下沙107万方供应量 沿江板块“老大难”
2015杭州楼市供应报告第四期
浙报传媒地产研究院     2015-03-27 13:49

前言

  房地产市场受政策导向、金融、税收、土地等诸多因素的影响,很难以单一维度,单一变量来分析市场走势。

  比如市场需求,有人试图用还有多少家庭没有房子,或者是人均居住面积等维度来分析和研究。

  但事实上,市场需求是瞬间变化的,市场预期会给市场需求带来巨大波动。

  极端的例子是,如果人们都预期房价要大幅度上涨,将瞬间激发巨大的需求。包括真实的需求,未来的需求,保值增值的投资需求等等。

  反之,如果人们一致认为房价要大幅度下跌,市场需求将瞬间萎缩。投资需求消失,刚性需求和改善性需求都会延缓和减少。

  而供需关系中的另一主要变量——供应量,也对市场产生着重大影响。

  相对于市场需求的剧烈变化,供应量可以得到比较真实的分析研究和还原。

  但是这个供应量,并不是通常人们所说的库存,例如杭州市区15万套的库存。

  15万套库存仅仅是整个供应量中显形的一部分,即已经领取了商品房预售证的一部分。

  而真实的供应量应该是包括那些已经购置了土地未开发或者已经开发而未领取预售证的部分。这部分是隐形供应量。

  两者之和才是整个市场真正的潜在供应量。

  浙报传媒地产研究院作为房地产市场研究的专业机构,一直致力于市场政策,市场现象,市场热点,市场数据的研究,试图为公众和房地产市场从业人员,还原一个真实的市场。

  因此,特别撰写了这份《杭州主城区房地产市场潜在供应量研究报告》。从主城区研究开始,细分到滨江、之江、下沙、申花、大桥西、钱江新城二期、西溪等各个板块。

  为了便于公众和房地产从业人员更加实用的了解潜在供应量的分布情况,这份报告将以系列形式呈现。

  分别是:《杭州主城区商品房潜在供应量分析》、《杭州滨江商品住宅潜在供应量分析》、《杭州之江商品住宅潜在供应量分析》、《杭州下沙商品住宅潜在供应量分析》、《杭州申花商品住宅潜在供应量分析》……

  这一系列报告将在未来一段时间呈现给公众。本期推出的是《杭州下沙商品住宅潜在供应量分析》。

  >>>第一期:《杭州主城区商品房潜在供应量分析》

  >>>第二期:《杭州之江商品住宅潜在供应量分析》

  >>>第三期:《杭州滨江商品住宅潜在供应量分析》

文/浙报传媒地产研究院

  主要数据:

  (1) 截至2015年2月底,杭州下沙商品住宅潜在供应量约为107万方

  (2) 以100平方米的套均面积估算,杭州下沙商品住宅潜在供应量约合1.1万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合9000套商品住宅。

  (3) 截至2015年2月底,杭州下沙金沙湖板块商品住宅潜在供应量约为18万方,以100平方米的套均面积估算,约合1800套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合1500套商品住宅。

  (4) 截至2015年2月底,杭州下沙沿江板块商品住宅潜在供应量约为48万方,以100平方米的套均面积估算,约合4800套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合4000套商品住宅。

  (5) 截至2015年2月底,杭州下沙大学城北板块商品住宅潜在供应量约为30万方,以100平方米的套均面积估算,约合3000套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合2500套商品住宅。

  (6) 下沙三个典型小板块中,沿江板块商品住宅潜在供应量最大,占到了下沙商品住宅潜在供应量的45%

  (7) 下沙未来纯新住宅楼盘只有3个,潜在供应量为15万方,仅占杭州下沙商品住宅潜在供应量的14%,分布在金沙湖(9万方)和大学城北板块(6万方)。

  (8) 未来下沙商品住宅潜在供应量85%仍来自于在售楼盘,且集中在个别楼盘。和达·御观邸的潜在供应量占到下沙金沙湖板块在售住宅楼盘潜在供应量的96%。金隅·观澜时代、宋都·晨光国际和保利·玫瑰湾三个楼盘的潜在供应量占下沙沿江板块在售楼盘潜在供应量的85%。宋都·东郡国际和杭州碧桂园两个楼盘的潜在供应量占到下沙大学城北板块在售住宅楼盘潜在供应量的近8成

  潜在供应量,是判断未来市场供需关系的重要指标。

  由于板块范围相对较小,在售楼盘数量并不庞大,为求更准确地估算出杭州各个板块商品住宅的潜在供应量,我们采用的估算方法如下:

  X(商品住宅潜在供应量)=Y(在售住宅楼盘的未售面积)+Z(2009年—2015年2月已出让未开盘的涉宅用地中的住宅面积)

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2015年2月底,杭州下沙在售住宅楼盘有15个,总计未售面积(即潜在供应量)约92万方。

  其中,观澜时代、晨光国际和东郡国际的潜在供应量排名前三位,分别约18万方、16万方和12万方。三个楼盘的潜在供应量占下沙在售住宅楼盘潜在供应量的约5成。

  2009年—2015年2月,杭州下沙已出让未开盘的涉宅用地项目共有3个,总计建筑面积(即潜在供应量)约为15万方。

  X=Y+Z=92+15=107(万方)

