泛城东新城“去库存”仍是难题
杭州市区分板块供应量现状及趋势报告⑥
浙报传媒地产研究院 作者/张怡 编辑/马轶伦 制图/蒋惠贤 指导/罗兰    2015-12-09 16:03

前言

  2015的杭州房地产市场充满了意外。“330政策”落地以后,一系列利好政策的出台,对杭州房地产市场的撬动作用十分明显。市区新建商品房连续7个月成交破万,土地市场更是在多方影响下从“回暖”走向“高热”。

  与此同时,可售库存数据在不断增加,截止到11月10日,达到了近16.5万套。不过,这个库存仅仅是显性库存。显性库存只能反映出“货架”上的库存水平,却不能反映出真实的市场供应量,无论媒体还是公众市场对后者都鲜有关注

  总体来看,国家房地产政策的调整、货币政策的宽松是此番放量成交的推手,但供需关系才是市场走势的根本影响因素。这也是为何在成交总量以及土地溢价走高的同时,区域及楼盘分化越来越明显的背后关键所在。

  细化到各个区域板块,潜在供应量水平对新房成交和土地出让起着什么作用?对潜在供应量的研究,能解释板块多少楼盘的热销?能解释多少宅地的受热?结合各板块这一年供应量的变化及现状,又能窥探什么趋势?

  要回答这些问题,潜在供应量的研究至关重要。

  事实上,虽然土地行情一路上扬,但上半年的压抑仍然导致全年出让量的萎缩。换言之,这一年的新增潜在供应量大幅减少,伴随新房的持续高位成交,整体潜在供应量水位处于下降通道。

  浙报传媒地产研究院作为房地产市场研究的专业机构,一直致力于市场政策、市场现象、市场热点、市场数据的研究。此次,研究院通过《2015杭州市区板块潜在供应量调查》,试图给市场呈现一个真实的区域库存量变化,同时分析探讨今年的土地出让可能给这些板块带来的变化,真实反映未来各个板块供需关系的趋势。

  这一系列报告将在未来一段时间呈现给公众。本期推出的是《杭州钱江新城板块商品住宅潜在供应量分析》

  往期回顾杭州市区分板块供应量现状及趋势报告①滨江

       杭州市区分板块供应量现状及趋势报告②市中心

       杭州市区分板块供应量现状及趋势报告③申花

       杭州市区分板块供应量现状及趋势报告④桥西、上塘

       杭州市区分板块供应量现状及趋势报告⑤钱江新城

文/浙报传媒地产研究院 张怡

  泛城东新城一直以来是杭州的供应重镇,特别是城东新城核心区、牛田等板块近几年楼盘供应不断,区域内商品住宅潜在供应量较大。

  尤为值得关注的是该区域在今年杭州市区整体供应量水位下降的大环境中,供应趋势仍在上行:泛城东新城区域与2014年年初相比,商品住宅潜在供应量增加约49.7万方。2014年1月至2015年10月期间,泛城东新城区域新增住宅供应126.9万方,住宅销售面积为77.2万方

  同质化竞争激烈导致新房去化不利,与此同时土地供应不降反升,不难预测未来该区域“去库存压力”较大。

  据浙报传媒地产研究院数据显示,截至10月26日,泛城东新城区域商品住宅潜在供应量约198.1万方,含可售面积43.8万方

  以2014年1月至2015年10月泛城东新城月均去化面积3.5万方计算,该区域潜在供应量去化仍需57个月。

  报告中泛城东新城区域包含城东新城核心区、笕桥、牛田和普福板块。

  细分各个板块来看,区域中潜在供应量以城东新城核心区以及牛田板块为首。2014年以来,新天地、万科、滨江等开发商纷纷拿地,城东新城核心区板块内全新未开盘项目总体量达到63.7万方,占该板块潜在供应总量近七成。

  牛田板块由于2014年10月拿地的杨柳郡项目体量较大,招商又在2015年9月补仓,两个全新未开盘项目总体量达65.1万方,超该板块潜在供应总量的九成。

  可见城东新城核心区及牛田这两个潜在供应量较大的板块供应量主要来自未开盘全新项目。

  而区域内普福和笕桥两个板块,由于近两年未有新增地块,在售楼盘去化情况也较好,因此潜在供应量较少。2014年以来,笕桥板块去化面积达22.6万方,普福板块去化面积为16.3万方,以近22个月各板块的月均去化速度计算,两个板块去化周期均大约20个月左右。

