拱墅宅地量缩 丁建刚:机会与威胁并存
杭州市区2015供地计划解读第六期
浙报传媒地产研究院 研究员:章嵘嵘/何肖霞/蒋惠贤 编辑:马轶伦 统筹:罗兰     2015-04-01 16:41

  2015年杭州市区计划出让土地231宗,合计面积11146.8亩(住宅用地90宗,公建用地141宗),计划储备土地259宗,合计面积13931.2亩(住宅用地131宗,公建用地128宗)。其中主城区计划出让土地86宗,合计面积3237亩;余杭区计划出让土地94宗,合计面积4490亩;萧山区计划出让土地47宗,合计面积3239亩;大江东产业集聚区计划出让土地4宗,合计面积181亩。

  本期推出《杭州市区2015供地计划》解读第六期——拱墅区23宗地块,合计面积775.8亩,其中涉宅用地9宗;公建用地7宗;商业、商务及社会停车场用地用地6宗;文化娱乐用地1宗。
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  第一期:跑量?未来科技城24宗地块待出让
  第二期:上城区商地为主角

  第三期:钱江世纪城开辟新“商”场
  第四期:下城区明星地块扎堆
  第五期:翠苑兴商业 三墩宅地成西湖区独苗



点评一:  

  拱墅区今年可以出让的地块非常多,但主要是商务商业公建用地。

  宅地中引人注目的,首推当然是民生药厂地块。位于人们非常熟悉的,而且现在已经成为城西最快捷通道的余杭塘路。体量也非常可观,71亩纯住宅用地。与融信杭州公馆仅一路之隔,甚至可以划入文教区。但传闻此地块需要换土。如果传闻确凿,那恐怕是一个硬伤。

 

点评二:

  另外两块是位于运河新城的两块地块,一块51亩,一块37亩,与大家·运河之星均一路之隔。

  大家·运河之星是重要的参照坐标,销售非常不错,但实际上是以价换量换来的。当时5600元/平方米的楼面价,1万元/平方米左右的售价,实际上还是在成本线以下微亏状态。

  要看最终给出的地价。如果1万元/平方米房价能保本甚至微利,希望以此价格在主城区购房的刚需还是有的。

 

点评三:

  还有一个新兴的板块,所谓铁路北站单元进入人们的视线。 其实就是中国铁建国际城以北,石祥路以北,储鑫路旁边。 两块宅地的体量分别为54亩和60亩。体量非常合适,交通也非常便捷。

  但这一板块市场和购房者都比较陌生,接受起来困难较大。参照的项目是紫元房产的尚堂,15000元/平方米不到的售价,但是并没有被市场认同。



地块点评:
  申花单元B1/B2-02地块位于申花板块核心位置,随着申花路以南住宅小区的不断开发,万家花城、东方福邸、香槟国际等一大批优质楼盘聚集,位置优越、体量小巧的商业商务地块也将成为开发商的不二之选。
  申花单元C2-03地块位于蓝孔雀综合体,地处城西交汇的申花板块,紧依规划大型中央生态绿地公园,与浙大紫金港校区毗邻,周边另两宗商地被复地竞得,还未开发。
  申花单元C2-09地块、申花单元R21-14地块均为原万马药业地块,位于申花板块南侧,万家花城、东方福邸、昆仑橡树园、莱德绅华府、天阳赏景国际等地产项目集聚分布,周银泰城、蓝钻天成等规模商业业态丰富,交通便利,配套成熟。
  浙江科技学院祥符GS10-C2-02地块,属祥符单元,处于莫干山路与石祥路交叉口,处于市中心半小时都市核心生活圈内,区位成熟度和地段稀缺度突出,周边成熟楼盘的崛起为项目开发增添新的活力。

 

地块点评:

