金地能否挽颓势?
大鳄在杭发展数据报告⑥
浙报传媒地产研究院 高级研究员 魏盼    2015-05-13 17:40

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第六篇:金地>>>上一期:杭州中海

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  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  重要结论:

  1、去化速度:金地在杭各个项目的去化速度不一。其中,速度最快的即为德圣中心项目, 5个月内去化15.08%。而格林格林、申花里去化速度相对较慢。而在2013年热卖并回款25.96亿元的金地天逸,近40个月去化率也仅为57.98%,年均去化速度17.39%。超级大盘自在城去化也较慢,年均仅19.60%。

  2、市场份额:2009年自在城首次开盘,单盘7个月销售金额达19.62亿元,使金地轻易晋级杭州房产圈销售金额前十二。2010-2012年,依靠自在城、天逸两个楼盘,三年间的销售金额排名均保持在杭州市区内前五。2013年销售额达到最高,但排名下降一位。2014年,金地销售额直线下降,成交金额14.61亿元,排名跌至23位。

  3、产品比例:金地目前在杭操盘项目共7个,其中4个为刚需公寓,主要分布在三墩、长睦、萧山以及临平。其中,位于临平的艺境于2014年12月拿地,目前仍处于待售状态。

  改善型公寓两个,分别为萧山的天逸以及祥符的申花里,均价在20000元/平米以上。自在城项目组团较多,其中包括低密度别墅组团。此外,金地还收入了良渚商业项目,而德圣中心则为商业综合体。

  4、战略变化:分析金地近年来的竞争地块选择,即可发现,其并未有深入中心城区的意图,而是将重点放在杭州市区南北两侧,往南较为关注滨江、萧山地块,往北更关注三墩、良渚等地。

  金地于2007年登陆杭州,超级大盘自在城成为其在杭基石。金地一度以单盘应战杭州房产圈其他开放商的挑战,名利双收,金地品牌与规模共同在杭州成长。

  但是2010-2012年,三年时间金地并未在土地市场继续拿地,导致2014年金地的销售排名急剧下跌。两年内,金地又开始在土地市场上寻找合适目标,共入手五个新项目并试水商业项目。为了分担风险,金地还选择了合作对象,其中有险资大鳄平安不动产,也有本土房企德圣地产。

  2014年,金地在杭销售额直线下降,成交金额14.61亿元,排名已跌至23位。如今,金地与险资大鳄联手,能否力挽杭州颓势?还有待市场验证。

  一、产品类型及项目去化

金地在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓,待售项目按所处区域位置及其定位划分。

  金地目前在杭操盘项目共7个,其中4个为刚需公寓,主要分布在三墩、长睦、萧山以及临平。其中,位于临平的艺境于2014年12月拿地,目前仍处于待售状态。

  改善型公寓两个,分别为萧山的金地·天逸以及祥符的申花里,均价在20000元/平米以上。金地·自在城项目组团较多,其中包括低密度别墅组团。

  此外,金地还收入了良渚商业项目,而德圣中心则为商业综合体。

  金地在杭各个项目的去化速度不一,其中速度最快的为德圣中心项目。该项目于2014年10月首次开盘,截至2015年3月20日成功去化15.08%。

  格林格林、申花里去化速度相当。两项目于2013年末、2014年初分别亮相,目前去化率均为30%左右。而在2013年热卖并回款25.96亿元的天逸,近40个月去化率也仅为57.98%,年均去化速度17.39%。

  金地在杭的首个楼盘,位于三墩的自在城2009年5月开盘,截至2015年3月20日去化94.75%,年均去化速度19.60%。

金地在杭各项目去化率及去化速度

  注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。

  二、市场份额

  2009年5月,自在城首次开盘,金地就抓住质量和节点两大关,整个项目热销682套,成交金额达19.62亿元。1个项目7个月的销售,就让金地轻易成为杭州市区开发商销售金额榜单上的第十二位。

  2010年,仍是仅凭自在城单个项目的成交:2011套商品房,33.87亿元销售额,将金地在杭排名提升至第五位。当年,金地在整个市场上的套数占比达到了3.33%。

  2011-2012年,除了大盘自在城继续出货以外,2009年拿地的萧山项目天逸也加入销售行列,两年内,金地凭借这两个项目保持杭州市区内销售金额前五的排名。

  2013年,天逸热卖,自在城热度不减,金地当年销售额达44.43亿元,创入杭以来最好成绩。不过,因为2013年整体市场好转,开发商普遍销售额上扬,所以,金地销售额虽涨,但名次却下降了一位,排在第六。

  2014年,整个市场低迷,商品房成交量下降。申花里、德圣中心陆续开盘仍挽救不了金地的颓势,仅成交790套商品房,成交金额14.61亿元,排名急剧跌至23位。

金地在杭历年销售成绩

注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

  三、发展动态数据

注:因股权分配不详,未按股权计算购地额,销售额、购地额为金地所有操盘项目销售、购地总额。

  上图为金地在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,金地在刚入杭的三年间购地较多,2010年之后的三年为销售期,无新项目入账。2013年,因存货去化,金地又重新进入土地市场购地,但所入地块较少,且多为合作项目。

  2007-2008年,金地先后收入三宗地块,与东阳起家的中天集团合作开发自在城项目,由金地操盘。三地块拿地总价46.1亿元,而自在城截止2015年3月20日已达125.28亿元销售额。

  2009年,金地单独入手萧山天逸项目,地块总价35亿元。而天逸自2011年11月开盘以来,截止2015年3月20日成交44.49亿元。

  2010-2012年,这三年金地并未在土地市场继续拿地,而是专注于销售,每年的销售金额排名均保持在杭州市区内前五。

  2013年,金地入手三宗地块,分别位于长睦、祥符以及萧山。其中,萧山项目德圣中心与萧山本土房企德圣合作。

  2014年,金地再竞得两个项目,分别位于临平及良渚。其中,位于临平的艺境与平安不动产合作,而良渚为金地商置所得商业项目。

金地在杭项目一览

 

金地项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)(制图/魏盼)

  分析金地近年来的竞争地块选择,即可发现,其并未有深入中心城区的意图,而是将重点放在杭州市区南北两侧。

  往南,金地较为关注滨江、萧山地块。除了联合德圣获得的萧山项目以外,金地在近两年内还曾参与帝景、钱塘明月、春江郦城以及嘉凯城滨江项目的争夺。

  继天逸项目连续赢得萧山市场和口碑后,显然金地深耕钱塘江南岸的决心日趋增大。

  往北,金地更关注三墩、良渚等地。三墩的自在城让金地在杭“名利双收”,而良渚未来城项目金地曾参与竞争并最终入股,金地商置在良渚拿地。此外,2013年2月,金地还曾与融科智地单挑到最后,为争夺良渚勾庄地块。

金地参与竞争地块

  下表中所罗列的楼盘为金地在杭州市区范围内所有操盘的涉宅项目。目前,自在城仅剩余3.7万方供应量,就66万方大盘来说,属于基本售罄,而其余项目均处于在售状态。

  对比在售项目的已售均价和浙报传媒研究院测算的保本价,可见,金地在杭项目基本未有亏本销售的状态存在。可以简单再对比下金地购地总价约103.73亿元,而历史销售金额已达179.41亿元。

  目前,金地在杭潜在供应量将近60.20万方,预计可售货值74.20亿元。

金地在杭涉宅项目预计可售货值

注:上表仅为金地在杭操盘的涉宅项目,不包含良渚商业项目及万科操盘的未来城项目。表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

其中,保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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