从光鲜到低调 远洋能否稳住阵脚?
大鳄在杭发展数据报告⑨
浙报传媒地产研究院 高级研究员 魏盼    2015-07-17 16:46

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第九篇:远洋

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  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  重要结论:

  1、去化速度:远洋在杭项目运转整体速度较慢,大河宸章、远洋大运河商务区项目均在2007年拿地,但真正进入销售期均已超过两年,项目开盘至今,年均去化率分别为22%、17%。不过,近年来远洋的速度有所加快,心里自2011年拿地,相隔一年开盘,目前已基本售罄,年均去化率39.16%。

  2、市场份额:远洋首次加入销售行列已在其入杭三年后,2010年,其仅凭远洋公馆挤入销售金额前七。2011年远洋在杭销售排名急剧下降,年销售额仅7.7亿元,排名跌至17位。2012年起,远洋在杭销售额连年攀升,市场份额也逐渐扩大。在刚刚过去的2014年,远洋地产在低调中迎来销售大丰收,以近31.18亿销售额荣膺年度房企总销售排名第六。

  3、产品比例:远洋在杭项目均在主城区范围内,且以中高端楼盘居多。操盘的5个项目中,位于桥西的远洋公馆、远洋国际金座以及大河宸章均为中高端项目。近年来,远洋除了此前在桥西打造中高端项目以外,也开始尝试刚需公寓的打造,普福的心里以及丁桥的香奈均定位刚需。

  4、战略变化:初入杭城之时,远洋也曾高溢价参与热门地块争夺,而近年来远洋一改往日豪放姿态,或底价成交或低调收购,拿地更为谨慎。在布局方面,远洋从独踞桥西开始向主城区东面、北面延伸,而产品类型也开始向刚需偏移。

  在杭州房地产圈内,2007年便已入杭的远洋近年来显得颇为低调。事实上,远洋曾顶着“地王”的光环入杭,短短两个月内斥资65.32亿元布局桥西。

  七年时间,远洋在杭并非一帆风顺,股权数次变更、品质面临质疑、销售撞上严政。这些遭遇让远洋锋芒渐收,变得更加低调、务实。

  2012年起,远洋在杭销售额连年攀升,市场份额也逐渐扩大,最终在2014年迎来销售大丰收,以近31.18亿销售额荣膺年度房企总销售排名第六,这也是远洋入杭以来取得的最好成绩。

  2015年,远洋时隔四年后再次拿地,彰显了其继续深耕杭州市场的决心。不过,根据其目前的可售货值来看,远洋若想保住其在杭发展地位,仍需继续补仓。

  一、产品类型及项目去化

远洋在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓,待售项目按所处区域位置及其定位划分。远洋大运河商务区内,住宅项目东区为远洋公馆,西区为远洋公馆·绿园,以下合称为远洋公馆。

  远洋在杭项目均在主城区范围内,且以中高端楼盘居多。其中,改善型项目2个,分别为改善型公寓大河宸章以及商业项目远洋国际金座,在售均价均20000元/平米以上。高端公寓1个,为远洋大运河商务区内的住宅项目远洋公馆,绿城代建后项目更名远洋公馆·绿园。

  近年来,远洋除了此前在桥西打造中高端项目以外,也开始尝试刚需公寓的打造。位于城东的远洋心里即为远洋在杭首个售价低于20000元/平米的刚需楼盘。今年3月,远洋又选择在丁桥落地,项目定位刚需公寓,案名为香奈。

  此外,远洋在2007年就曾以43亿总价拿下大关路地块,打造远洋大运河商务区,除了商务区内住宅项目远洋公馆以外,其余均为商业项目。目前,包含酒店式公寓及写字楼的远洋国际金座已开盘在售。

  远洋在杭州的项目运转速度较慢,大河宸章、远洋大运河商务区项目均在2007年拿地,但真正进入销售期均已超过两年,其中,大河宸章项目拿地长达四年之久才迎来首次开盘。

  不过,近年来远洋的速度明显加快。位于城东的心里项目,拿地后相隔一年即开盘,而3月竞得的丁桥宅地也在拿地后不到两个月就已定下案名。

  再看远洋操盘项目的去化速度,心里去化最快,目前已基本售罄,年均去化率39.16%。大河宸章及远洋大运河商务区去化较慢,年均去化率在17%-22%左右。

远洋在杭各项目去化率及去化速度

  注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。由于心里包含保障房面积,大河宸章总建筑面积包含绿城江南里,远洋大运河商务区还包括酒店、购物中心等其他自持物业类型,因此表格中去化率=已售面积/已上市面积。

  二、市场份额

  远洋在杭首次加入销售行列已在其入杭三年后,仅凭一个项目挤入销售金额前七。2010年4月,远洋公馆开盘,8个月销售524套,成交24.3亿元,使得远洋首年销售成绩便列在杭房企第7位。

  无奈的是,2011年最严限购令出台,而当时远洋在杭销售的两大项目均为受打击较重的中高端产品。因此,2011年远洋在杭销售排名急剧下降,年销售额仅7.7亿元,排名跌至17位。当年,远洋竞得刚需宅地,打造心里,于2012年开盘。

  自2012年起,远洋在杭销售额连年攀升,市场份额也逐渐扩大。在刚刚过去的2014年,远洋地产在低调中迎来销售大丰收,以近31.18亿销售额荣膺年度房企总销售排名第六,这也是其在杭深耕多年取得的最好成绩。

远洋在杭历年销售成绩

注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

  三、发展动态数据

注:销售额、购地额为远洋所有操盘项目销售、购地总额。

  上图为远洋在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,远洋的拿地期和销售期区分较为明显,且自2007年拿地后有两年时间未有动作。

  2007年,远洋斥资65.32亿元在桥西布局两大项目。先是在10月以22.2亿元竞得当时杭州的热门宝地杭一棉地块,溢价高达139.82%。

  而后,远洋又在12月以43亿拿下拱墅区大运河商务区地块,计划打造由酒店集群、商业集群、远洋公馆、远洋国际中心四部分组成的大型高端城市综合体,定名远洋杭州大运河商务区。

  拿地后的两年空档期,其实也是远洋地块为庞大项目的开发、运作寻求合作伙伴的时间。直至2010年,远洋公馆入市,远洋才正式进入销售期。2011年之后,远洋在杭的销售金额维持稳步增长。

  随着2007年收入的项目逐步去化,远洋仅在2011年于城东补充心里项目,在杭储备体量严重不足。2015年,远洋重新进入土地市场拿地补仓。

  不同于初入杭城时的高溢价夺地,近年来远洋一改往日豪放姿态,或底价成交或低调收购,拿地显然更为谨慎。在布局方面,其也从独踞桥西开始向主城区东面、北面延伸。

远洋在杭操盘项目一览

  

远洋项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)(制图/魏盼)

  下表中所罗列的楼盘为远洋在杭州市区范围内的所有在售及待售项目。目前心里已基本售罄,大河宸章剩余供应量也已不多,可售货值主要来自大运河商务区住宅、写字楼、酒店式公寓以及丁桥香奈项目。

  因远洋大运河商业区物业区分不详,自持比例不详,因此未能计算其可售货值。在撇除远洋大运河商务区可售货值的情况下,截至2015年3月20日,远洋在杭潜在供应量约8.9万方,预计可售货值仅12.49亿元,急需补仓。

远洋在杭项目预计可售货值

  注:表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

  其中,保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

  可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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