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2016年房地产市场大猜想:房价还会继续涨吗?
2016年02月10日 08:38:47  住在杭州网
【摘要】整体市场在恢复,但城市之间的分化依然明显。一线城市远好于其他,二线逐步恢复,三四线还在下降。

  2015年3月30日,央行和财政部分别发文,松绑二套房贷并减免营业税。在支持刚需、改善需求以及去库存的宽松政策基调下,中国楼市整体持续恢复,2015年房价以涨势收尾,一线城市房价涨幅遥遥领先。

  据中国国家统计局2016年1月18日公布的数据测算,去年12月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升1.6%,连续第三个月上升且涨幅较11月的0.9%明显扩大。

  参考消息援引中原集团研究总监刘渊的话表示,“整体市场在恢复,但城市之间的分化依然明显。一线城市远好于其他,二线逐步恢复,三四线还在下降。”

  压力较大的三四线城市如何去库存,地方政府如何鼓励农民工进城买房成为题中之义。

  2016年1月22日,国务院总理李克强在国务院常务会上,重点关切了推进新型城镇化的工作。李克强表示,按照国家新型城镇化规划要求,抓住农民工融入城镇这一关键,通过深化改革加快推进新型城镇化,既是重大民生工程,也有利于扩大有效投资和消费,促进城乡、区域协调发展。

  李克强强调,在政策具体实施过程中,须进一步抓住全面实行居住证制度、加大棚户区改造力度等重点问题。当天会议要求各地结合本地实际,抓紧制定居住证暂行条例实施细则,使有别于以往各类暂住证、含金量更高的居住证制度覆盖全部未落户的城镇常住人口。会议决定,加快城镇棚户区和危房改造,提高棚改货币化安置比例,将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇。

  几乎同一时间,山东、江西等地明确了对首次购买城镇住房的、符合条件的农民给予财政补贴,按规定享受税收优惠政策,并根据各自实际情况出台个性化措施。

  业内人士认为,鼓励农民工购房有望全国化铺开,对于一些库存较严重的城市在实施力度上可能会更大一些。

  2016年的中国楼市将如何发展,澎湃新闻与你共同猜想。

  1.房价会不会降?

  2015年楼市收官,12月份房价继续上涨。

  1月18日,国家统计局发布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格显示:12月份,70个城市中,有43个城市房价止跌或上涨。

  一线城市中,深圳和上海房价涨幅领先。数据显示,北京新建商品住宅环比上涨0.5%;上海环比上涨2.1%;深圳环比上涨3.2%;广州环比上涨0.7%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,环比仍在下降。

  刘渊预计,2016年全国新房市场销售量将下降5%,房价上涨5%,新开工面积同比下降5%,一线城市短期还是看涨。

  按照易居研究院《2015-2016》年度全国房地产市场报告中预测,2016年70个大中城市房价将继续上涨,源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看,限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化,都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看,每轮房价上涨都会至少持续十几个月份,2015年只上涨了8个月,2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶。

  2.房地产税会不会征收?

  据《经济参考报》报道,作为中国税制改革的重要组成部分,房地产税改革是中国增加直接税、降低间接税,调节税制结构的重要一环。张新燕澎湃资料图

  2015年8月,备受关注的房地产税法正式进入全国人大立法规划,这也意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段。何时出台,只是时间问题。

  中央财经大学财经研究院院长王雍君认为,加入立法规划意味着对房地产税的讨论已经进入总结思路阶段,房地产税是铁定要开征的。

  据《经济参考报》报道,作为中国税制改革的重要组成部分,房地产税改革是中国增加直接税、降低间接税,调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管,全部收入归地方,成为地方税源的重要补充。

  华夏新供给经济学研究院院长、全国政协委员、财政部财政科学研究院原所长贾康表示:有关房地产税的推出现在来看已和原来计划的时间表不匹配了,现在就看人大什么时候启动一审。

  3.《不动产登记暂行条例实施细则》落地,会影响房价吗?

  《不动产登记暂行条例》曾被视作反腐利器,一旦执行,官员瞒报登记资产信息等情况将有效减少。

  2016年1月20日,国土资源部公布了《不动产登记暂行条例实施细则》,对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。

  中国不动产登记中心登记制度处工作人员张富刚表示,细则的实施将为中国不动产登记工作提供更加详实和可操作的法律依据。

  此次《细则》中明确提出“三类人”可以查询不动产登记资料。一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

  细则还指出,申请查询的主体或者查询事项不符合规定的,申请查询的目的不合法的,不动产登记机构不予查询。此前舆论担忧的“以人查房”曝露他人的财产信息,用作不法用途的行为,将面对严厉的法律制裁。

  另外,不动产登记的实施被认为会抑制楼市的发展,业内人士对此表示不会影响楼市稳定。

  4.楼市政策还会继续出台吗?

