中海杭州十年:快销手患“拖延症”
大鳄在杭发展数据报告⑤
浙报传媒地产研究院 高级研究员 魏盼    2015-04-30 14:49

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第五篇:中海>>>上一期:杭州保利>>>第一期:杭州万科>>>第二期:杭州龙湖>>>第三期:杭州九龙仓

  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  重要结论:

  1、去化速度:除了御道路一号之外,中海在杭其余各个项目的去化速度可谓“神速”,其中速度最快的即为钱塘山水。该项目于2008年6月首次开盘,到次年6月已基本售罄,年均去化率几乎为100%。而寰宇天下、西溪华府都曾是杭州房产圈的快销范例,年均去化率超50%。中海在杭项目的去化速度完全可以与龙湖相媲美。不过,2012年就已拿地的御道路一号成了意外。

  2、市场份额:中海从2008年开始参与到项目销售,2009-2011年完全处于销售期,项目接连开盘。到2011年,中海已从房企排名第12位上升至第6位。2012年,中海在杭达到鼎盛时期,当年销售额以44.70亿元排名第四,仅次于绿城、滨江以及万科。但随着手中项目减少,御道路一号又迟迟不开,2014年中海在杭销售额排名跌至15位,金额占比仅1.09%。

  3、产品比例:中海目前在杭操盘项目共7个,其中5个为刚需公寓,主要分布在三墩、之江、滨江以及蒋村。改善型公寓仅有一个,即位于滨江区政府板块的寰宇天下。此外,还有一个定位为高端公寓的御道路一号,虽已申领预售证,但仍未正式对外销售。

  4、战略变化:此前中海的项目实行快速周转,回笼资金。但目前其在杭可售货值基本压在御道路一号项目上,预计总可售货值达110.22亿元。该项目自2014年领出预售证后,还未正式对外销售。

  中海地产于2006年底进驻杭州,今年刚好是其进驻的第十个年头。

  中海地产从刚进入杭州时不被熟知,到楼盘入市逐渐获得购房者认可,再到寰宇天下大卖成为杭州销量最好的楼盘,西溪华府神速开盘后快速回笼资金。优异的销售成绩,充沛的资金流,使其在杭州楼市留下不可磨灭的印记。

  随着中海在售项目的不断走量,目前其在杭的储备基本仅剩御道路一号。不过,该项目自2014年领出预售证后,还未正式对外销售。依照目前的市场现状,御道路一号想要达到其保本售价难度较大。

  一、产品类型及项目去化

中海在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓,待售项目按所处区域位置及其定位划分。

  中海目前在杭操盘项目共7个,其中5个为刚需公寓,主要分布在三墩、之江、滨江以及蒋村。

  改善型公寓仅有一个,即位于滨江区政府板块的寰宇天下。此外,还有一个定位为高端公寓的御道路一号,虽已申领预售证,但仍未正式对外销售。

  中海在杭各个项目的去化速度可谓“神速”,其中速度最快的即为钱塘山水。该项目于2008年6月首次开盘,到次年6月已基本售罄,年均去化率几乎为100%。

  蒋村的西溪华府,拿地到开盘仅用6个月时间。开盘快,去化也快。2013年6月西溪华府首次开盘,18个月后房源即基本售罄,年均去化率65.98%。

  除了以上两个楼盘外,金溪园、紫藤苑以及寰宇天下也都曾是当时的热销快销盘。除了定山府的去化速度稍慢之外,中海在杭项目的去化速度完全可以与龙湖相媲美。

中海在杭各项目去化率及去化速度

  注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。

  二、市场份额

  2006年12月,中海首次在杭拿下钱塘山水项目地块。2008年6月,钱塘山水项目首次开盘,同年开盘的还有位于三墩的金溪园。

  半年后上交成绩单,中海成交352套商品房,销售额5.66亿元,在杭州房企销售金额排名中居第十二位,金额占比1.19%。

  2009-2010年,中海在杭销售额上升,不过排名仍排在前十以外。直到2011年,寰宇天下开盘,为中海加足马力,当年销售额达21.34亿元,在杭房企销售金额排名攀升至第六。

  2012年,市场普遍冷淡的情况下,中海操盘的寰宇天下中的“齐家90”产品,低价入市后,数度引发杭州楼市热销潮,也成为当年新盘的套数与金额“双冠王”,同时助力中海在房企销售金额排名中位次再上升,以44.70亿元销售额列第四,仅次于绿城、滨江以及万科。

  2013年,西溪华府仅拿地六个月就低价入市,表现非常抢眼,也使得中海依然进入房企排名前十,位列第七。

  而2014年的中海,由于手中大盘御道路一号未对外正式开盘,而在售项目供应量减少,所以销售额仅17.13亿元,排在所有在杭房企的第十五位。

中海在杭历年销售成绩

注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

  三、发展动态数据


注:系列1为销售额,系列2为购地额

  上图为中海在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,中海在杭大致分为三个阶段。

  2006-2008年主要是拿地,三年间分别在滨江、三墩以及之江收入五个项目,共支出购地金36.12亿元。其中,位于之江的定山府为雅戈尔所拿地块,中海参股50%并操盘。而寰宇天下则是跟世茂的合作项目,同样参股50%。

  而2009-2011年完全处于销售期,这三年内中海在杭未参与拿地,而项目接连开盘。到2011年,中海已从房企排名第12位上升至第6位。

  2012年,中海在杭州房地产圈是绝对的主角,寰宇天下大卖成为杭州销量最好的楼盘,帮助中海迅速实现资金回笼,成为杭州土地市场上傲视群雄的胜利者。

  2012年全年,中海在主城区共拿下4宗地块,位于三堡及蒋村,拿地金额共计69亿,成为当年拿地金额最多的房企。

中海在杭拿地项目一览

 

中海项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)(制图/马轶伦)

  继2012年56亿大手笔拿下三堡地块后,中海在2013年土地市场上仅底价再补仓一宗三堡商住地。2013年9月曾报名参与蓝孔雀三宗宅地争夺,但并未提交书面报价。此后,中海一度未在土地市场出现,直到平安三堡宅地出让当天,稍有“抬轿”。

中海参与竞争地块

  下表中所罗列的楼盘为中海在杭州市区范围内所有操盘项目。目前,金溪园、紫藤苑、钱塘山水、寰宇天下、西溪华府等项目均已售罄或基本售罄,仅定山府剩余部分房源在售。

  表格中可见,中海这六个项目购地额71.08亿元,而总的销售金额已达169.76亿元。即便剔除财务成本、建安成本等一系列费用,中海在杭州房地产市场上仍属于“最会赚钱”的大鳄之一。

  不过,目前来看,中海在杭可售货值基本压在御道路一号项目上,预计总可售货值达110.22亿元。该项目自2014年领出预售证后,还未正式对外销售。不过,依照目前的市场现状,御道路一号想要达到其保本售价难度较大。

中海在杭项目预计可售货值

注:表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

其中,保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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