[杭州来福士]年终答谢会
[紫郡]初五迎客享红包
[佳源名城]春节不打烊
[翡翠城]8000万新春钜惠

您当前的位置 :浙江在线 > 住在杭州 > 新闻网 > 楼市快报 > 其他 正文
社科院学者:靠农民工来去房地产库存思路不可行
2016年02月13日 09:55:08  住在杭州网
【摘要】在某大学经济研究所主办的“原富论坛”第十二次讨论会上,中国社会科学院金融研究所研究员尹中立,对于当前房地产形势主要谈了三点看法。

  在某大学经济研究所主办的“原富论坛”第十二次讨论会上,中国社会科学院金融研究所研究员尹中立,对于当前房地产形势主要谈了三点看法:一是当前深圳房价和其他一线城市分化的现象和股市有关;二是靠农民工来去房地产库存的思路不可行;三是房地产市场去库存的根本目的是稳投资。

  以下是发言全文:

  谈到房地产市场,我估计所有的人跟我一样都很困惑。本人开始研究房地产市场是十年前,当时的北京房价在一万左右,但自己工资只有2000元左右,口袋里囊中羞涩,因为现实的需要,产生了对这个问题的观察、分析的兴趣。一开始把注意力放在房地产投机行为上,认为是浙江人、温州人炒房团把北京的房价炒起来了,曾经写了一篇抨击的文章,核心观点是政府应该打击温州炒房团。回过头来想一下,其实这种观点是站不住脚的。

  进一步研究,发现房价和人口结构有关系。从人口结构的角度来看,上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮,60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口,这批人到1998年前后正好30多岁,他们进入必须成家立业买房的时候,因此,中国进入住房需求的高峰。

  住房制度改革在1998年开始取得突破性进展应该与住房需求的压力有关。政府关于住房问题的关注从1981年开始,邓小平同志做出了明确的批示,从1981年提出住房制度改革一直到1998年,雷声大,雨点小,很难推动,因为这个事情是牵一发而动全身,社会风险很难评估。为什么1998年不得不做这件事情?除了亚洲金融危机的压力之外,另外一个内生的压力就是大量60后在那个时候需要买房子,以前的实物分配制度已经难以维系,必须放开房地产。

  如果从人口结构的角度来看,2015年将是中国住房需求的拐点。这一点可以类比日本的人口结构和房价之间的关系,日本的劳动人口占总人口的比重是在1990年达到了峰值,后来往下走,中国的峰值是2015年。从人口结构的角度来看,未来房地产问题一定是比较严重的。

  研究房地产价格的另外一个视角是货币政策。当货币政策扩张则房价必涨,反之,货币政策收缩则房价走弱。2001年以后,人民币出现升值压力,大量国际资本流入中国,加上出现较大规模的外贸顺差,使得外汇占款快速增加,中国出现流动性过剩,2005年前后的房地产价格上涨与此关系密切。

  如果看看2015年的房地产价格走势,似乎和人口结构及货币政策等因素关系不大。因为2015年的情况是两极分化,而且分化很严重。首先是一线城市和三四线城市有明显的分化,这是以前房地产市场所不曾有过的。从2000年一直到2010年,每次房价周期波动当中,一线城市,三四线城市都是齐涨共跌,不同城市的房价变动幅度不同但波动的方向是一样的。但是这次明显出现了分化,一线城市是涨的,平均涨了20%左右,深圳涨了40%多,但是三四线城市大部分是下跌的,最多的跌了5%点多,这种分化以前不曾有过。

  另外特点是,一线城市本身也在分化。深圳从来没有当过老大,以前房价在上涨的过程当中,龙头要么是北京,要么是上海,从来没有广州或者是深圳。但是这次深圳的房价涨幅遥遥领先,深圳涨了45%,北京新房是9%,二手房涨了10%,上海只涨了12%,广州涨了8%,7%。可以看到,一个是45%,另外三个城市是10%左右,差距非常大。对于深圳房价上涨这种突出的表现,很显然和人口结构的关系不是太大。

  怎样解释深圳和一线城市这种分化的现象?有很多人解释,比如说3·30政策的刺激,2015年3月30号国务院出台了一系列房地产刺激政策,问题是以前也有类似的政策,一旦刺激,要么同涨,要么都不涨,为什么这一次一线城市涨起来了,而其他三四线城市并没有被刺激起来?这是第一个疑问。

来源: 新浪财经  作者:  编辑: 周杭
版权和免责声明
  凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。
  本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  联系电话:0571-85399752。
增值电信业务经营许可证: 浙B2-20080242 互联网新闻信息服务许可证:国新网3312006001 网络文化经营许可证:浙网文[2012]0216-022号
信息网络传播视听节目许可证:1105110 互联网出版许可证:新出网证(浙)字21号 互联网医疗保健信息服务: 浙卫网审[2012]19号
工信部备案号:浙B2-20080242-1 广播电视节目制作经营许可证:(浙)字第057号短消息代码证:浙号[2006]00072-B011
网站简介 | 网站合作 | 刊登广告 | 联系方式 | 主持人介绍 | 法律顾问
浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办  浙江在线新闻网站版权所有
分享按钮