  2015年3月30日,央行和财政部分别发文,松绑二套房贷并减免营业税。刘行喆澎湃资料图

  2015年,楼市政策整体宽松,2016年还将继续。

  2月2日,央行下调首套房首付至最低两成,就是个信号。

  2015年3月30日,央行和财政部分别发文,松绑二套房贷并减免营业税。

  住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发文称二套房首付下调至四成,首套公积金首付三成;与此同时,财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限从原来的五年降至两年。

  时隔不到半年,楼市再度松绑。同年8月31日住房城乡建设部官网发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》,明确“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%”。

  此后,地方政府也可以出台鼓励楼市新政,除北上广深和三亚外,限购全部取消,部分城市还提出了补贴购房计划。

  按照58安居客提供的最新数据,一线城市价格都普遍上涨,二线城市涨跌互现,而三线城市则全部下跌,全国房价分化剧烈。

  业内人士表示,由于城市间分化格局的不断显现,未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是,“个人房贷抵个税”有望实现。

  2015年11月,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,提出通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

  至当年12月14,中共中央政治局召开会议,分析研究2016年经济工作。对于房地产的表述,会议表示要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

  5.是否存在降息空间?

  从2014年11月算起,已经连续6次降息。2015年央行接连降息5次,房贷利率已创下历史新低。澎湃新闻(www.thepaper.cn)算了一笔账,以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算,在最新的利率下,这笔房贷的总还款额将降至157万元,月均还款6544.44元。而六次降息后,每个月可以少还939元。

  目前,五年以上贷款的利率为4.9%;一至五年(含五年)的利率为4.75%;一年以内(含一年)的利率为4.35%。

  1月19日,经济参考报刊文指出,虽然货币政策继续宽松的空间仍在,但政策宽松的边际效用递减明显,同时考虑到目前供给侧改革的主基调,市场或许需要降低对今年货币大幅宽松的预期,降准降息仍在政策篮子之中,但节奏将明显不如去年。

  6.限购是否会全面退出?

  北京、上海、广州、深圳、三亚五地仍在严格执行楼市限购政策。朱伟辉澎湃资料图

  目前仍有北京、上海、广州、深圳、三亚五地仍在严格执行楼市限购政策。

  值得关注的是,在2015年的中央经济工作会议上指出一条“取消过时的限制性措施”。

  现任幸福人寿监事会主席孟晓苏对此表示,房地产库存的加大以及整个房地产投资增速的下滑,这些都来自于过去的打压。孟晓苏称,限购、限贷可归为“懒政”,是捆绑在中国经济身上的绳索,它所带来的是压制市场需求,同时也使得“供给侧”成为畸形发展的形态,既打压了消费又打压了生产。

  孟晓苏表示,“当时的调控认为,抑制房价上涨,那就打压生产、抑制需求。我把这个限购比喻为打麻药,你可以麻醉当时的市场,但你麻醉市场的同时也麻醉了开发商,造成了很多城市的供应不足。大家去到非限购城市去开发,这也是现在三四线城市库存大的原因之一。因此限购政策早就应该取消。”

  7.房地产投资增速会回暖吗?

  目前,房地产投资增速已跌至历史最低。

  1月19日,国家统计局发布2015年全国房地产开发和销售数据:1-12月份,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%,增速比1-11月份回落0.3个百分点至1%。其中,住宅投资64595亿元,增长0.4%,增速回落0.3个百分点。

  可以发现,自2014年以来,房地产开发投资增速已经连续23个月下滑,目前处于连续十个月在个位数徘徊的状态。

  业内人士认为,开发投资增速持续下滑,2015年全年增长幅度只有1.0%,比2014年下滑9.5%,当前经济进入L型的发展走势,未来经济继续探底可能性依然仍存在。

  按照最新的预判,房地产投资增速会在今年一季度,最晚二季度会止跌回升,不过想要重回此前两位数增长的态势已经不太有希望,整体房地产投资增速会徘徊在4%-5%。

  8.深圳楼市还有投资空间吗?

  深圳房价在2014年11月开始止跌,同年12月份成为全国首个房价上涨的城市,2015年更是始终领涨全国,该年上半年的高峰时期,深圳楼盘多次出现“日光盘”等现象。

  国家统计局数据显示,2015年12月份,70个城市中,深圳在同比增幅排行中仍位居首位,为47.5%。

  2016年2月1日,深圳市规划和国土资源委员会发布了深圳1月份楼市数据:新房成交均价再创新高,每平方米46515元,同比增长74.27%、环比增长9.51%。

  数据显示,2016年开年,深圳楼市火热不减,量价齐升。

  对此,易居房地产研究院副院长杨红旭指出,深圳房价已经过热,投机需求不建议买入。

  在杨红旭看来,任何一种资产都有规律,包括房地产在内,一旦达到峰值就容易产生资产泡沫。

  杨红旭称,深圳房价存在下跌风险的原因主要是投资投机疯狂以及深圳房价在短时间内暴涨,“深圳房价已经出现了短期性泡沫”。

来源: 澎湃新闻  作者: 计思敏  编辑: 姚曹洁
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