调查:销售涨幅140%!临平商业真的“火”了?
来源住在杭州网  作者:盛哲徽  时间:2016年03月02日 16:41:56
 相对于住宅市场的平淡,临平商业在过去几年表现抢眼。数据显示,在刚过去的2015年,临平的商业销售套数及金额均刷新了历史新高,其中销售套数较前一年的涨幅更是达到了惊人的140%!

文/住在杭州网记者 盛哲徽

  2月18日,位于临平新城的188亩地铁上盖地块成功出让,这也是该区域2016年出让的第一块商住地。值得注意的,该地块虽为商住性质,但却要求以商业为主,商业、商务建筑面积最少要占到7成。

  类似的限制在临平的土地市场上并不少见,记者查阅资料发现,在2014年至今的两年多时间里,区域出让的涉宅用地有超一半规定了商业建筑的面积下限。

  土地市场的这个现象,一定程度上反映了区域商业的现状。相对于住宅市场的平淡,临平商业在过去几年表现抢眼。数据显示,在刚过去的2015年,临平的商业销售套数及金额均刷新了历史新高,其中销售套数较前一年的涨幅更是达到了惊人的140%!

  临平商业真的“火”了么?

  销售数据创新高,近5年临平商业“一路飙红”

  就销售数据而言,这个答案无疑是肯定的。

  2015年,临平商业的表现异常突出,全年成交3994套,揽金15.7亿元,无论是成交套数还是成交金额都创下历史新高。在2015年余杭区商业销售套数TOP10中,临平板块更是豪取四席,在数量上高居第一。

  不仅如此,将时间线再往前推,可以发现,在近5年的时间里(2011-2015),临平商业始终保持着一条上升的曲线,销售套数和销售金额均呈每年递增的态势。而在同一时间,在整个杭州范围内,如临平板块这样能在商业地产上保持稳定增长的区域并不多见。

  然而上升的成交曲线并不能和市场繁荣划等号,房地产也非简单的数字游戏,在临平商业地产漂亮的数据之下,实则存在着诸多不确定因素。

  因素一:去化慢于供应,库存占余杭区总量四成

  首先是库存。

  数据显示,在过去的五年时间里,临平板块的新增商业供量与其成交量呈正比,同样为每年递增,且每年的新增供应量均大于成交量。以2015年为例,7961的新增供量,不仅远大于区域商业成交总量,甚至比整个余杭区的商业销售套数总和还要高(7385套)。换而言之,临平商业的去化速度和供应速度之间存在着较大的差距。

  这种差距的存在,使得临平商业的库存一直保持在高位。据统计,截至2015年底,临平商业的可售供量为45.9万方,这个数字约为整个余杭区商业可售供量的40%。此外值得注意的是,在近五年的时间里,临平商业库存在整个余杭区商业库存中的比例始终居高不下,最低的亦接近30%,且呈逐年走高的态势。

  戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光在分析临平商业现状时指出,在过去较长的一段时间里,临平板块在商业用地和住宅用地的放量上存在明显的不均衡,商业用地在出让数量要远远多于住宅用地,正因如此,开发商若要进驻区域,商业可说是一条必由之路,这种情况的存在使得区域的商业供量出现了大的提升。

  “目前来看,临平板块无论是酒店式公寓,还是商铺,其前景都不容乐观,因为板块内的商业供量已经远远超过了需求,这个问题暂时可能还没反应到销售层面,但随着时间的推移,一定会日益凸显,继而给销售带来影响,大概率出现后继乏力的现象。”汤耀光如是评价。

  因素二:成交均价下滑,酒店式公寓“以价换量”明显

  除了高企的库存,临平商业还存在着”以价换量“的现象。

  2015年,临平商业虽在成交金额和套数上较2014同比有明显增长,但在成交均价上却出现了下跌。其中,酒店式公寓由2014年的约7500元/平米下降到了约6000元/平米,商铺的成交均价则由1.9万元/平米下降到1.7万元/平米。

  尽管酒店式公寓和商铺的成交均价都出现了下降,但在具体的原因上,两者又有所区别。


临平北商业体万宝城效果图

  商铺均价的下降和临平北商业体万宝城的强势有很大的关联,2015年,临平板块共成交商铺1858套,其中万宝城一家就占到了1600套,为总数的86%。也就是说,临平商铺的成交均价在很大程度上受到了万宝城成交均价的影响。由于万宝城商铺主打的优势即小面积、低总价,因而其单价并不会太高。

  如果说商铺以价换量的现象还不甚明显的话,那酒店式公寓就比较突出了。记者查阅数据发现,2015年,临平板块共成交酒店式公寓1980套,其中成交最好的三个月分别为6月、11月和12月,而这三个月该类产品的成交均价均没有超过6000元/平米,反之,成交最差的三个月,2、3、4月,成交均价最低的亦在7000元/平米以上。

2015年临平商业项目全年成交金额排名

排名 名称 板块 套数(套) 面积(㎡) 金额(万元)
1 万宝城 余杭经济开发区 2695 64444 65581
2 欢乐城 临平南苑 476 21985 15316
3 九悦印象 临平南苑 96 11319 11444
4 和合财富中心 临平南苑 132 12285 11256
5 富邦星座 临平南苑 67 8423 9561
6 CBC时代大观 临平南苑 204 9105 6334
7 五月花城 星桥街道 17 4838 5809
8 临平西子国际 临平南苑 19 3581 5398
9 银领时代 星桥街道 17 1951 3456
10 理想银泰城 临平南苑 16 1196 3296

  因素三:商业项目冷热不均,分布过于集中

  将临平板块2015年的商业销售进行细分,可以发现,看似光鲜的数据背后实则存在着严重的冷热不均。

  区域2015年商业销售排在第一位的万宝城,总成交为6.6亿元,在成交金额榜单上一骑绝尘。而由排在2-4位的欢乐城、九悦印象、和合财富中心组成的第二梯队,在销售额上和万宝城有着极大的差距,最高的欢乐城,销售额亦不过1.5亿元。值得注意的是,在临平2015年商业销售金额TOP10中,有过半的项目销售总额没有超过1个亿。

  除此之外,商业分布过于集中是临平商业存在的又一个问题。

  浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚说:“摊开临平商业的版图,我们可以清晰的看到,在地铁1号线临平、南苑这两个站口的周围分布着大量的商业综合体,特别是迎宾路,短短几公里内就有理想银泰城、崇邦·余之城、华元·欢乐城三个大型综合体,如此集中的分布不仅容易分散客户,且极可能造成同质化竞争,影响后续的销售。”


  后记:

  “自古临平富民殷”,在浩瀚的历史竹简上,富饶繁荣的临平城一直是富商巨贾的聚集地,从不缺各种商业模式。近年来,在大力打造临平副城的背景下,各大商业地产项目陆续进驻临平,更是有效地带动了区域的成交。

  然而正如狄更斯在双城记中所写道的,这是最好的时代,也是最坏的时代。在漂亮的成交数据背后,库存高企、以价换量、冷热不均等不确定因素的存在是不容忽视的。要实现真正意义上的商业繁荣,临平显然还有较长的路要走。

 本文编辑:卢一
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