  申花单元位于拱墅区西部,规划范围东至西塘河,西至丰潭路,南起萍水路,北至石祥路,用地总面积376.91万平米。

>交通:地块属大城西核心区域,周边有石祥路、莫干山路、丰潭路、古墩路、萍水路、申花路等主干道共同构架起通达的城市交通路网,交通便捷。
>医疗:地块周边有拱墅区中西医结合医院、杭州市第二人民医院、和睦医院等大型医院。
>商业:地块周边商业配套成熟,较为繁华,有城西银泰商业城、紫荆城创意生活广场、国际会展中心、同人广场、五洲国际广场大型商业场所,也有物美超市、沃尔玛等大型超市。
>教育:地块周边教育资源丰富,现有莫干山路小学、和睦小学、杭州文澜中学、杭州求是高级中学、杭州市锦绣中学、浙大紫金港校区等教育质量相对较高的学校。
地块点评:
  铁路北站单元FG19-R21-21地块、铁路北站单元FG21-R21-23、铁路北站单元C2-05地块,三地块位于铁路两侧,目前区域内部市场、物流配套均有较好的基础,未来将改变传统以工业去为主的城市功能,将着力打造集商务办公、商贸服务等多功能于一体、配套设施完善的城市北部重要综合区域。

>交通:地块靠近铁路沿线,有留石快速路、沈半路、东新路等主干道可连通市中心,也有储鑫路、北站路、科园路、长浜路等支干。
>教育:地块周边教育资源有杭州市明德中学、杭州市明珠实验学校、杭州市源清中学及浙江大学城市学院。
>商业:现阶段周边商业较为缺乏,地块4公里辐射半径内商贸配套较多:东南面有中大银泰城、新天地·东方茂、西联广场,南面有水晶城、西面有万达广场、运河上街等。
地块点评:

  庆隆单元FG01-R21-01地块、庆隆单元FG01-C2-01地块、庆隆单元C3-01地块,均位于杭州北大厅庆隆单元,该区域集科学发展实验区、高端产业集聚区、人才创意区、宜居生态新城区于一体,周边集中了大良新建房产项目和城市综合体,未来将成为宜居、宜商、宜业的复合型品质社区。

  庆隆单元FG01-R21-01地块属佑昌照明地块,地块目前拆迁中,计划2015年出让;庆隆单元C3-01地块属热电厂区域,地块内需保留工业建筑面积3580平米,计划2015年出让;庆隆单元FG01-C2-10地块属永明树脂地块,已具备出让条件。
地块点评:
  庆隆单元规划范围东至西塘河,南至余杭塘河,西至丰潭路,北至萍水路,用地总面积409.53万平米。

>交通:地块属大城西核心区域,周边有石祥路、莫干山路、丰潭路、古墩路、萍水路、申花路等主干道共同构架起通达的城市交通路网,交通便捷。
>教育:地块周边教育资源丰富,现有莫干山路小学、和睦小学、杭州文澜中学、杭州求是高级中学、杭州市锦绣中学、浙大紫金港校区等教育质量相对较高的学校。
>医疗:地块周边有拱墅区中西医结合医院、杭州市第二人民医院、和睦医院等大型医院。

>商业:地块周边商业配套成熟,较为繁华,有城西银泰商业城、紫荆城创意生活广场、国际会展中心、同人广场、五洲国际广场大型商业场所,在建有蓝钻天成、热电厂商业综合体项目。
>休闲:地块依托热电厂工业遗产改造和余杭塘河打造的工业旅游区,成为主要休闲娱乐活动场所。
地块点评:
  西溪单元FG09-C2-08地块,处于西湖区传统商业文化带核心位置。周边公建设施众多,配套完善,出行便捷。

>交通:地块位于文一路与文二路之间,毗邻文北巷,靠近地铁2号线下宁桥站。
>教育:地块周边有杭州文一街小学、学军小学、杭州电子科技大学等教育资源。
>商业:地块周边多为住宅小区,商业以农贸市场和超市为主。物美超市、翠苑农贸市场等可满足日常需求。
>医疗:主要依靠拱墅区人民医院、省立同德等。可满足日常基本医疗需求。
>休闲:西溪公园、墅园、小百花公园等休闲场所集中。
地块点评:
  翠苑单元XH0903-11地块、翠苑单元XH0903-12地块、翠苑单元XH0903-13地块,均位于城西老文教区,该区域是主城区配套最成熟。最宜居的区块之一。周边配套完善。

