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丁建刚评论:拆小区围墙的焦点在于可行性和合法性
2016年02月23日 15:41:59 住在杭州网
【摘要】中国现在的土地出让模式,房地产开发模式,物业管理模式,都决定了住宅建设基本上是封闭式的小区。要想改成非封闭式的街区制必须首先修改一系列法律法规,涉及到土地出让、城市规划、房地产开发、物业管理等诸多法律法规。

  浙报传媒地产研究院院长 丁建刚

  最近几天,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。”【相关新闻:你的小区围墙会拆了吗?中国城市将不再建设封闭住宅小区

  这份文件发布后,引发整个社会的轩然大波。

  因为这可能会引发7.5亿城市居民居住模式的重大改变。对于这项政策议论最多的是,政策本身是好还是坏?部分媒体甚至发动了大规模的民意调查。

  而事实上,这一类的问题好坏之争是很难有统一的认识和结果的。

  不同人从不同角度和不同利益出发来判断这件事情,会得出截然不同的结论。

  从全世界主要的大城市和特大城市,大多数都采用街区制,这是一个事实。

  街区制有利于疏通城市的毛细血管,缓解交通压力,有利于合理均衡的布局商业,有利于土地的集约和节约利用,也是现代城市规划中较为普遍的理念。

  但在中国,城市的房地产开发建设是以成块成片的土地出让,建设封闭式的小区为主要模式。

  因此,我们在讨论以下话题的时候,先假定,这种街区制是科学合理和先进的。

  那么,这种先进的理念在中国是否可行呢?这又涉及到新建小区和已建成小区两部分。

  第一,未来房地产开发即新建小区,采用非封闭的街区制是否可行?

  第二,对原有的已建成住宅小区拆墙打开是否可行?

  在讨论和思考这项政策的可行性时,必须,也是最重要的一个考量准则,就是合法性。

  任何政策都需要合法性的审查,更不要说这样一项事关中国7.5亿城镇居民居住模式的重大变革的政策。

  首先,讨论未来新建非封闭的街区制住宅的合法性问题。

  中国现在的土地出让模式,房地产开发模式,物业管理模式,都决定了住宅建设基本上是封闭式的小区。要想改成非封闭式的街区制必须首先修改一系列法律法规,涉及到土地出让、城市规划、房地产开发、物业管理等诸多法律法规。

  在这些法律和法规没有修改之前就改变开发模式,既不合法,也不可行。

  比如,未来的土地怎么出让?整块土地出让,还是分成只是造房子的那部分碎块的小块出让?甚至涉及到土地出让金怎么算的问题,更涉及到容积率、绿化率、建筑密度等诸多土地出让的指标怎么定?

  还有,小区打开之后,开发商是不是以后只造房子,景观绿化和楼宇之间的道路都不用管了,都变成市政工程了?

  还有《物业管理条例》中的物业管理区域的概念怎么修改?

  如果这一系列法律法规能够并已经做了修改,那么建设非封闭的住宅小区也就是合法的了,当然也就是可能和可行的了。

  第二,对已建成小区的拆墙开放,这个问题就复杂得多了。

  这实际上是在对已出让的土地使用权存续期内政府的规划变更。从契约上说,应该是一种政府的违约行为。

  而《物权法》第七十三条有明确规定,“建筑区划内的道路,属于业主共有。建筑区划内的绿地,属于业主共有。”

  因此,这项改变绝非那么容易,将引发剧烈的法律冲突。

  对于已建成的封闭式小区拆墙开门开路,对原有的业主来说,几乎就是部分拆迁(只不过是房子没拆,绿地花园、公共设施和小区内部道路拆了)。唯一可以走的道路是,在法律的基础上,与原有业主协商,并给予原有业主利益补偿。如果没有这样的法律程序,和违法暴力拆迁有什么区别呢?

  但是在中国,对于已经住在封闭式小区的人们来说,这样的协商和谈判恐怕不是一件容易的事情。

  因此,拆小区围墙要讨论的不是这项政策本身的好与坏,焦点在于这项政策是否可行,是否合法。

  [浙报传媒地产研究院官方网站浙江在线·住在杭州网]

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来源:住在杭州网  作者:丁建刚  编辑:姚曹洁
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