杭州万科的无亏损之路
大鳄在杭发展数据报告①
浙报传媒地产研究院 魏盼    2015-03-17 11:24

  2007年和2013年,杭州经历了两波密集的大鳄入杭潮。随着大鳄在杭州的本土化、深耕化,以及大鳄在杭州市场占有率的逐步提升,这些外来大鳄在杭的发展数据值得业内关注、探讨、分析。

  然而,全国性房企的战略、执行都有着非常复杂而且远超出区域公司范畴的背后动因,非表象能窥其大而全的本质。

  浙报传媒地产研究院于2015年3月推出《大鳄在杭发展数据报告》系列,不追求绝对的判断,而是以数据说话,以大鳄在杭各个项目的数据为基础进行整合研究,试图从产品类型、销售情况以及市场份额等几个简单维度,描绘大鳄在杭发展轨迹、理清其基本的发展脉络,供业内参考、分析、判断其发展趋势。

  现推出系列第一篇:杭州万科

  注:本报告中所提“杭州”范围为杭州市区,含主城区、余杭区、萧山区和富阳区。

文/浙报传媒地产研究院高级研究员 魏盼

报告指导/浙报传媒地产研究院院长 丁建刚

  重要结论:

  1、去化速度:万科在杭各个项目品类的去化速度不一。近两年开盘的项目中,万科·北宸之光、万科·未来城、万科·紫台等刚需首置项目去化最快。

  2、市场份额:万科在杭州市场内所占的市场份额越来越大,金额占比从2005年的1.08%上升至7.95%,排名攀升至第二;销售面积占比从1.13%上升至6.61%,排名已跃升为第一。

  3、产品比例:万科在杭产品类型较为全面,27个项目中,刚需公寓项目(在售均价或二手房均价低于20000元/平米)共14个,占比51.8%,即万科在杭的所有项目内,有一半项目为刚需首置型项目;改善公寓项目(在售均价或二手房均价不低于20000元/平米且不高于50000元/平米)共7个,占比25.9%;低密度项目5个,占比18.5%;除此之外,还有1个预计售价50000元/平米以上的高端公寓即万科·大都会79号。

  4、产品变化:万科杭州旗下所有产品(从公寓到别墅)在杭均实行全线精装修战略,同时,单个楼盘内也有分级式的精装。从“精工住宅”到“三好住宅”,杭州万科越来越本土化。

  5、市场掌控:市场严控,众多开发商面临亏本销售的情况下,万科迄今为止没有亏损项目。

  2005-2007年,万科以总额40.1686亿元收购浙江南都100%股权以及上海南都、苏州南都部分股权,从此开始其在杭发展历程。

  万科是全国大鳄中第一家进入杭州的房企,也是第一波大鳄入杭潮中,唯一一家非拿地形式入杭的房企。

  一、产品类型及项目去化

  自2005年进入杭州以来,万科除并购南都所获项目以外,共新增项目18个,布局杭城东南西北。其打造的产品类型也较为全面,上至均价52410元/平米的豪宅白鹭郡西,下至10919元/平米的刚需小户型楼盘七贤郡,几乎涵盖了目前市场上所有的产品系列。

  万科在杭产品类型较为全面,27个项目中,刚需公寓项目(在售均价或二手房均价低于20000元/平米)共14个,占比51.8%,即万科在杭的所有项目内,有一半项目为刚需首置型项目;改善公寓项目(在售均价或二手房均价不低于20000元/平米且不高于50000元/平米)共7个,占比25.9%;低密度项目5个,占比18.5%;除此之外,还有1个预计售价50000元/平米以上的高端公寓即万科·大都会79号。

  而这些项目,从刚需公寓到低密度别墅,万科均实行全线精装修战略,同时,单个楼盘内也有分级式的精装。从“精工住宅”到“三好社区”,杭州万科越来越本土化。

  万科在杭产品分类

  注:项目按均价(在售项目为已售均价,售罄项目为二手房均价)20000元/平米上下划分改善公寓、刚需公寓;均价30000元/平米以上为高端公寓;待售项目按所处区域位置及其定位划分。

  万科在杭各项目的去化率及去化速度不一。已结案的项目中,金色城品项目体量较小,且为城区中的商务住宅,年均去化率达66.67%,去化速度较快。而良渚文化村的一些别墅项目去化相对较慢。

  近两年开盘的项目中,万科·北宸之光、万科·未来城、万科·紫台等刚需首置项目去化最快。

  万科在杭各项目去化率及去化速度

  注:所有数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月5日。良渚文化村在售项目及公望因总建筑面积未知,故未计算其去化率;金辰之光于2014年年底开盘,至今仅销售三个月,且受春节假期影响较大,故未计算其年均去化速度。

万科项目在杭分布图(括号内时间为项目开盘时间)

  二、市场份额

  万科2005年在杭的销售排名是第18位,到了2007年一跃成为第4位,销售额增长逾10倍。

  刚刚过去的2014年,万科共成交套数6698套,成交面积669955平米,销售金额达125.25亿元。虽然销售金额排名仍屈居于绿城之后,但销售面积已连续两年夺冠。

  万科在杭州市场内所占的市场份额也越来越大,金额占比从起初的1.08%上升至5.49%仅用了三年时间,而后虽然中途经历过市场份额下跌,但最终还是在逐步扩大,2014年万科在杭成交金额占比已达7.95%。

  万科在杭历年销售成绩

  注:表格中显示的排名为杭州市区内开发商年度销售金额排名。

  三、发展动态数据

  注:销售额指万科所有操盘项目当年的销售总额,其中有诸多合作项目均计算在内。购地额包括项目拿地及收购实际出资。万科·西溪蝶园、万科·未来城、万科·君望等等已知股权分配的项目,购地额按比例计算;与大家合作钱江世纪城项目因未知股权分配,按50%股权计算;万科·玉泉仅计入万科所拿地块金额。

  上图为万科在杭历年销售额与购地额对比,图中可见,万科销售额仅在调控严厉的2011年有所下跌,其余每年均保持增长。截至2014年12月31日,万科在杭购地额(包括收购)已达186.35亿元,销售总额达421.00亿元。

  在2012年之前,万科在杭州市场的拿地额并不高,因为从南都手中接过的仅其中一个良渚文化村项目就有大片土地可供开发。而2012年之前也被称为是万科“积累”的日子。

  随着这些项目的持续开发及出货,为了在杭州市场上可持续发展,万科在2012年又开始大规模拿地。而这正好是市场的低点,介入时间掌握得非常精准。据浙报传媒地产研究院出让数据记录,万科在杭直接参与拿地的项目,仅万科·草庄、璞悦湾及富阳·君望项目(总价较低)溢价稍高,其余项目溢价率均低于1%,基本为直接成交。

  万科在杭直接参与拿地项目一览

  下表中所罗列的楼盘为万科除良渚文化村项目之外,杭州市区内所有在售及预售项目。项目在售均价都高于浙报传媒地产研究院测算的项目保本售价,也就是说,迄今为止,万科还没有出现亏损销售项目。

  此外,除了良渚文化村剩余体量,万科在杭的预计可售货值达298.48亿元。

万科在杭部分项目可售货值

注:表格中蓝色表头数据均为成交备案系统累计的原始数据,数据截至2015年3月20日。其余数据为浙报传媒地产研究院测算数据。测算数据仅为参考,最终以项目实际开发为准。

其中,保本价测算公式为:保本价=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算,半年按总投入的4%计算;商品房建安成本按3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。)

可售货值测算公式:在售项目预计可售货值=已售均价*潜在供应量;储备项目可售货值=保本价*潜在供应量。

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