商业之殇①:去化危机已来临
2015年杭州市区商业地产库存及去化研究报告
浙报传媒地产研究院     2015-08-10 18:33

一、前言

  自2011年全国楼市“限购令”颁布以来,随着商品住宅持续受到严厉调控,商业地产以不限购的特点“接棒”,成为吸引投资者的热点物业形态。政府开始大量供应商业用地,而开发商也逐渐加大对商业地产投资。

  商业地产市场迅速升温,隐含的风险和泡沫也随之逐渐显现。短期内市场上商业地产项目供应量过大,而地产商的开发、运营能力参差不齐,有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。

  2015年以来,杭州市区大量写字楼空置、百货商场撤柜现象大有越演越烈之势。在市场饱和、成本上涨、电商持续性冲击等诸多因素的共同掣肘下,商业地产将面临怎样的挑战?

  浙报传媒地产研究院特别撰写了《2015年杭州市区商业地产库存及去化研究报告》系列,以最为接近市场真实情况的数据描述杭州市区商业地产现状,供相关部门及业内参考。

  本次推出第一期:杭州市区商业地产成交与存量现状

  备注:本报告内杭州市区指主城区、余杭区以及萧山区,富阳区暂未列入。

  二、数据

  1、成交

  据浙报传媒地产研究院统计,2015年1-7月,杭州市区商业地产共成交10354套,成交面积78.4万方,成交金额127.0亿元,同比上涨4.6%,创近六年同期新高。

  与商品住宅情况相同,商业地产仍处于“以价换量”中。1-7月,杭州市区商业地产成交均价为16209元/平米,同比下降9.4%,为近六年来同期次新低,仅略高于2012年同期的15997元/平米成交均价。

  此外,值得关注的是,10354套的商业地产成交量尽管创下新高,但由于今年整体行情提升,而商业成交套数占比反而下降,仅占全市商品房成交套数的16%,同比下降两个百分点。

  2、库存量

  截至2015年7月31日,杭州市区商业可售房源55266套,较去年同期增长44.1%,占杭州市区总可售房源的38.3%。其中,主城区商业可售房源33329套,余杭区商业可售房源13109套,萧山区商业可售房源8828套。

  可见,主城区商业可售房源最多,占比超六成。

  从各行政区域划分来看,余杭区商业可售房源套数最多,其次是萧山区。而可售面积最多的为萧山区,库存达123.9万方。而主城区中,江干区(除下沙外)库存量最大,其商业可售房源7639套,可售面积达112.3万方。

  动态存销比:月均以7月2137套的速度,杭州市区商业地产存量消化需近26个月,即两年零两个月;以上半年月均1370套的速度,消化仍需40个月,即三年零四个月。

  杭州市区商业库存量巨大,而这仅仅是显性库存。

 

杭州市区各行政区域库存面积占比

  3、潜在供应量

  据浙报传媒地产研究院统计,截止2015年7月31日,杭州市区已上市商业地产可售面积约590.5万方,未上市商业地产面积达1990.7万方。杭州市区商业地产潜在供应量高达2581.2万方。

  就板块分布来看,杭州市区商业地产潜在供应量主要集中在钱江世纪城、钱江新城、未来科技城、之江新城、城东新城等新城板块。

  其中,钱江世纪城商业地产潜在供应量已高达281.9万方,为各板块之最。钱江新城潜在供应量262.7万方,仅次于钱江世纪城。余杭未来科技城潜在供应量259.2万方,位列第三。这些前十板块的潜在供应量合计约1364.0万方,已超市区商业地产潜在供应总量的一半。

  浙报传媒地产研究院将在《2015年杭州市区商业地产库存及去化研究报告》第二期中以板块为单位对潜在供应量进行解读。

  就目前杭州市区的潜在供应量计算,动态存销比月均以7月13.6万方的速度消化需近190个月,将近16年。

  事实上,这一数字绝不是实际情况,因为有相当一部分未上市面积为自持,但无论是自持还是出售,业态仍是一样。但在杭州市区内还有较多的留用地项目及未上市的商住用地中的商业面积未计入其中。

  因此,很难精确的计算出杭州市区的商业地产的潜在供应量,但是毫无疑问,杭州市区商业地产潜在供应量是巨大的,如何加速库存消化成为当下亟待解决的问题。

  注:未上市面积包含两个部分:1是一级市场已成交二级市场未销售的土地面积,2是在售项目中未领取预售证面积。未上市商业地产面积包含部分自持商业。

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