多点开花,实现了在杭州各个方向的“全满贯”布局。

文/住在杭州网记者 盛哲徽

  导语:

  对于中国铁建地产而言,过去的2015年是具有跨越性意义的一年。在这一年里,中国铁建地产不仅创下了30亿这一入杭以来的最好销售成绩,同时也在土地市场多点开花,实现了在杭州各个方向的"全满贯"布局。

  2016年,站在新高点上的中国铁建地产,其视野得到了进一步的拓宽。地跨沪、苏、浙、皖、赣、豫五省一市的长三角区域公司的成立,显示了中国铁建地产跻身全国一流房企的决心。

  作为中国铁建地产在长三角最为重要的布局,杭州市场有着牵一发而动全身的意义。在过去的五年时间里,中国铁建地产在区域内积累了不少成功的经验。如何利用好这块跳板,继而走向更宽广的舞台,是入杭"第二个五年"的中国铁建地产需要去思考的问题。

主持人:住在杭州网总策划 丁晓红

嘉宾:中国铁建地产浙江公司总经理 包海利

 

Part1 对杭州市场的看法

现阶段地价和房价匹配,大事件推动带来楼市窗口期

中国铁建长三角布局图

  主持人:作为中国铁建地产浙江公司新的负责人,能不能首先说下您对浙江以及杭州房地产市场的印象和看法?

  包海利:从集团层面来说,我们对于杭州的未来是充分看好的,因此尽管这几年杭州楼市的波动很大,但我们每年都在拿地,坚持在拿地。

  对城市的看法,我主要从风险和投资角度来说。

  风险角度,个人判断,至少现在杭州的地价和房价是相对匹配的。也就是说,在这样一个城市,我的预期不会过高,但风险也不会很大。这和北京、上海是完全不同的,在这些城市,可能周边的房子卖三万,地价却已卖到四万了,所有身家性命全部压在土地未来预期上。在杭州,我把我的产品做好,服务提升上去,我有机会挣钱,有机会实现应有的收益,亏损的风险相对比一二线城市那么火热的市场要小一些。

  投资角度,我们为什么去年在杭州拿了这么多土地?一个,我们看好杭州的市场。另外,我们公司对下一步做大杭州战略还是比较有信心的,因为杭州未来的利好政策比较多,我们相信它会借着G20峰会,亚运会的这些因素,会迈向国际性都市的城市,因为它的基础设施条件比较好,另外有悠久的历史积淀在这里。只要有这么一个窗口,杭州有很大的上升空间,房地产市场也会借机走向比较好的局面。

  主持人:在中国铁建地产长三角的布局中,杭州这座城市是怎样的一个定位?为什么?

  包海利:毫无疑问是一个核心的地位,目前我们在浙江一共有10个项目,其中就有9个在杭州。去年以杭州为主战场的浙江公司,完成了30个亿的销售指标,这个数字,为中国铁建地产长三角区域去年销售总额约40%,占到了中国铁建地产全国销售额的约10%。所以,无论是从长三角,还是全国的角度讲,杭州之于中国铁建地产都有十分重要的意义。

Part2 对过往经验的认知

重品质、踩鼓点、贴地气,攻略杭城的“秘诀”

中国铁建·江南国际城效果图

  主持人:尽管入杭只有短短五年的时间,但扩张及发展的速度之快,却可在外来房企中位居前列,您觉得中国铁建地产在杭州的取胜之匙是什么?在杭州的这些成功经验能否在长三角的其他城市中得到推广?

  包海利:其实这几年我们走的也不是顺风顺水,前面几个项目也交了不少学费,挺难的。但我们及时在总结经验,吸取教训,知道我们的短板在哪里,跟别人差在哪里,树立了品牌的概念。

  至于其他城市能借鉴什么这点,我觉得不同的城市无论是人文,还是市场环境都不一样,因此消费者的需求也不一样,细的方面还要具体问题具体分析。但有一点是肯定可以借鉴的,就是把产品品质做上去,服务提升上去,树立我们的品牌,这是过去五年我们所有成功经验最为核心的一个出发点。

  主持人:在过去的五年时间里,从发展的策略,以及品牌的营造而言,您觉得中国铁建地产浙江公司取得了哪些进步,积累了怎样的经验?

  包海利:从战略角度讲,可以看到,过去五年我们的布局都是踩在了城市发展的鼓点上的,这是我们能在区域打开局面最为重要的一点。最为典型的例子就是江南国际城,它的出现正好赶上区域规划和政策的利好,加上在这个项目之前,我们通过青秀城在区域内积累了一定的人气,在产品上掌握了一些经验,所以我们可以看到,江南国际城的销售非常的好。

  品牌营造这块的进步,我觉得主要还是反映在“生活家”这个理念上。生活家是在怎样的前提下提出的呢?之前,在青秀城、国际城、国际花园几个项目开发过程当中,我们感觉到与市场不相融洽的地方,需要我们自身改变的地方,所以我们认识到了品牌对企业的重要性,提出了“生活家”。主要涉及到,第一,教育家,做好小区的教育配套。第二,医疗家,我们为业主提供便捷的医疗咨询服务。第三,享受家,从社区商业配套等等方面服务业主。经过两年时间的发展和深化,这个理念的正确性可以说已在我们的国际城系列产品中得到了验证。

Part3 对新项目的解读

“合作”成新品主旋律,城西项目将首次引入洋房

中国铁建·西湖国际城效果图

  主持人:2016年,中国铁建地产在杭州会有哪些新项目推出?具体的推盘时间是怎样的?