 

泛城东新城区域板块划分图

2014年至2015年10月各月去化面积走势图

区域各板块潜在供应数据汇总表

  1. 城东新城核心区

  据浙报传媒地产研究院数据显示,截至2015年10月26日,城东新城核心区潜在供应量为93.5万方,占泛城东新城区域总量的47.2%。

  以套均100平方米计算,城东新城核心区潜在供应套数约为9350套,以套均120平方米计算,潜在供应套数约为7792套。

  目前,城东新城核心区尚有4个全新楼盘待入市,分别为滨江彭埠项目、新天地·天城府、远洋·万和四季以及万科彭埠项目,4个楼盘总供应量为63.7万方,约占城东新城核心区潜在供应总量的68.1%。

  城东新城核心区未来商品住宅潜在供应量较大,或将成为杭州楼市主要供应区域之一。

  以城东新城核心区2014年以来月均去化1.2万方的速度计算,城东新城核心区潜在供应量去化需78个月。

城东新城区块楼盘表

城东新城区块供应量分布图

  2. 牛田板块

  据浙报传媒地产研究院数据显示,截至2015年10月26日,牛田板块住宅潜在供应量为70.4万方,约占泛城东新城区域总量的35.5%。

  以套均100平方米计算,牛田板块潜在供应套数约为7040套,以套均120平方米计算,潜在供应套数约为5867套。

  目前,牛田板块尚有两个未开盘的全新楼盘,地铁绿城·杨柳郡及招商牛田项目,两个楼盘供应量达65.1万方,占牛田总供应量的92.5%。由此看出牛田板块潜在供应量也主要来自于未开盘的项目,未来去化压力较大。但由于地铁绿城·杨柳郡为商住项目,商业占比不详,总体量中暂未扣除商业体量。

  以牛田板块2014年以来月均去化5878平方米计算,板块内潜在供应量去化约120个月。

牛田区块楼盘表

牛田区块供应量分布图

  3. 普福板块

  据浙报传媒地产研究院数据显示,截至2015年10月26日,普福板块潜在供应量为14.6万方。

  以套均100平方米计算,普福板块潜在供应套数约为1460套,以套均120平方米计算,普福板块潜在供应套数约为1217套。

  目前,普福板块无未开盘的全新楼盘,板块内潜在供应量最大的楼盘为中大·普升,供应量占板块内总量的55.8%,而远洋·心里以及万科·紫台均仅剩少量尾盘在售。

  按2014年以来普福板块月均去化7427平方米计算,普福板块潜在供应量去化仅需20个月。

普福单元楼盘表

普福单元供应量分布图

  4. 笕桥板块

  据浙报传媒地产研究院数据显示,截至2015年10月26日,笕桥板块潜在供应量为19.7万方。

  以套均100平方米计算,笕桥板块潜在供应套数约为1970套,以套均120平方米计算,普福板块潜在供应套数约为1642套。

  目前,笕桥板块内无全新未开盘项目,首开·德胜上郡为板块内供应量最大的楼盘,潜在供应量占板块内总量的49.3%,原筑壹号以及万科·草庄项目均已尾盘在售。

  按2014年以来笕桥板块月均去化1.0万方计算,板块潜在供应量去化仅需约20个月。

笕桥区块楼盘表

笕桥区块供应量分布图

  备注:

  1.报告中城东新城统计范围:东至沪杭高速,南至艮山西路,西至秋涛路,北至德胜快速路。

  2.报告中笕桥板块统计范围:东至绕城高速-沪杭高速,南至德胜快速路,西至同协路-铁路,北至石大快速路。

  3.报告中普福板块统计范围:东至红普路,南至德胜快速路,西至沪杭高速,北至支路十。

  4.报告中牛田板块统计范围:东至杭海路-艮山东路,南至艮山东路,西至沪杭高速-白石港,北至德胜快速路。

  5.商住用地中的商业面积、含配建保障房地块中的保障房面积已扣除。由于地铁绿城·杨柳郡项目商业面积占比不详,因此统计中未扣除。

  6.潜在供应量统计中未上市面积包含部分底商以及物业用房的面积。

  7.报告中数据截至2015年10月26日。

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