“地王”九龙仓的亏损困境
大鳄在杭发展数据报告③
浙报传媒地产研究院 高级研究员 魏盼    2015-04-13 12:53

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第三篇:九龙仓>>>上一期:杭州龙湖>>>第一期:杭州万科

  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  重要结论:

  1、去化速度:由于开发速度较慢,以及销售等方面的原因,总体去化速度不快。目前去化速度最快的为萧山钱塘明月项目,去年9月开盘至今去化11.92%。

  2、市场份额:2013年,九龙仓才真正加入销售比拼,旗下碧玺、世纪华府、君廷三盘齐发,最终成交金额26.74亿元,在杭州市区内房企销售金额排名中一举跻身第九。而后的2014年,君玺开盘,助力九龙仓继续保持十强席位,当年销售额20.63亿元。

  3、产品比例:九龙仓目前在杭共7个项目,类型也较为全面,改善型项目居多。刚需公寓有君廷和世纪华府;改善型公寓包括碧玺、之江1号以及与绿城合作的钱塘明月;高端公寓有位于市中心的君玺。除此之外,还有位于富阳银湖板块的低密度待售项目雍景山。

  4、战略变化:九龙仓在杭州的项目拿地后时隔近两年开盘,普遍周转节奏较慢。不过,随着市场整体节奏的加快,九龙仓也正在追赶速度,其与绿城合作的萧山钱塘明月项目2013年底拿地,仅相隔9月开盘。

  有“香港豪宅专家”之称的九龙仓,在杭州的步调显得尤其与众不同:高调拿地却慢调开发。

  九龙仓入杭首选的是和当时本土龙头房企合作。2007年,分别联手绿城、金都拿下蓝色钱江(后与绿城股权互换而退出)、高尔夫艺墅(之江1号)两大项目。

  2009年,九龙仓开始单独涉足杭州土地市场,短短几年时间里,已在杭州市区内布局七个项目,而这些项目的高价成交也给这家百年港企冠上了“地产专业户”的高调称号。

  而这家以拿地的气魄和雄厚的资本能力称道于杭州业界的房企,却在入杭足足6年后,才展现出产品供杭州人“检阅”。2013年,九龙仓多个项目开盘,才迎来真正意义上在杭州楼市开发和销售的“元年”。

  一、产品类型及项目去化

九龙仓在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓,待售项目按所处区域位置及其定位划分。

  九龙仓目前在杭共7个项目,类型也较为全面。其中刚需公寓主要在余杭和富阳,分别为君廷、世纪华府;改善型公寓包括碧玺、之江1号以及与绿城合作的钱塘明月;高端公寓有位于市中心地铁口的君玺。除此之外,还有位于富阳银湖板块的低密度待售项目雍景山。

  九龙仓在杭州的项目普遍周转节奏较慢,其自主操盘的碧玺、君玺、世纪华府、君廷等项目均在拿地后时隔近两年迎来开盘。而2011年2月竞得的雍景山目前仍处于预售状态。

  不过,随着市场整体节奏的加快,九龙仓也正在追赶速度,其与绿城合作的萧山钱塘明月项目2013年底拿地,仅相隔9月就已开盘。

  去化方面,由于九龙仓改善型项目较多,客户受限,所以项目的去化也并不十分理想。

九龙仓在杭各项目去化率及去化速度

 
注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。

  二、市场份额

  虽然九龙仓的入杭时间在所有外来大鳄中属于较早的一批,但事实上,九龙仓从2012年底才有操盘项目入市,真正加入杭州市区内的销售比拼。

  2013年,九龙仓旗下碧玺、世纪华府、君廷三盘齐发,最终成交金额26.74亿元,在杭州市区内房企销售金额排名中一举跻身第九。而后的2014年,君玺加入开盘行列,助力九龙仓继续保持十强席位,当年销售额20.63亿元。

九龙仓在杭历年销售成绩

 

注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

  三、发展动态数据

 
 
  上图为九龙仓在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,九龙仓从2007年到2012年几乎无新盘入市,一直在积极拿地。从2007年开始到2011年,九龙仓在杭购地额就已达93.76亿元。当时,这一数字已远远超过了所有外来房地产企业在杭州的拿地金额。

  2012年,九龙仓以41.8亿元入股绿城(未计入表格内),获得24.6%的绿城中国股权。此后,两者联系更为密切。近三年内,九龙仓与绿城合作拿下钱塘明月两宗地块。截至目前,九龙仓已布局市中心、桥西、萧山、富阳等地。

  相比在土地竞买场上的豪爽,九龙仓在销售上显得非常谨慎。入杭足足6年后,九龙仓才在2013年选择多个楼盘齐开盘,当年销售额达26.74亿元,迅速跻身杭州市区内房企销售额排名前十。而2013年也被称为九龙仓的“杭州元年“。

九龙仓在杭拿地项目一览

九龙仓项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)

  实际上,除了已布局的项目之外,九龙仓在杭州土地市场上的“豪举”远不止此。

  以下是记者整理的九龙仓在杭近两年内参与土地竞拍的情况表。从表中可以看出,九龙仓在2013年参与了多宗热门地块的争夺,且其中不少地块都成为了竞得者最后的阻碍。例如,首开半山田园地块,九龙仓的报价就已达最高溢价率。

九龙仓参与竞争地块

 
  下表中所罗列的楼盘为九龙仓在杭州市区范围内所有在售及待售项目。7个项目中,仅钱塘明月销售均价高于保本价,其余项目因开盘拖沓,增加不少财务成本,累计的已售均价已低于浙报传媒地产研究院测算的项目保本售价。  

   目前,九龙仓所有操盘的在售项目中,潜在供应量最大的为去年9月刚开盘的钱塘明月项目,潜在供应量达21.39万方,预计可售货值51.70亿元。加上未开盘的雍景山项目,九龙仓在杭预计可售货值达156.43亿元(不包含融创操盘的之江1号)。

九龙仓在杭部分项目可售货值

注:表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

其中,保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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