  截至2015年2月底,杭州下沙商品住宅潜在供应量约为107万方。

  以100平方米的套均面积估算,约合1.1万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合9000套商品住宅。

杭州下沙在售住宅楼盘表

2009年—2015年2月杭州下沙已出让涉宅用地中未开盘项目表

下沙典型小板块商品住宅潜在供应量分析

  1. 下沙金沙湖板块:

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2015年2月底,杭州下沙金沙湖板块在售住宅楼盘有2个,总计未售面积(即潜在供应量)约9万方。

  两个楼盘分别为和达·御观邸和德信·中外公寓,其中和达·御观邸的潜在供应量达8.6万方,占下沙金沙湖板块在售住宅楼盘潜在供应量的96%。

  2009年—2015年2月,杭州下沙金沙湖板块已出让未开盘的涉宅用地项目共有2个,总计建筑面积(即潜在供应量)约为9万方。

  X=Y+Z=9+9= 18(万方)

  截至2015年2月底,杭州下沙金沙湖板块商品住宅潜在供应量约为18万方,以100平方米的套均面积估算,约合1800套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合1500套商品住宅。

杭州下沙金沙湖板块在售住宅楼盘表

2009年—2015年2月杭州下沙金沙湖板块已出让涉宅用地中未开盘项目表

杭州下沙金沙湖板块潜在供应量分布图(制图/蒋惠贤)

  2. 下沙沿江板块:

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2015年2月底,杭州下沙沿江板块在售住宅楼盘有6个,总计未售面积(即潜在供应量)约48万方。

  其中,金隅·观澜时代、宋都·晨光国际和保利·玫瑰湾三个楼盘的潜在供应量占下沙沿江板块在售楼盘潜在供应量的85%。

  2009年—2015年2月,杭州下沙沿江板块没有已出让未开盘的涉宅用地项目。

  X=Y+Z=48+0=48(万方)

  截至2015年2月底,杭州沿江板块商品住宅潜在供应量约为48万方,以100平方米的套均面积估算,约合4800套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合4000套商品住宅。

杭州下沙沿江板块在售住宅楼盘表

 

杭州下沙沿江板块潜在供应量分布图(制图/蒋惠贤)

  3. 下沙大学城北板块:

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2015年2月底,杭州下沙大学城北板块在售住宅楼盘有3个,总计未售面积(即潜在供应量)约24万方。

  其中,宋都·东郡国际和杭州碧桂园两个楼盘的潜在供应量占到下沙大学城北板块在售住宅楼盘潜在供应量的近8成。

  2009年—2015年2月,杭州下沙大学城北板块已出让未开盘的涉宅用地项目共有1个,总计建筑面积(即潜在供应量)约为6万方。

  X=Y+Z=24+6=30(万方)

  截至2015年2月底,杭州大学城北板块商品住宅潜在供应量约为30万方,以100平方米的套均面积估算,约合3000套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合2500套商品住宅。

杭州下沙大学城北板块在售住宅楼盘表

2009年—2015年2月杭州下沙大学城北板块已出让涉宅用地中未开盘项目表

杭州下沙大学城北板块潜在供应量分布图(制图/蒋惠贤)

  下沙的三个典型小板块中,沿江板块商品住宅潜在供应量最大,占到了下沙商品住宅潜在供应量的45%。沿江板块未来没有纯新住宅供应。

  下沙未来纯新住宅楼盘只有3个,潜在供应量为15万方,仅占杭州下沙商品住宅潜在供应量的14%,分布在金沙湖(9万方)和大学城北板块(6万方)。

  未来下沙商品住宅潜在供应量85%仍来自于在售楼盘,且集中在金隅·观澜时代、宋都·晨光国际、宋都·东郡国际、和达·御观邸、保利·玫瑰湾和杭州碧桂园等个别楼盘。

  备注:

  ① 此报告中下沙区范围以下沙经济开发区划定。

  ② 下沙金沙湖板块统计范围为北至德胜路,东至下沙1号大街-文渊路,南至下沙路,西至乔下线路。

  ③ 下沙沿江板块统计范围为北至学正街,东南至钱塘江,西南至21号和22号大街。

  ④ 下沙大学城北板块统计范围为北至海宁交界,东至钱塘江,南至德胜路江东大道,西至文海北路。

  ⑤ 涉宅用地包括住宅用地、商住用地。

  ⑥ 商住用地中的商业面积,含配建保障房地块中的保障房面积已扣除。盛泰名都公寓商住地块商业面积占比不详,因此统计中未扣除。东海·柠檬郡由于地块信息不详,剩余2.4万方可售面积未计入。

  ⑦ 潜在供应量小于1000方的楼盘未列入统计。

  ⑧ 潜在供应量统计中包含部分底商以及物业用房的面积。

数据整理/何肖霞 张怡 章嵘嵘 魏盼 制图/蒋惠贤 撰文/冯慧霞 编辑/马轶伦 编校/罗兰 指导/丁建刚

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