文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

　　金地于2007年登陆杭州，超级大盘自在城成为其在杭基石。金地一度以单盘应战杭州房产圈其他开放商的挑战，名利双收，金地品牌与规模共同在杭州成长。

　　但是2010-2012年，三年时间金地并未在土地市场继续拿地，导致2014年金地的销售排名急剧下跌。两年内，金地又开始在土地市场上寻找合适目标，共入手五个新项目并试水商业项目。为了分担风险，金地还选择了合作对象，其中有险资大鳄平安不动产，也有本土房企德圣地产。

　　2014年，金地在杭销售额直线下降，成交金额14.61亿元，排名已跌至23位。如今，金地与险资大鳄联手，能否力挽杭州颓势？还有待市场验证。

　　一、产品类型及项目去化

金地在杭产品分类

　　注：项目按均价(在售项目为已售均价，售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓；均价30000元/平米以上为高端公寓，待售项目按所处区域位置及其定位划分。

　　金地目前在杭操盘项目共7个，其中4个为刚需公寓，主要分布在三墩、长睦、萧山以及临平。其中，位于临平的艺境于2014年12月拿地，目前仍处于待售状态。

　　改善型公寓两个，分别为萧山的金地·天逸以及祥符的申花里，均价在20000元/平米以上。金地·自在城项目组团较多，其中包括低密度别墅组团。

　　此外，金地还收入了良渚商业项目，而德圣中心则为商业综合体。

　　金地在杭各个项目的去化速度不一，其中速度最快的为德圣中心项目。该项目于2014年10月首次开盘，截至2015年3月20日成功去化15.08%。

　　格林格林、申花里去化速度相当。两项目于2013年末、2014年初分别亮相，目前去化率均为30%左右。而在2013年热卖并回款25.96亿元的天逸，近40个月去化率也仅为57.98%，年均去化速度17.39%。

　　金地在杭的首个楼盘，位于三墩的自在城2009年5月开盘，截至2015年3月20日去化94.75%，年均去化速度19.60%。

金地在杭各项目去化率及去化速度

　　注：所有数据均为成交备案系统累计的原始数据，数据截至2015年3月20日。

　　二、市场份额

　　2009年5月，自在城首次开盘，金地就抓住质量和节点两大关，整个项目热销682套，成交金额达19.62亿元。1个项目7个月的销售，就让金地轻易成为杭州市区开发商销售金额榜单上的第十二位。

　　2010年，仍是仅凭自在城单个项目的成交：2011套商品房，33.87亿元销售额，将金地在杭排名提升至第五位。当年，金地在整个市场上的套数占比达到了3.33%。

　　2011-2012年，除了大盘自在城继续出货以外，2009年拿地的萧山项目天逸也加入销售行列，两年内，金地凭借这两个项目保持杭州市区内销售金额前五的排名。

　　2013年，天逸热卖，自在城热度不减，金地当年销售额达44.43亿元，创入杭以来最好成绩。不过，因为2013年整体市场好转，开发商普遍销售额上扬，所以，金地销售额虽涨，但名次却下降了一位，排在第六。

　　2014年，整个市场低迷，商品房成交量下降。申花里、德圣中心陆续开盘仍挽救不了金地的颓势，仅成交790套商品房，成交金额14.61亿元，排名急剧跌至23位。

金地在杭历年销售成绩

注：表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

　　三、发展动态数据

注：因股权分配不详，未按股权计算购地额，销售额、购地额为金地所有操盘项目销售、购地总额。

　　上图为金地在杭历年销售额与购地额对比，图中可见，金地在刚入杭的三年间购地较多，2010年之后的三年为销售期，无新项目入账。2013年，因存货去化，金地又重新进入土地市场购地，但所入地块较少，且多为合作项目。

　　2007-2008年，金地先后收入三宗地块，与东阳起家的中天集团合作开发自在城项目，由金地操盘。三地块拿地总价46.1亿元，而自在城截止2015年3月20日已达125.28亿元销售额。

　　2009年，金地单独入手萧山天逸项目，地块总价35亿元。而天逸自2011年11月开盘以来，截止2015年3月20日成交44.49亿元。

　　2010-2012年，这三年金地并未在土地市场继续拿地，而是专注于销售，每年的销售金额排名均保持在杭州市区内前五。

　　2013年，金地入手三宗地块，分别位于长睦、祥符以及萧山。其中，萧山项目德圣中心与萧山本土房企德圣合作。

　　2014年，金地再竞得两个项目，分别位于临平及良渚。其中，位于临平的艺境与平安不动产合作，而良渚为金地商置所得商业项目。

金地在杭项目一览

金地项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)(制图/魏盼)

　　分析金地近年来的竞争地块选择，即可发现，其并未有深入中心城区的意图，而是将重点放在杭州市区南北两侧。

　　往南，金地较为关注滨江、萧山地块。除了联合德圣获得的萧山项目以外，金地在近两年内还曾参与帝景、钱塘明月、春江郦城以及嘉凯城滨江项目的争夺。

　　继天逸项目连续赢得萧山市场和口碑后，显然金地深耕钱塘江南岸的决心日趋增大。

　　往北，金地更关注三墩、良渚等地。三墩的自在城让金地在杭“名利双收”，而良渚未来城项目金地曾参与竞争并最终入股，金地商置在良渚拿地。此外，2013年2月，金地还曾与融科智地单挑到最后，为争夺良渚勾庄地块。

金地参与竞争地块

　　下表中所罗列的楼盘为金地在杭州市区范围内所有操盘的涉宅项目。目前，自在城仅剩余3.7万方供应量，就66万方大盘来说，属于基本售罄，而其余项目均处于在售状态。

　　对比在售项目的已售均价和浙报传媒研究院测算的保本价，可见，金地在杭项目基本未有亏本销售的状态存在。可以简单再对比下金地购地总价约103.73亿元，而历史销售金额已达179.41亿元。

　　目前，金地在杭潜在供应量将近60.20万方，预计可售货值74.20亿元。

金地在杭涉宅项目预计可售货值

注：上表仅为金地在杭操盘的涉宅项目，不包含良渚商业项目及万科操盘的未来城项目。表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据，数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考，最终以项目实际开发为准。

其中，保本价测算公式为：保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算，半年按总投入的4%计算；商品房建安成本按3500元/平米计算；销售税费按销售成本价的10%计算；运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式：在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量；储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。