龙湖的杭州速度
大鳄在杭发展数据报告②
浙报传媒地产研究院 高级研究员 魏盼    2015-03-26 08:17

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第二篇:杭州龙湖>>>上一期:杭州万科

  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

  重要结论:

  1、去化速度:龙湖在杭速度逐步加快,这速度体现在开盘速度,也体现在去化速度。目前其在售的最新项目春江郦城,拿地开盘相隔时间仅8个月。而春江彼岸及春江郦城的去化速度也让市场惊叹。

  2、市场份额:龙湖在杭市场份额基本呈现逐年上升的趋势,金额占比从2009年的0.89%攀升至2013年的3.74%,2014年仍保持所占市场份额。销售金额从2010年的10.70亿元上升至58.50亿元,排名第四。

  3、产品比例:龙湖在杭共6个项目,类型也较为全面。其中刚需公寓包括下沙的滟澜山、超山的香醍溪岸以及萧山项目,改善型公寓包括春江彼岸、春江郦城,未开盘的唐宁ONE则定位高端。个别项目中包含多种类型产品,如香醍溪岸内既有低密度别墅,也有高层公寓,而滟澜山、春江郦城项目除了住宅组团外,还包含商业组团。

  4、产品变化:从最初的解决基本居住功能,到对产品使用价值提升,再到大体量城市综合体,龙湖为其住宅项目增添了附加值。龙湖产品布局从副中心深入市中心,且所拿项目多为热门地块、溢价较高。

  5、战略变化:龙湖目前在杭项目均为直接拿地,并未有收购或合作项目。不过,随着市场局势变换,龙湖也逐渐有了合作意愿。2015年1月,龙湖曾与平安不动产组团参与南星地块现场竞价。

  2009年12月,龙湖首秀杭城,横扫下沙金沙湖板块4宗地块, 35.7亿成交价创杭州当年单个企业单日拿地金额最大纪录。

  龙湖进入杭州并不早,甚至没有赶上第一波大鳄入杭潮,但龙湖传奇式的杭州轨迹,始终是被业内关注、热议乃至争相模仿的焦点。

  一、产品类型及项目去化

龙湖在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓,待售项目按所处区域位置及其定位划分。

  龙湖在杭共6个项目,类型也较为全面。其中刚需公寓包括下沙的滟澜山、超山的香醍溪岸以及萧山项目,改善型公寓包括春江彼岸、春江郦城,未开盘的唐宁ONE则定位高端。除此之外,香醍溪岸内有低密度别墅排屋组团,而滟澜山项目中还包含龙湖·天街这一商业项目,而春江郦城项目则为商住综合体。

  从最初的解决基本居住功能,到对产品使用价值提升,再到大体量城市综合体,龙湖为其住宅项目增添了附加值。

  2013年,开发商项目周转速度加快,但随着市场冷却,2014年大部分开发商速度都有所降低,而龙湖却越来越快。这速度体现在开盘速度,也体现在去化速度。

  龙湖在杭拿地和开盘的相隔时间越来越短,从开始的11个月、13个月逐渐缩短,目前其在售的最新项目春江郦城,拿地开盘相隔时间仅8个月。而春江彼岸及春江郦城的去化速度也让市场惊叹。春江郦城去年10月开盘至今,项目21万方的可售面积(剔除保障房及不可分割的商业)已去化过半。

龙湖在杭各项目开盘速度

龙湖在杭各项目去化率及去化速度

  注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。春江郦城于2014年10月开盘,至今不足一年,不计算年均去化速度。以上项目去化剔除保障房、酒店及自持商业面积。

  二、市场份额

  龙湖2009年12月入杭,2010年11月首个在杭楼盘——滟澜山开盘销售,仅两个月回笼资金10.70亿元,当年房企销售金额排名第17位。2011年,香醍溪岸在10月加入销售行列,当年销售金额15.6亿元,排名跃升至第9位。

  2013年,春江彼岸、名景台开盘热销,当年销售金额飙升至60.48亿元,房企年度销售排行榜列第4位,仅次于绿城、万科以及滨江。

  而龙湖在杭州市场内所占的市场份额也越来越大,金额占比从2009年的0.89%攀升至2013年的3.74%,2014年仍保持所占市场份额。

  2014年,龙湖又投下59.51亿元重金揽下滨江、城西以及萧山三个项目以增加储备,保证其在杭的可持续发展。

龙湖在杭历年销售成绩

  注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

 
  三、发展动态数据 

  上图为龙湖在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,龙湖销售额在2013年之前每年均保持大幅增长,2013年增长率达到了109.3%,当年房企销售金额排名从第九跃升为第四。截至2014年12月31日,龙湖在杭销售总额达174.18亿元。

  自2009年拿下滟澜山地块正式入驻杭州后,龙湖仅2011年宅地市场基本处于冰封状态时未出手拿地,其余年份均有热门地块入手。刚刚过去的2014年,龙湖砸下59.51亿元新增三个项目,拿地总额在杭州房企中排名首位。截至目前,龙湖在杭购地额已达143.53亿元。

  分析龙湖拿地表现有三点值得关注:

  其一,龙湖布局从副中心深入市中心。从下沙、超山到丁桥、滨江,再到城西,龙湖布局越来越广,从主城边沿地区深入市中心。

  其二,龙湖所拿项目多为热门地块。据浙报传媒地产研究院出让数据记录,龙湖仅春江彼岸项目及萧山项目为直接拿下,其余项目均进入现场竞价且溢价较高。

  其三,龙湖目前在杭项目均为直接拿地,并未有收购或合作项目。不过,随着市场局势变换,龙湖也逐渐有了合作意愿。2015年1月,龙湖曾与平安不动产组团参与南星地块现场竞价。

龙湖在杭拿地项目一览

 
龙湖项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)

  2013年末,龙湖曾想借西庐、西溪华府两宗地块入驻城西,但由于时机不符,最终这笔资金换来了春江郦城。唐宁ONE在龙湖所有项目中体量最小,与其过去大体量拿地风格极不匹配,但龙湖仍花了较大代价拿下这位于城西的项目。而除去已竞得地块以外,龙湖近两年来,还曾参与多宗地块争夺,其中不乏杭州市中心及萧山主城区热门地块,龙湖在杭深耕决心显露无疑。

龙湖参与竞争地块

 

  下表中所罗列的楼盘为龙湖在杭州市区范围内所有在售及预售项目。其中,春江彼岸、春江郦城以及滟澜山项目已售均价都远远高出保本售价,利润丰厚。所有项目中,仅丁桥名景台项目已售均价低于浙报传媒地产研究院测算的项目保本售价。

  龙湖在售项目中,滟澜山、春江彼岸、香醍溪岸均进入尾盘销售阶段,而名景台、春江郦城等三个项目可售货值仍较高,再加上去年年底新增的萧山项目以及城西唐宁ONE,龙湖在杭预计可售货值达77.69亿元。

龙湖在杭部分项目可售货值

注:春江郦城剔除1.9万方保障房、4万方酒店以及14万方自持商业,滟澜山剔除近20万方龙湖天街及酒店。表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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