文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

　　保利于2007年7月首次在杭州土地市场大展身手：以128.6%的高溢价一举竞得下沙保利·东湾项目地块。

　　而后，下沙一度成为其大本营，截至2010年，保利在下沙的项目总体量达121.67万方，累计购地额达56.04亿元。

　　自2011年之后，保利在杭州拿地量大幅下降，仅入手普福、长睦两宗宅地。保利在杭州成为地产界的“偏科生”，拿地区域较为单一，产品类型也非常单一。

　　此外，值得关注的是，保利在杭州房地产市场中所占份额也在逐年降低，2014年其销售金额排名甚至跌到了22位。在杭可售货值仅剩51.92亿元的严峻形势下，保利补充储备迫在眉睫。

　　一、产品类型及项目去化

保利在杭产品分类

　　注：项目按均价(在售项目为已售均价，售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓；均价30000元/平米以上为高端公寓，待售项目按所处区域位置及其定位划分。

　　保利目前在杭共8个项目，类型较为单一，基本为刚需公寓，主要分布在下沙沿江、大学城北、长睦、普福以及萧山。

　　改善型公寓仅有一个，即位于申花的香槟国际。该盘体量较小，仅5.3万方。

　　保利在杭各个项目的去化速度不一，开发较早的东湾及体量较小的香槟国际去化率均在98%以上，为基本售罄。

　　城市果岭、霞飞郡年均去化率分别为32.88%、25.48%，去化速度相对较快。普福的梧桐语以及长睦的罗兰香谷去化较慢，年均去化率不到20%。而去化最慢的为玫瑰湾，自2011年9月开盘以来，仅去化43.13%，年均去化率仅12.32%。

保利在杭各项目去化率及去化速度

　　注：所有数据均为成交备案系统累计的原始数据，数据截至2015年3月20日。

　　二、市场份额

　　2008年，保利在杭的首个项目保利·东湾于9月正式开盘，当年销售146套。而2009年，同样仅有东湾开盘，单盘销售1853套金额达24.30亿元，助保利闯进杭州房地产市场前八。

　　2010年、2011年两年内，保利在杭州房地产市场可谓风生水起，随着各个的项目的相继入市，保利连续两年保持销售金额第四位，仅次于绿城、滨江以及万科。2011年，保利在杭州市场内套数占比曾飙升至6.5%。

　　此后，由于保利后续补仓不足以及项目销售等原因，其在杭的销售金额排名下跌，而所占的市场份额也逐年减少。2014年，保利在杭州市场内的销售金额排名跌到了22位，套数占比跌至1.23%，面积占比跌至1.18%。

保利在杭历年销售成绩

　　注：表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

　　上图为保利在杭历年销售额与购地额对比，图中可见，2011年以前，保利在杭拿地较为积极，多宗地块溢价率较高，其中东湾地块溢价率达128.61%，四年间购地额达68.51亿元。

　　但2011年以后，保利在土地市场露面较少，仅拿下普福及长睦地块，溢价均较低。

　　销售方面，2010年的36.38亿元是保利在杭销售额最高的年份，而2011年30.17亿元的销售额同样令人欣喜，虽然金额比不过2010年，但当年保利所占的市场份额却大幅提高。

　　不过，令人担忧的是，项目多处于主城边缘地区的保利经历过鼎盛时期后，已逐渐在市场内“失声”。如果保利要继续在杭州房地产市场维护自己的地位，急需补仓，甚至急需在重要地段补仓。

保利在杭拿地项目一览

保利项目在杭分布图（括号内时间为项目开盘时间）（制图/魏盼）

　　事实上，2013年以来，保利仅参与过两宗热门地块的争夺，这两宗地块均出自萧山，分别为恒大帝景项目以及绿城九龙仓钱塘明月项目。

保利参与竞争地块

　　下表中所罗列的楼盘为保利在杭州市区范围内所有操盘项目。目前仍在售的6个项目中，仅罗兰香谷已售均价稍高于浙报传媒地产研究院测算的项目保本价。

　　目前，保利所有操盘的在售项目中，潜在供应量最大的为长睦的罗兰香谷项目，潜在供应量达14.99万方，但由于项目销售均价并不高，预计可售货值仅16.16亿元。合计来看，保利在杭预计可售货值仅剩51.92亿元，急需补仓。

保利在杭项目预计可售货值

注：表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据，数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考，最终以项目实际开发为准。

其中，保本价测算公式为：保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算，半年按总投入的4%计算；商品房建安成本按3500元/平米计算；销售税费按销售成本价的10%计算；运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式：在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量；储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。