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【独家解读】丁建刚:大力救市但仍不及2008年
2016年02月26日 22:22:35 住在杭州网
【摘要】继本周一正式落实契税、营业税新政之后,杭州市政府于今日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见(征求意见稿)》。

  文/浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员 丁建刚 

  一、政策解读

  1、最大的变化是,这次的政策发布先发征求意见稿,留有修正和完善的余地。

  2、土地方面。最实的措施是“对土地出让实行统一管理,市区范围内经营性用地(不含工业用地)出让方案需报市政府同意后实施,统筹安排土地供应计划。”

  这意味着,包括萧山、余杭在内的土地出让将由市政府统筹安排,主城区和萧山区、余杭区各自为政的土地出让局面将扭转,甚至结束。

  3、信贷方面。强调首付比例可以按照央行和银监会的下限执行。

  这一点有了周小川在今天G20财长会议上个人住房按揭贷款杠杆可以继续加大的表态,杭州已经没有任何压力。

  鼓励给个人购房贷款优惠利率,但各家银行能优惠到什么程度,一般是由商业银行总行决定的。

  但杭州市政府强调了一点,“对在杭银行机构发放商业性个人住房贷款的情况,纳入市政府对其支持地方经济发展贡献评价指标体系。”这一条给商业银行施加了一点压力。

  4、公积金方面。在全国范围内正常缴存公积金的职工,购买杭州市范围内的住房,可申请使用杭州公积金贷款。

  这一条力度较大,但同时也令人担心,如此大的力度,是否可持续?公积金余额不足时,又要产生贷款拖延等,这项政策有过教训。

  同时,对公积金贷款购买二手房的政策继续放宽。二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年,最低首付款比例降到20%。

  有一个悬念,最低首付比例降到20%,是指首套还是二套?没有说清楚。

  5、税收方面。重申全面落实一周前刚刚发布的财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

  6、户籍方面。在桐庐、临安、建德、淳安四县(市)购房的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母,可以在当地申请登记常住户口。

  这一点仅仅是重申。事实上,2015年12月《浙江省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》已经明确,全面放开县级市到户籍,只要有地方住,不要说购房,哪怕租房都可以落户。

  7、 保障房政策方面。暂停经济适用住房保障申请受理,暂停新选址建设经济适用住房、公共租赁房。

  这一条力度较大,意味着除回迁安置以外,全面暂停建设保障性用房。

  8、 加大货币化安置方面。国有土地拆迁,鼓励全部实施货币化安置;集体土地拆迁,可选择一套实物安置房,其余安置面积实行货币化补偿,鼓励选择全部货币化补偿安置。

  9、完善居住区配套基础设施和公共设施方面。未落实地块周边配套设施的不予安排土地出让。

  这一条似乎很刚性,但这些配套完善到什么程度现实中很难度量。

  另外,鼓励房地产开发企业转型,发展住房租赁市场,优化房地产发展环境等等,基本上重复中央政府的说法。

  二、政策评论

  总体来说,这次的救市政策涉及方面较多,但对房地产市场影响最大的几个方面,金融、税收、土地没有非常刚性的政策。

  事实上,信贷政策权力也不在地方政府;税收政策财政部、国家税务总局和住建部已经刚刚颁布了优惠政策,杭州市政府也没有出台2008年那样大力度的地税返还政策。

  土地方面虽有一些原则强调,但也没有全市或区域供地量的指标限制。

  因此,只能说是一个全面大力度的政策,但绝非空前,力度仍不及2008年的救市政策。

  这些政策能够直接涉及的购房人群和实际优惠力度并不大。但是,保障性住房等政策的改变,会使得需求部分导流向商品房市场,对渐进去库存会起到作用。

  当然,更大的作用在于,中央政府和地方政府密集政策对公众市场预期的导向。

  [浙报传媒地产研究院浙江在线·住在杭州网]

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来源:住在杭州网  作者:丁建刚  编辑:叶露
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