[丁建刚特别评论]不要让去库存重蹈救股市的覆辙
来源原创  作者:丁建刚  时间:2016年02月03日 14:24:14
 2015年,官方试图通过撬动资本市场的途径挽救经济下行,理论和行动均告重大失败。

  文/浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚

  2015年,官方试图通过撬动资本市场的途径挽救经济下行,理论和行动均告重大失败。

  所谓“国家牛”“改革牛”,震荡不改“慢牛”趋势等等鼓噪,一夜之间灰飞烟灭。

  时至2015年底,在中国经济急剧下行的严峻时刻,官方再次把目光聚集到了楼市。

  官方惊愕地发现,中国楼市天量库存已经成为悬在中国金融体系和整个经济体系之上的堰塞湖。

  如不尽快疏导泄洪,很可能会成为灭顶之灾。

  不仅如此。由于巨大的库存,导致商品房开发热情急剧降低,到2015年底房地产投资实际上已经负增长。房地产投资的负增长,十多个上下游产业滞缓,钢铁、水泥、家电、装修等行业大量库存积压产能严重过剩,房地产业已经成为经济下行的直接推手。

  于是,从最高领导人到政治局会议,再到中央经济工作会议,高调谈房地产去库存。

  以至于中央经济工作会议罕见的用325字的篇幅谈房地产去库存。

 

一、巨大的库存是怎么形成的?

  中国房地产市场库存急剧增加,恰恰与2011年初中国政府推出的在47个城市“限购”“限贷”措施的时间节点高度吻合。

  正是因为过去多年对中国房地产市场基本国情的认识和判断,以及多项政策措施的错误,导致了今天的局面。

  比如,荒唐甚至违法的直接剥夺人们迁徙权和交易权的“限购”措施,荒唐的“90/70政策”,没有任何法律依据的前提下在重庆和上海强行进行房产税试点征收等等。

  当然更重要的是,地方政府为了维持财政的运转,疯狂卖地。

  通常的逻辑是,越是需求不足的城市财政压力越大,卖地卖的越凶。

  这些政策完全抑制了真实需求,扭曲了市场信号。

  在所谓“民意”和媒体的压力下,政府的政策完全走形。

  2012年,成都、佛山等部分城市试图松动“限购”政策,被媒体疯狂追杀。最后,住建部官员不得不附和,表示对“限购”措施松动露头就打。

  杭州市居然在2013年年底,商品房库存越上10万套大关之时,竟然出台了将二套房首付增加到七成的荒唐政策,成为导致市场雪崩的最后一根稻草。

  多年来,将房地产市场妖魔化,房地产市场泛政治化,越左越革命,房价越低越代表民意等观念,使得政府有形之手不停地干预市场,在最初阶段仅仅是遏制了实际需求,但逐渐演变成人们对整个市场,甚至对整个经济社会的预期,对市场经济和依法治国的信心都产生了巨大的破坏作用。

 

二、如何去库存?

  官方325字的去库存措施,其中包括,“允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户”;“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者”;“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格”;“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”;“要取消过时的限制性措施”……

  而这些措施,绝大部分不可行不靠谱。

  比如,让农民工市民化。农民工何尝不想市民化?问题是他怎么市民化?在哪个城市市民化?

  官方提出在所在的务工城市市民化。而中国大量的农民务工人员集中在一线城市和经济发达的沿海城市。绝大部分的农民工支付能力是达不到他们所在的这些城市的房价水平的。这些城市,特别是北上广深一线城市库存压力并不大,甚至还处在“限购”状态,让他们怎么买呢?他们的支付能力可能能够达到他们家乡的县城房价水平。但是,他们根本不知道什么时候回到家乡去,甚至不知道以后到底回不回去,让他们怎么买呢?

  比如,发展租赁市场。

  如果说租赁市场的空间和逻辑存在,政府根本不必去操这份心,自有资本和投资者进入租赁市场。而今天,中国城市中住宅的租赁年回报率在2%-3%,已经实属不错。小城市和县城中,租赁需求更不活跃。政府再鼓动,也没有用。

  再比如,适当降低商品房价格。

  政府实在是操心过多。到了危及生存的时刻,开发商不要说适当降低价格,不适当的降价都照样降过。杭州市场以现在的静态销售价格,至少还有50个以上项目处于亏损。这难道不是适当降低价格吗?杭州市场现今的商品房价格比6年前的还低(国家统计局的数据也证实了这一点),这难道还不是适当降低价格吗?

  降价就带来巨大成交量的逻辑看似真理,但是这只适合于一般消费品。房地产市场天然的具有实用性和投资性的双重属性。因此,降低价格通常仅仅是最先降价的项目有较好的效果,随后降价的边际效应就逐渐减弱。如果降价趋势成为整个公众的预期,那不仅仅不会增加销量,还会带来成交量的急剧减少。

  任何人买房都不愿意买在价格的半山腰上。恰恰是人们预期房价要上涨时,才会大量入市,成交量才会大增,2009年及2015年的成交量就证实了这一点。而当绝大多数人预期房价还要继续下降时,成交量将急剧萎缩。

  所以,纵观官方提出的去库存措施基本不可行不靠谱。

  基本上是操着市场无形之手的心,而政府本身掌握的资源,如税收、利率等等,只字未提。

  在官方的表述中,留了一句话:“要取消过时的限制性措施”。

  这是唯一值得期待的。

  浙报传媒地产研究院《2015杭州楼市研究分析报告》中明确提出建议,去库存应该落实以下政策

  落实首套房8.5折利率

  取消二套房按揭贷款惩罚性的1.1倍利率

  银行按揭贷款利息可抵扣个人所得税

  撤销重庆和上海还在试行没有法律依据的房产税……

  库存是一个大的蓄水池,既要调节出水,也要调节进水。

  在库存较大的城市,需要尽快的减少土地供应,甚至暂停土地供应一段时间,这恰恰是政府能做和应该做的事情

  另外,在整个库存中,部分城市,部分项目严重背离市场需求,已经不可能通过其他手段化解,任志强提出的“炸掉”,是解决办法之一

  中国房地产市场通过炸掉过时的产品和项目化解库存,并非没有先例。1993年开始,在海南省和北海市,这类的库存炸了10年

  昨天,央行银监会出台了降低首套房和二套房首付的政策,且出台的扭扭捏捏羞羞答答,“原则上首套房最低首付比例25%,各地可以向下浮动5个百分点”。

  [楼市聚光灯]央行出台房贷新政:不限购城市首付可降至20%>>>

  降低首付虽降低了门槛,但并没有真正降低购房人的成本。现阶段重要的是要降低购房人的成本,降低税费等交易成本

  昨天的政策再次显示了,这次的去库存救市行动不果断不到位。非常令人担心重蹈2015年夏天救股市的覆辙。花费巨大代价,却收效甚微。

  房地产市场是一个预期的市场

  虽然在过去的几年中刚性需求集中爆发,但是刚性需求产生的速度远远跟不上市场的供应量

  市场真正的蓝海还是改善型需求和投资性需求

  而改善型需求和投资性需求能否激发出来,关键取决于对市场的预期,对社会经济发展的预期,对于未来个人财产安全的预期

  因此,去库存的关键是改变人们的预期。这一点,绝不是一个降首付政策就能够解决得了的

  

  [浙报传媒地产研究院官方网站浙江在线·住在杭州网]

  精彩回顾:

  1.丁建刚2015年终特别评论:大逆转 新里程

  .意料之中的定调

  .救市路径的转向和加码

  4.房地产转变没有答案

  5.房地产税终于走上立法程序

 本文编辑:张筱
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