杭州保利成绩下滑因“偏科”
大鳄在杭发展数据报告④
浙报传媒地产研究院 高级研究员 魏盼    2015-04-20 14:24

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第四篇:保利>>>上一期:杭州九龙仓>>>第一期:杭州万科>>>第二期:杭州龙湖

  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  重要结论:

  1、去化速度:保利在杭各个项目的去化速度不一,开发较早的东湾及体量较小的香槟国际去化较快。在售项目中,城市果岭、霞飞郡去化速度相对较快,普福的梧桐语以及长睦的罗兰香谷去化较慢。而去化最慢的为玫瑰湾,自2011年9月开盘以来,仅去化43.13%,年均去化率仅12.32%。

  2、市场份额: 2009年,保利仅凭东湾单盘就以24.30亿元销售额闯进杭州房地产市场前八。2010-2011年,保利连续两年保持销售金额第四位,2011年套数占比曾飙升至6.5%。此后,由于保利后续补仓不足以及项目销售等原因,其在杭的销售金额排名下跌,而所占的市场份额也逐年减少。

  2014年,保利在杭州市场内的销售金额排名跌到了22位,套数占比跌至1.23%,面积占比跌至1.18%。

  3、产品比例:保利目前在杭共8个项目,类型较为单一,基本为刚需公寓,主要分布在下沙沿江、大学城北、长睦、普福以及萧山。改善型公寓仅有一个,即位于申花的香槟国际,但该盘体量较小,仅5.3万方。

  4、战略变化:保利所有操盘的在售项目中,潜在供应量最大的为长睦的罗兰香谷项目,潜在供应量达14.99万方,但由于项目销售均价并不高,预计可售货值仅16.16亿元。合计来看,保利在杭预计可售货值仅剩51.92亿元,急需补仓。

  保利于2007年7月首次在杭州土地市场大展身手:以128.6%的高溢价一举竞得下沙保利·东湾项目地块。

  而后,下沙一度成为其大本营,截至2010年,保利在下沙的项目总体量达121.67万方,累计购地额达56.04亿元。

  自2011年之后,保利在杭州拿地量大幅下降,仅入手普福、长睦两宗宅地。保利在杭州成为地产界的“偏科生”,拿地区域较为单一,产品类型也非常单一。

  此外,值得关注的是,保利在杭州房地产市场中所占份额也在逐年降低,2014年其销售金额排名甚至跌到了22位。在杭可售货值仅剩51.92亿元的严峻形势下,保利补充储备迫在眉睫。

  一、产品类型及项目去化

保利在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓,待售项目按所处区域位置及其定位划分。

  保利目前在杭共8个项目,类型较为单一,基本为刚需公寓,主要分布在下沙沿江、大学城北、长睦、普福以及萧山。

  改善型公寓仅有一个,即位于申花的香槟国际。该盘体量较小,仅5.3万方。

  保利在杭各个项目的去化速度不一,开发较早的东湾及体量较小的香槟国际去化率均在98%以上,为基本售罄。

  城市果岭、霞飞郡年均去化率分别为32.88%、25.48%,去化速度相对较快。普福的梧桐语以及长睦的罗兰香谷去化较慢,年均去化率不到20%。而去化最慢的为玫瑰湾,自2011年9月开盘以来,仅去化43.13%,年均去化率仅12.32%。

保利在杭各项目去化率及去化速度

  注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。

  二、市场份额

  2008年,保利在杭的首个项目保利·东湾于9月正式开盘,当年销售146套。而2009年,同样仅有东湾开盘,单盘销售1853套金额达24.30亿元,助保利闯进杭州房地产市场前八。

  2010年、2011年两年内,保利在杭州房地产市场可谓风生水起,随着各个的项目的相继入市,保利连续两年保持销售金额第四位,仅次于绿城、滨江以及万科。2011年,保利在杭州市场内套数占比曾飙升至6.5%。

  此后,由于保利后续补仓不足以及项目销售等原因,其在杭的销售金额排名下跌,而所占的市场份额也逐年减少。2014年,保利在杭州市场内的销售金额排名跌到了22位,套数占比跌至1.23%,面积占比跌至1.18%。

保利在杭历年销售成绩

  注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

  上图为保利在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,2011年以前,保利在杭拿地较为积极,多宗地块溢价率较高,其中东湾地块溢价率达128.61%,四年间购地额达68.51亿元。

  但2011年以后,保利在土地市场露面较少,仅拿下普福及长睦地块,溢价均较低。

  销售方面,2010年的36.38亿元是保利在杭销售额最高的年份,而2011年30.17亿元的销售额同样令人欣喜,虽然金额比不过2010年,但当年保利所占的市场份额却大幅提高。

  不过,令人担忧的是,项目多处于主城边缘地区的保利经历过鼎盛时期后,已逐渐在市场内“失声”。如果保利要继续在杭州房地产市场维护自己的地位,急需补仓,甚至急需在重要地段补仓。

保利在杭拿地项目一览

保利项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)(制图/魏盼)

  事实上,2013年以来,保利仅参与过两宗热门地块的争夺,这两宗地块均出自萧山,分别为恒大帝景项目以及绿城九龙仓钱塘明月项目。

保利参与竞争地块

  下表中所罗列的楼盘为保利在杭州市区范围内所有操盘项目。目前仍在售的6个项目中,仅罗兰香谷已售均价稍高于浙报传媒地产研究院测算的项目保本价。

  目前,保利所有操盘的在售项目中,潜在供应量最大的为长睦的罗兰香谷项目,潜在供应量达14.99万方,但由于项目销售均价并不高,预计可售货值仅16.16亿元。合计来看,保利在杭预计可售货值仅剩51.92亿元,急需补仓。

保利在杭项目预计可售货值

注:表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

其中,保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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