  包海利:今年楼盘基本都在下半年推出,因为拿地的时间都是去年10月份往后,受预售新政的约束,开盘多要等到下半年。

  主持人:回顾去年中国铁建地产拿下的土地,位于城西的三墩北的那块,也就是现在的西湖国际城可以说是意义最大的,因为它完成了中国铁建地产首进城西的夙愿,从而使得中国铁建地产完成了在杭州四个大方向上的布局。怎么看待这个区域?作为中国铁建地产在城西的第一个项目,它将是怎样的一个产品?

  包海利:中国铁建入杭以来,西湖区就是我们一直最迫切希望进入的区域,之所以到现在才实现,是因为过去几年中区域的土地出让次数很少,我们的机会不多。去年我们抓住契机,拿下了三墩北地块,我们认为这个区域未来的规划是比较好的,是具备发展潜力的。

  作为中国铁建地产在城西的首个项目,我们计划沿用我们的王牌产品,即国际城系列,将之打造成一个高品质的楼盘,而这个产品同时也会是国际城系列的最新升级版!

  产品设计上,我们引入了高层+洋房的规划。高层大概是90方和120方左右的户型为主,满足刚需客户。洋房产品主要是120方和部分140方-160方的产品,满足一些首改和再改客户的需求。值得一提的是,洋房这个产品在我们过去的项目中是没有的,换而言之,这也是中国铁建地产杭州公司首次打造该类型产品。这种复合式的开发模式,将给予客户更多的选择。

  主持人:可以看到,在中国铁建地产今年新推出的项目中,合作开发的项目占据绝大多数,怎么看待合作开发的模式?

  包海利:首先,合作是房地产行业发展到现在的趋势,你要不合作,一个开发商独立去市场上硬拼着拿地,经营的风险会越来越大。因为一个项目要做成功不仅需要融资能力,还需要设计能力,产品打造能力以及后期销售能力,一个环节做不到,有可能就会影响到项目的成败。在这些环节中,有些是我们的长处,有些是别的开发商的。因而通过合作,我们就能取长补短,更大程度的分担风险,保障各自的利益。

  第二个,合作之后,相互学习管理经验和管理理念,对公司也是有好处的。只要是本着这种相互信任、理解、共赢的态度去合作,跟谁都可以合作,都没有问题,哪个项目都可以合作好。

Part4 对未来的展望

城西、城南将重点布局,力争跻身杭城TOP5

新格局下的中国铁建地产

  主持人:接下去在土地市场上会是怎样的一个策略?拿地的指标是怎样的?哪个方向最可能成为下一个深耕的区域?

  包海利:这几年我们一直在杭州投资,今年区域公司成立之后,对杭州重视程度只增不减。我们现在已经有十个项目在售,下一步只要符合我们中国铁建的打造中低端,部分中高端,快进快出开发原则的土地,我们都会去参与。但我们重点会在城西和城南,即西湖国际城这一带,以及已经深耕的钱塘江以南区域。

  如果说中心城区有好的地,我们也会积极的争取,毕竟在中心城区更有利于中国铁建品牌的树立。

  主持人:具体到产品、营销层面,在第二个五年里,除了继承过往成功的经验外,会有哪些创新?是否已经有了初步的方向或计划?

  包海利:产品上,我们以后还要多创新产品类型。比如说现在西湖国际城就是引进了洋房产品,以前都是高层,丰富我们的产品线。户型上,我们还继续在原来基础之上探索高溢价,符合更多客户需求的户型,让我们的产品得到大家的认可。社区配套上,要把生活家的理念进一步深化落地。

  下一步我们要考虑的,还要做一些高端和改善类的产品,在这方面多下下工夫。包括在产品定位,户型,产品打造以及后期物业服务等等各方面,我们还想通过丰富产品线树立品牌。

  主持人:中国铁建地产今年的目标是什么?第二个五年计划的目标呢?

  包海利:短期来说,2016年,我们要实现45个亿的销售,长期来说,也就是第二个五年计划,我们希望尽快跻身杭州房企的TOP5。另外从公司的管理以及品牌各方面,以及能力提升方面,我们想把杭州公司做成长三角区域公司,乃至中国铁建地产集团的一个样板!

  记者点评:

  从销售额不足10亿,排名30位开外,到2013年,销售额全年超14亿,再到2015年实现30亿元的销售。在入杭的外来大鳄中,如中国铁建地产般每年都在稳步提升的并不多见。不过也正因如此,2016年,站在"第二个五年计划"开端的中国铁建地产,反而有着比以往更大的压力,毕竟百尺竿头要更进一步并不是一件容易的事。

  怎么做?开拓与创新!这是2015年末本网对时任中国铁建地产浙江公司掌门人马建军进行专访时他给出的答案,而今这个答案又原原本本的从其继任者包海利的口中说出。这种在战略上一以贯之的作风,或许正是脱胎于"铁道兵"的中国铁建地产能够持续进步的根源。

  入杭第二个五年,中国铁建地产如何利用杭州这枚"棋眼",做活长三角全局,且让我们拭目以待!

 
来源:住在杭州网  作者:盛哲徽  编辑:邬昳
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