数读杭州楼市2015:新纪录之年
来源住在杭州网  作者:吴洵非  时间:2016年01月01日 00:55:01
 回首2015,除了宏观环境的整体向上之外,一些喷涌而出的楼市现象尤为引人注目。房价止跌转涨,改善房源当道,市场分化加剧,库存依旧高企……这些现象看似细枝末节,却是多方因素综合作用下的产物,仍有可能在一定时期内存在于2016年,并对未来市场新趋势产生影响。

  文/住在杭州网记者 吴洵非

  2015年,是杭州楼市“限贷限购”正式解除后的下一年,距离商品房市场的上一个巅峰2009年过去了6年。这一年当中,政策逆转,行情复苏,131645套成交量、22203084万元成交额、13899084平米成交面积(以上三项数据包含余杭、萧山、富阳),均刷新历史纪录。【杭州楼市2015年终盘点:大逆转 新里程

  回首2015,除了宏观环境的整体向上之外,一些喷涌而出的楼市现象尤为引人注目。房价止跌转涨,改善房源当道,市场分化加剧,库存依旧高企……这些现象看似细枝末节,却是多方因素综合作用下的产物,仍有可能在一定时期内存在于2016年,并对未来市场新趋势产生影响。【2015杭州楼市销售排行>>

  2200亿元:市场规模扶摇直上

  2015岁末,中国电影市场总票房已超400亿元,较上年增长逾百亿元,市场规模之壮大令各方惊叹。然而与房地产行业相比,不免小巫见大巫。同样是这一年,仅杭州一地,商品房市场总成交额就突破2100亿元,实打实的数字,证明了在国内消费领域当中,房地产依然难有出其右者。

  比2200亿大蛋糕更令市场振奋的,当属房价的止跌转涨。从4月份开始,杭州新建商品住宅价格环比开始上涨,8月开始,杭州新建商品住宅价格同比开始上涨,直至年底,上涨的趋势已经确立。这是自2010年以来,杭州商品房价格首次出现较为明确的上涨态势,尽管现在的价格还略低于6年前同期的水平。

  市场的逆转源于政策主导,2015年,中央政府房地产市场政策全面逆转,从“3·30”新政开始,一系列稳定鼓励支持住房需求的政策相继出台。也正是自4月份起,杭州进入了月成交量“九连万”的快车道,截至11月24日22时,杭州商品房成交已达106057套,超过2009年全年的105729套,攀上历史新高,并最终交出了128386套的成绩单。【历史新高!11个月不到,杭州楼市成交超越2009

  政策逆转,不仅推动了楼市成交,也促成了需求的集中释放。纵观2015杭州楼市,改善复苏已成为一道显著标志。在总销售额TOP10楼盘中,成交均价超过21000元/平米的项目达到8个,销售额冠、亚军都是均价在40000元/平米以上的豪宅楼盘。从比例来看,2015年杭州主城区120平米以上房源成交占比达到29%,为2011年以来的新高峰。

  改善复苏,刚需依然主流,2015年杭城出现了9个成交量逾千套的楼盘,均价都在20000元/平米以下,其中仅有2个楼盘均价超过15000元/平米。同时,还有一些曾经由于种种原因,或出师不利,或被人低估的项目,于这一年中峰回路转,强势“逆袭”,成为了2015年楼市行情逆转的绝佳注脚。

  71%:土地屡屡溢价触碰天花板

  出让114宗土地、总成交金额超过630亿元,2015年的杭城土地市场落下帷幕。从单纯的金额数字来看,2015年土地市场不如前两年火爆,这是因为,2015年的高峰相较以往要来得晚一些。【查看2015全部土地出让情况>>

  2015年9月,杭州取消了土地挂牌出让书面竞价过程中,关于超过上限价格转入保障房面积竞投的规定,正式恢复价高者得。新举措的推出,顿时让土地市场激情高涨。整个9月,杭州土地成交额达146亿元,接近上半年6个月之和。

  9月之后,杭州土地市场开始井喷,多个板块高价地横空出世,持续“抢占头条”,宅地溢价率最高飙至71%,创下自2011年来的新纪录;综合2015年全年来看,平均溢价率达到16.7%,远超2014年的4.9%。高溢价,成为了2015年杭州土地市场的显著特征,这股势头有可能延续到2016年1月。

  土地市场火爆成交的背后,也可一窥当今杭州楼市的分化现象。高价地,往往集中于桥西、文晖、上塘等次中心区域,或是城东新城、未来科技城等新兴板块,又或是滨江区这样供应偏少的稀缺板块,这其中恰有许多是2015年商品房成交领先的区域;反之,像九堡、下沙等昔日热门之地,如今却有夕阳西下之感。

  高价地频频出现,显示了资本市场依然看好杭州的房地产市场前景,同时对于开发商的操盘以及布局能力也是一道考验。于是,在近年的拿地、开发过程中,合作已成为诸多房企的共识,并不时可见险资力量的介入。可以预见,合作开发模式将成为今后业界的“新常态”。

  16.8万套:“去库存”依然是主基调

  2015年11月24日,就在杭州商品房成交量超越2009年全年的当日,全市库存达到170038套,以携手同创新高的方式,刷足了存在感。

  自2013年以来,杭州市商品房库存飞速上升,由10万套增至17万套级别,其中由16万套(2015年9月26日)到17万套(2015年11月24日),仅用时不满两个月。时至2015年底,库存虽然稍有回落,依然保持在167956套。按照2015年的成交量计算,消化这批库存大约需要16个月的时间。

  从物业类型上来看,库存当中“尾大不掉”的部分主要来自于商业。在16.8万套库存中,商业占比约为45%;主城区情况尤甚,商业占比高达约57%,并且增长速度惊人:之前16万套节点时主城区商业库存为40519套,而17万套节点时暴增5661套,达到46180套。

  值得关注的是,在一些板块中,住宅现房成为了库存的重要组成部分。例如九堡沿江、下沙湾区、半山田园、长睦皋亭等,多个在售项目从期房“熬成”了现房,而这些剩余的可售现房住宅中,90平米以下小户型可售量相对较少,囤积的主要是130平米以上以及200平米以上的大户型。

  “实际上挂在网上的显性库存是市场的表面现象,市场真实的库存是全部的潜在供应量。”浙报地产传媒研究院院长丁建刚分析指出,2015年全年市场的真实库存即潜在供应量已经缓缓下降,“2015年杭州商品房销售面积近1300万方,同期开发商购置土地可建面积846万方,实际库存净流出约450万方。这样,已经把2014年所增加的库存量全部消化掉,实际库存回到了2013年底的水平。”

 本文编辑:姚曹洁
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