20个月后 大桥西一房难求
2015杭州楼市供应报告第六期
浙报传媒地产研究院     2015-04-09 11:28

前言

  房地产市场受政策导向、金融、税收、土地等诸多因素的影响,很难以单一维度,单一变量来分析市场走势。

  比如市场需求,有人试图用还有多少家庭没有房子,或者是人均居住面积等维度来分析和研究。

  但事实上,市场需求是瞬间变化的,市场预期会给市场需求带来巨大波动。

  极端的例子是,如果人们都预期房价要大幅度上涨,将瞬间激发巨大的需求。包括真实的需求,未来的需求,保值增值的投资需求等等。

  反之,如果人们一致认为房价要大幅度下跌,市场需求将瞬间萎缩。投资需求消失,刚性需求和改善性需求都会延缓和减少。

  而供需关系中的另一主要变量——供应量,也对市场产生着重大影响。

  相对于市场需求的剧烈变化,供应量可以得到比较真实的分析研究和还原。

  但是这个供应量,并不是通常人们所说的库存,例如杭州市区15万套的库存。

  15万套库存仅仅是整个供应量中显形的一部分,即已经领取了商品房预售证的一部分。

  而真实的供应量应该是包括那些已经购置了土地未开发或者已经开发而未领取预售证的部分。这部分是隐形供应量。

  两者之和才是整个市场真正的潜在供应量。

  浙报传媒地产研究院作为房地产市场研究的专业机构,一直致力于市场政策,市场现象,市场热点,市场数据的研究,试图为公众和房地产市场从业人员,还原一个真实的市场。

  因此,特别撰写了这份《杭州主城区房地产市场潜在供应量研究报告》。从主城区研究开始,细分到滨江、之江、下沙、申花、大桥西、钱江新城二期、西溪等各个板块。

  为了便于公众和房地产从业人员更加实用的了解潜在供应量的分布情况,这份报告将以系列形式呈现。

  分别是:《杭州主城区商品房潜在供应量分析》、《杭州滨江商品住宅潜在供应量分析》、《杭州之江商品住宅潜在供应量分析》、《杭州下沙商品住宅潜在供应量分析》、《杭州申花商品住宅潜在供应量分析》……

  这一系列报告将在未来一段时间呈现给公众。本期推出的是《杭州大桥西板块商品住宅潜在供应量分析》。

  >>>第一期:《杭州主城区商品房潜在供应量分析》
  >>>第二期:《杭州之江商品住宅潜在供应量分析》
  >>>第三期:《杭州滨江商品住宅潜在供应量分析》
  >>>第四期:《杭州下沙商品住宅潜在供应量分析》
  >>>第五期:《杭州申花商品住宅潜在供应量分析》

文/浙报传媒地产研究院

  主要数据:

  (1) 截至2015年2月底,杭州大桥西(含石祥路以北,下同)板块商品住宅潜在供应量约为51万方

  (2) 以100平方米的套均面积估算,杭州大桥西板块商品住宅潜在供应量约合5100套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合4300套商品住宅。

  (3) 未来大桥西板块商品住宅潜在供应量全部来自在售楼盘。截至2015年2月底,没有纯新住宅楼盘供应。

  (4) 未来大桥西板块商品住宅潜在供应量也较为集中。九龙仓·碧玺、绿城·运河宸园和宝嘉·誉峰的潜在供应量排名前三位,分别约10万方9万方7万方,三个楼盘的潜在供应量占大桥西板块潜在供应量的5成

  (5) 未来大桥西板块石祥路以南和石祥路以北区域在售住宅楼盘潜在供应量不分伯仲,分别约29万方22万方。石祥路以南区域商品住宅潜在供应量主要来自九龙仓·碧玺和绿城·运河宸园,石祥路以北区域商品住宅潜在供应量主要来自宝嘉·誉峰和方正·御星。

  (6) 大桥西板块51万方的潜在供应量仅为之江的34%、滨江的37%、下沙的48%和申花的32%。以2014年在售楼盘去化约30万方的速度估算,大桥西板块潜在供应量消化需要约1.7年。远低于杭州市区潜在供应量去化时间,供需关系比较健康平衡。

  潜在供应量,是判断未来市场供需关系的重要指标。

  由于板块范围相对较小,在售楼盘数量并不庞大,为求更准确地估算出杭州各个板块商品住宅的潜在供应量,我们采用的估算方法如下:

  X(商品住宅潜在供应量)=Y(在售住宅楼盘的未售面积)+Z(2009年—2015年2月已出让未开盘的涉宅用地中的住宅面积)

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2015年2月底,杭州大桥西(含石祥路以北,下同)板块在售住宅楼盘有14个,总计未售面积(即潜在供应量)约51万方。

  其中,九龙仓·碧玺、绿城·运河宸园和宝嘉·誉峰的潜在供应量排名前三位,分别约10万方、9万方和7万方。三个楼盘的潜在供应量占大桥西板块在售住宅楼盘潜在供应量的5成。

  2009年—2015年2月,杭州大桥西板块没有已出让未开盘的涉宅用地项目。

  X=Y+Z=51+0 =51(万方)

  截至2015年2月底,杭州大桥西板块商品住宅潜在供应量约为51万方。

  以100平方米的套均面积估算,约合5100套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合4300套商品住宅。

杭州大桥西板块在售住宅楼盘表

杭州大桥西(含石祥路以北)板块商品住宅潜在供应量分布图(制图/蒋惠贤)

  未来大桥西板块潜在供应量全部来自在售楼盘,截至2015年2月底,没有纯新住宅楼盘供应。

  未来大桥西板块石祥路以南和石祥路以北区域在售住宅楼盘潜在供应量不分伯仲,分别约29万方和22万方。石祥路以南区域商品住宅潜在供应量主要来自九龙仓·碧玺和绿城·运河宸园,石祥路以北区域商品住宅潜在供应量主要来自宝嘉·誉峰和方正·御星。

  大桥西板块51万方的潜在供应量仅为之江的34%、滨江的37%、下沙的48%和申花的32%。以2014年在售住宅楼盘去化约30万方的速度估算,大桥西板块潜在供应量消化需要约1.7年。远低于杭州市区潜在供应量去化时间,供需关系比较健康平衡。

  备注:

  ① 此报告中大桥西板块统计范围为北至拱墅区祥园路-余杭区接壤,东至京杭运河-上塘高架,南至登云路,西至小河。

  ② 涉宅用地包括住宅用地、商住用地。

  ③ 商住用地中的商业面积,含配建保障房地块中的保障房面积已扣除。但保障房部分另行集中建设的未扣除。由于运河宸园商住地块商业面积占比不详,因此统计中未扣除。

  ④ 潜在供应量小于1000方的楼盘未列入统计。

  ⑤ 潜在供应量统计中包含部分底商以及物业用房的面积。

 

数据整理/何肖霞 张怡 章嵘嵘 魏盼 制图/蒋惠贤 撰文/冯慧霞 编辑/马轶伦 编校/罗兰 指导/丁建刚

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