凯德十年慢成空仓
大鳄在杭发展数据报告⑦
浙报传媒地产研究院 高级研究员 魏盼    2015-06-15 16:41

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第七篇:凯德

  >>>第一期:万科第二期:龙湖第三期:九龙仓第四期:保利第五期:中海第六期:金地

  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  重要结论:

  1、去化速度:凯德在杭总体速度偏慢,不管是开发周期还是去化速度,都不是特别理想。所有项目中,仅开盘较早的凯德视界年均去化速度54.55%。其他项目如龙湾,自2006年拿地后,相隔五年才开盘,去化速度较慢,年均去化仅21.42%。

  2、市场份额:凯德仅2008年凭借视界热销,闯入杭州楼市年度销售金额前15位,当时的成交额为5.37亿元。但从2009年到2014年这六年间,凯德再未进入过杭州销售金额前三十榜单。

  3、产品比例:凯德在杭共4个项目,以中高端项目为主。其中,位于桥西的龙湾、湖墅为改善型项目,视界为刚需公寓项目,而位于钱江新城的来福士为高端商业项目。不过,凯德也在逐渐适应杭州速度。湖墅自3月28日开盘以来,截止6月12日已去化22.13%,速度明显加快。

  4、战略变化:凯德从未在土地市场高点拿地,拿地时期都是市场平淡甚至是低谷期,因此溢价率最高也就是4.7%,这体现了凯德谨慎的成本控制。不过,凯德自2011年后再未在杭州拿地,也是极少数的目前已无地块储备的外来大鳄之一。

  2006年5月16日,凯德拿下和睦89亩宅地,成为最早一批进入杭州市场的大鳄的其中一员。

  近十年来,这家来自新加坡的房企在杭州始终偏隅一角打造风格别样的住宅项目(三个住宅项目全部位于桥西),既内敛又张扬。而在城市的另一端,他又傲娇地打造着一座城中城(来福士是钱江新城的地标项目之一)。

  这家外来房企正在逐步调整自己的步伐,跟上杭州房产圈的脚步。

  一、产品类型及项目去化

凯德在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓,待售项目按所处区域位置及其定位划分。

  凯德在杭共4个项目,以中高端项目为主。其中,位于桥西的龙湾、湖墅为改善型项目,视界为刚需公寓项目,而位于钱江新城的来福士为高端商业项目。

  凯德在杭总体速度偏慢,不管是开发周期还是去化速度,都不是特别理想。所有项目中,仅开盘较早的凯德视界年均去化速度54.55%。其他项目如龙湾,自2006年拿地后,相隔五年才开盘,去化速度较慢,年均去化仅21.42%。

  来福士自2007年拿地后,也是历经七年才首次开盘,除去七星级酒店以及购物中心以外,仅去化5.45%。

  不过,如果把截止时间稍稍推后,就可以看到凯德的变化。凯德湖墅自今年3月28日开盘以来,截止6月12日,已成交185套,成交金额4.84亿元。三个月不到,凯德湖墅去化22.13%,速度明显加快。

凯德在杭各项目去化率及去化速度

注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。

凯德湖墅去化率

注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年6月12日。

  二、市场份额

  凯德仅2008年凭借视界热销,闯入杭州楼市年度销售金额前15位,当时的成交额为5.37亿元。

  此后的2009年、2010年凯德均无其他项目推出,直到2011年龙湾首次开盘。但不巧的是,当时正值最严限购令颁布,使得龙湾这类大户型改善项目遭受重创。

  2012年,杭州迎来一波降价潮,龙湾也顺势降价出售,当年成交260套,成交金额8.81亿元,均价仅22234元/平米。

  2014年11月,凯德在钱江新城的商业项目来福士开盘。但从2009年到2014年这六年间,凯德再未进入过杭州销售金额前三十榜单。值得一提的是,湖墅自今年开盘以来,销售态势良好,或可为凯德挤进榜单助力。

凯德在杭历年销售成绩

注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

  三、发展动态数据

注:销售额、购地额为凯德所有操盘项目销售、购地总额。

  上图为凯德在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,凯德拿地、销售均较为集中。入杭前两年,凯德专注于拿地,直至2008年才推出首个项目进行销售。

  2009年入账小幅地块,且销售额也并不高。2011年,凯德再出手拿地,入账一宗桥西宅地。

  四个项目中,三个住宅项目均位于桥西,可见凯德对于这个地理位置的偏爱。

  此外,查看凯德的拿地路径,可发现,凯德从未在土地市场过热时拿地,拿地时期都是市场平淡甚至是低谷期,因此溢价率最高也就是4.7%,这体现了凯德对于成本控制的谨慎。

凯德在杭操盘项目一览

 

凯德项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)(制图/魏盼)

  下表中所罗列的楼盘为凯德在杭州市区范围内的所有项目。其中,视界已售罄,龙湾已处尾盘销售。

  凯德在杭供应主力为来福士以及湖墅。截至2015年3月20日,凯德在杭潜在供应量仅21.6万方,预计可售货值66.5亿元。

  凯德自2011年后再未在杭州拿地,也是极少数的目前已无地块储备的外来大鳄之一。(注:凯德湖墅已于2015年3月28日开盘)

凯德在杭项目预计可售货值

注:表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

其中,保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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