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杭州房价一年涨幅已达10.7% 谁在推动房价上涨?
www.zzhz.com.cn 2015年08月05日 08:37:32 住在杭州网

  7月的杭州,烈日当头,原本应该进入楼市的淡季时光,不过,今年情况却有所不同。淡季不淡,甚至可以用火热来形容。据统计,今年7月杭州(含萧山、余杭)共成交商品房11223套,创下历史同期新高,主城区也收获了4654套的成交量。

  成交量持续稳定在高位的同时,杭州的房价也走上了平稳上涨的通道。据透明售房网统计数据显示,从今年3月份开始,主城区新建商品房月签约均价已经连续四个月上涨,7月的价格已经来到了23661元/平方米。

  如果将对比的范围往前扩大,主城区的房价走势或许会更加清晰。根据透明售房网的数据显示,去年8月,主城区的新房成交均价为21374元/平方米,此后出现小幅上涨的趋势,中间偶有下跌反复,进入今年3月份后,气势如虹,连涨四个月。从去年8月的21374元/平方米,到今年7月的23661元/平方米,12个月时间主城区房价已然上涨2287元/平方米,涨幅达到了10.7%。

  到底是谁在推动房价的上涨?本周,商报记者选取了若干在2015年涨幅较为明显的楼盘进行调查,发现火热的市场、项目优质房源的推出和配套利好的兑现这三个因素或许是房价上涨真正的幕后推手。

  新政刺激下市场火热

  部分楼盘“价格回归”

  上半年楼市的火热情况无需赘述,在去化速度达到预期的情况下,部分前期低价销售甚至亏本销售的楼盘,乘着好行情的东风,对价格进行调整,实现“价格回归”,不仅没有“吓跑”客户,反而保持了畅销的势头。

  钱塘江南岸奥体板块的热销楼盘绿地旭辉城在2013年年底开盘,折后起价仅20888元/平方米,首批房源的销售和成交在2014年上半年进行,成交均价在21000元/平方米上下。此后,项目陆续推出精装修房源,小户型均价22000-23000元/平方米。低价的作用显而易见,整个2014年,绿地旭辉城共销售850套房源,位列主城区第三位,成交均价为22196元/平方米。

  进入2015年,绿地旭辉城有了明显的调价举动,在3月份开盘推出的5号楼精装修90方房源中,中间套均价已经达到25000元/平方米,边套为27000元/平方米。而从透明售房网的数据来看,3月份以来绿地旭辉城的成交均价一直维持在24500元/平方米以上,3月份更是高达25622元/平方米。

  “价格调整一方面是受到市场的影响,”旭辉集团杭州事业部营销总监沈雅琴表示:“去年市场环境恶劣,尤其是上半年,绿地旭辉城又是旭辉入杭的首个项目,希望能够站稳脚跟,所以亏本在卖,后来做精装修的成本,也没有加到房价里去。”据沈总介绍,项目在今年年初进行了调价,现在均价25000元/平方米,“今年是基于成本,应该说是‘价格的回归’。”沈雅琴表示。

  城北万家名城虽然不属于主城区楼盘,不过也是在火热行情下提价受益的项目之一。万家名城在2014年全年的成交均价为12982元/平方米,到了今年7月已经达到了13472元/平方米,出现小幅上涨。“万家名城的价格稍微涨了一点,不过涨幅不大,最主要是行情回暖,成交量放大,购房者热情起来了,整个市场都在往上调,我们也是顺势而为。”项目营销负责人任杰说道。

  更好位置房源推出

  价格自然“水涨船高”

  在调查中,大部分价格出现上涨的楼盘都表示,更好位置楼栋和楼层房源的推出,是目前整体价格出现上涨的最主要原因,而这也是每个项目都有的正常的价格差,并不能简单用“涨价”来表示。

  以25678元/平方米的起价首开的绿城·运河宸园是上半年主城区的销售明星之一,在首开售罄后多次加推多次售罄,价格也水涨船高。根据透明售房网显示,绿城·运河宸园在去年12月的成交均价为26403元/平方米,此后一路走高,在今年6月份甚至达到了30419元/平方米,7月份为28898元/平方米。同首开当月均价相比,7月份的价格已经上涨了9.4%。

  “每个楼盘的价格都是第一次开盘时是最实惠的,后面由于楼栋位置、户型等因素价格出现差距,低开高走是正常的。”运河宸园营销总监黄家宇表示。据黄家宇介绍,运河宸园的边套户型,在第二次、第三次开盘时价格就已经突破3万元/平方米,而6月份成交均价超过3万元/平方米,是因为位置、视野更好的东区90方房源的推出。

  钱江新城豪宅区的钱江御府在最近也出现了成交价格略微上涨的情况。在今年年初首开的钱江御府,2月份的均价在3.5万元/平方米到3.6万元/平方米之间,目前整体均价上涨了1000元/平方米左右,其中目前在售的位置最好的房源,价格达到了3.8万元/平方米。“价格的变化主要跟所推楼栋的位置有关,目前在售的是最好的位置,所以价格会高一点。”项目企划经理陈樱表示。

  城北桃源新区的宋都·香悦郡在最近几个月相继推出了5号楼和7号楼房源,这也使得项目均价来到了14500元/平方米的位置。“涨是涨的,不过幅度并不大,因为现在推出的楼栋位置和户型要更好。”项目副总经理廖翼告诉记者。

  区域配套兑现

  推动房价上涨

  区域内生活商业配套的兑现,为不少项目提供了可以理直气壮提价的勇气。尽管价格上涨,但面对可以看到的便利生活,购房者也会欣然“买单”。

  去年年底,桃源新区正式引进上海福山外国语学校,这所杭州首个公办外国语学校的到位,对整个板块的拉动不可想象。而且,这所学校已经正式开建,明年就将正式招生,对于购房者来说,并不只是虚无的“大饼”。此外,板块内医院、公园、中学等配套或者已经造好,或者已然动工开建,这些配套的落实,为板块内楼盘的价格上涨提供了强有力的支撑。以宋都·香悦郡为例,目前在售14500元/平方米的价格比首开13000元/平方米左右的价格上涨了1000多元/平方米。

  桥西核心区域商业配套的爆发,则为绿城·运河宸园提供了涨价的底气。据了解,4月份,地铁5号线桥西站(巨州路站)正式动工。5月,桥西生活馆(农贸市场)对外营业,D32时尚街区建设提速,预计2016年底开业。同时,运河文体中心正式建成,运河中央公园规划建设拉开序幕。据悉,绿城·运河宸园将在8月底推出最后2幢90方,9月份推出整个项目的楼王1号楼,价格预计将继续上涨。

  专家观点:房价上涨空间有限

  对于今年以来出现的房价上涨的情况,透明售房研究院院长方张接表示,供求关系的好转决定了房价的上涨:“从根本上来说,房价涨跌由供求关系决定。最近几个月,杭州新增房源供应高峰趋缓,成交量却连续处于历史高位,使得供求关系好转,尤其是商品住宅库存的去化周期已经回落到12个月左右的合理区间,从而决定了商品住宅价格的止跌回升。”

  不过,方张接认为,跟以往一荣俱荣、一损俱损的情况不同,此次房价走势呈现出更为明显的分化:“主城区的住宅更为明显,部分城市外围板块以及商业地产不具备涨价基础,仍需以价换量。”而且,对于后市来说,虽然市场整体趋势向好,但库存过大的压力依旧存在,“因此房价上涨的空间短期有限。”方张接如是说。

来源:每日商报 作者:周坚洪 编辑:叶露最后编辑:叶露
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