>交通:地块周边交通便利,地块北面余杭塘路、南面为文一路、西面为学院路、东面为教工路。地铁2号线学院路站也在直线距离1000米内。
>教育:地块周边有杭州文一街小学、学军小学、杭州电子科技大学等教育资源。
>医疗:主要依靠拱墅区人民医院、省立同德等。可满足日常基本医疗需求。

>商业:地块周边多为住宅小区,商业以农贸市场和超市为主。物美超市、翠苑农贸市场等可满足日常需求。
>休闲:西溪公园、墅园、小百花公园等休闲场所集中。
地块点评:
  西溪单元FG09-C2-08地块,处于西湖区传统商业文化带核心位置。周边公建设施众多,配套完善,出行便捷。

>交通:地块位于文一路与文二路之间,毗邻文北巷,靠近地铁2号线下宁桥站。
>教育:地块周边有杭州文一街小学、学军小学、杭州电子科技大学等教育资源。
>商业:地块周边多为住宅小区,商业以农贸市场和超市为主。物美超市、翠苑农贸市场等可满足日常需求。
>医疗:主要依靠拱墅区人民医院、省立同德等。可满足日常基本医疗需求。
>休闲:西溪公园、墅园、小百花公园等休闲场所集中。
地块点评:
  桥西单元B1/B2-07地块、桥西单元B-13地块,均位于区位良好的大运河桥西板块,运河风貌改善了周边的商住环境,随着九龙仓、远洋、凯德等多个项目逐步建成,该区域的板块价值也日益显现,现已成为城区认可度最高的宜居兴业区域之一。

>交通:地块除靠近石祥路高架、绕城高速等,还有通益路、湖州街、育苗路、杭行路、规划萍水路等干道,交通便捷。
>教育:地块周边教育资源丰富,现有杭州文澜中学、大关中学教育集团、卖鱼桥小学教育集团、拱宸桥小学、杭州拱宸中学等教育质量相对较高的学校。
>医疗:地块周边有杭州市第二人民医院、杭州师范大学附属医院。

>商业:地块周边有运河广场、万达广场、大型生活超市等配套。
>休闲:地块周边有运河广场、桥西历史街区、小河直街、中国京杭大运河等自然人文景观。
地块点评:
  上塘单元FG04-C2/C3-01地块南临河流,东侧紧邻沈半路,北侧靠近留石快速路。周边汇集有新天地、中大银泰城、中国铁建·国际城等地产项目,未来人气旺盛,带动区域发展利好不断。

>交通:地块靠近沈半路、湖州街等主干道,北侧接近留石快速路。
>教育:地块周边主要有浙幼师第二附属幼儿园、明德小学、源清中学、浙江大学城市学院、浙江树人大学等教育资源。
>商业:地块周边聚集有中大银泰城、新天地、新天地G193广场等商业配套。
>医疗:地块西侧靠近杭州市第二人民医院。
>休闲:城北体育公园位于地块南侧,相距约1.4公里。
地块点评:
  米市巷单元FG03-C2-04地块位于莫干山路与文晖路交叉口,地处老城区繁华地带,周边写字楼、酒店林立,西湖文化广场、杭州大厦、华浙广场近在咫尺,为市中心稀缺商业地块。

>交通:地块靠近莫干山路、文晖路、湖墅南路等主干道。
>教育:地块周边主要有文晖中学、文三街小学、学军小学、学军中学、浙江大学西溪校区等学校。
>医疗:地块周边医疗资源主要有浙江省中山医院、浙江省新华医院、浙江省人民医院等。

>商业:地块靠近武林商圈,杭州大厦、华浙广场均在1公里之内,西侧靠近颐高西溪数码港。
>休闲:地块东南侧邻近西湖文化广场、武林广场。
地块点评:
  桃源单元R21-11地块为住宅用地,位于沈半路与云锦路交叉口,南临河流,东与半山国家森林公园相邻,环境资源丰富。地块周边聚集有广宇·锦绣桃源、宋都·香悦郡等楼盘,未来居住氛围浓厚。
   桃源单元B1/B2/S41-01地块为公建用地,位于桃源街与云锦路交叉口。地块所处的桃源区块将规划成为人气集聚、商业兴旺的城北次中心,未来市场潜力大。

>交通:地块靠近半山路、沈半路、临丁路等主干道,东侧接近秋石高架。
>教育:地块周边教育资源主要有半山镇中心幼儿园、杭钢幼儿园、半山实验小学、北苑实验中学等。
>商业:地块周边以生活超市为主,东侧靠近世纪联华。
>医疗:地块周边现有半山人民医院、杭钢医院、杭州市第一人民医院分院等医疗资源。
地块点评:

  半山田园C2/S3-03地块地处半山田园板块,地块靠近成熟小区,又紧邻公交终点站,交通便捷,利于吸引周边人群。该地块兼容停车场性质,在当前宅地投资风险大成本高的市场情况下,加上对停车需求的增加,是一种新的投资选择。
  半山田园C2-05地块地处半山田园板块,地块北侧即为虎山公园,又靠近半山国家森林公园,坐拥丰富的自然景观资源,周边有绿城西子·田园牧歌、联合·畔上居等楼盘,对商业配套需求大,未来价值将会被市场不断关注和挖掘。

>交通:地块邻近广济路、同协路、笕丁路等主干道,靠近秋石高架、杭州绕城高速。
>教育:地块周边教育资源主要有浙江省教科院附属小学、丁信小学、丁荷小学、浙大附中丁兰校区等。
>医疗:地块周边现有半山人民医院、杭钢医院、浙江省肿瘤医院等医疗资源。

>商业:地块北侧靠近田园湖畔铭楼,南侧靠近锦江国际酒店,东南侧有新城广场、丁兰广场等商业配套。
>休闲:地块北侧靠近半山国家森林公园、虎山公园、龙山公园等自然景观。
 
 

  

 

  拱墅区位于京杭大运河的最南端,是杭州中心城区之一,杭州市委、市政府所在地,因旧时境内以最古老的拱桥拱宸桥和最繁华的湖墅地区而各取一字得名。

  拱墅区位于杭州市市区中部,东南与江干区、下城区接壤,西北与西湖区、余杭区位邻,南临西子湖,北依皋亭山。总面积约87.73平方公里。

  拱墅区曾是杭州市传统重化工业集聚区,辖区拥有杭钢、半山电厂、中石化炼油厂、浙麻、杭丝联等众多大中型国有企业,为杭州国民经济建设作出了重大贡献。近年来,拱墅区坚持以转变经济发展方式和城市发展方式“双转变”为主线,加快“退二进三”、“优二兴三”步伐,加快发展十大战略新兴产业,主攻服务、高新、总部(楼宇)、文创等四大经济,在不断壮大经济总量中完成经济结构的战略性调整,实现以培育发展新兴产业为重点,努力建设现代产业强区的目标。
 

 
 

  交通:拱墅区作为杭州市中心区域,拥有四通八达的交通、水路路网:直杭铁路、320国道、104国道链接江、浙、沪经济区;杭州铁路北站、汽车北站均在境内;湖墅路、莫干山路、和睦路、丽水路、大关路、上塘路、绍兴路、沈半路等主要交通干道纵横;京杭大运河、下塘河和上塘河等10余条主要河道构成内河航运网络。

  地铁:区域南面在建地铁2号线西北段与二期预计于2017年底建成通车。在建地铁5号线、规划地铁3号线均穿过区域。
 
  医疗:区域大型医疗配套集中,有杭州市第二人民医院、拱墅区中西医结合医院、半山人民医院、杭钢医院等。
 
  商业:区域有城西银泰、五洲国际广场、水晶城购物中心、杭州国际和平会展中心等大型商业配套,也可辐射共享武林商圈、钱江新城商业设施。

  教育:区域教育实力雄厚,主要有浙江工业大学、浙江树人大学、杭州文澜中学、卖鱼桥小学等。

  休闲便民:拱墅区拥有深远的文化遗产,努力建设运河文化名区,推进杭州运河文化建设。
 
  

 

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