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杭州萧山限购解除,后限购时代楼市何去何从?
www.zzhz.com.cn 2014年07月25日 14:09:41 住在杭州网

  浙江在线·住在杭州网7月25日消息 自14年3月两会上,中央提出楼市要实施“分类调控”以来,关于限购何时退出就一直成为业界和购房者广泛关注的话题。

  4月伊始,南宁、天津滨海新区、宁波等地相继传出限购调整或变相取消的消息,但都被地方政府予以公开否认。正当众人以为限购取消遥遥无期之时,6月底,呼和浩特市政府以公文的形式正式宣布取消限购,成为“分类调控”提出以来首个以明文公开宣布取消限购的地方城市。随后,济南、武汉等省会大中城市相继公开取消或调整限购。

  与之相伴的是,住建部新任部长陈政高在7月中旬的全国住建系统会议上表示:下半年要千方百计的消化库存。取消限购因此被认为是中央政府放开楼市调控、稳定楼市预期的一剂强心针。历时3年半之久的限购政策终于正式迎来了全面退出的倒计时表。楼市将正式进入市场化调节的新阶段。

  杭州萧山限购率先退出,余杭、主城区限购放松政策箭在弦上

  7月中旬以来,杭州房产圈即盛传萧山、余杭限购将解除。众说纷纭之下,消息终于在7月21日得到了正式确认:7月21日起,杭州萧山限购正式退出(市民购房不再提供查档证明)。同时,据业内知情人士透露,余杭和主城区的限购放松政策也已箭在弦上随时发出。在严厉的行政高压禁锢下的杭州楼市,终于迎来了松绑的时刻。一石激起千层浪,这两天,杭城业界及舆论圈关于楼市走向的言论交织不停:看空者表示限购对楼市回暖是杯水车薪,中观者则认为限购解除毫无疑问会释放一部分改善需求,同时也向公众宣告了政府维稳楼市的决心,这将一定程度上扭转舆论及购房者对楼市的看空预期。更有乐观的言论表示:限购解除即是楼市抄底反转的拐点,杭州楼市将快速迎来触底反弹行情。无论何种言论,都无法掩盖一个基本事实:这显然会激活一部分增量需求,同时对改变市场整体看跌的预期多少都有一定的刺激作用。步入后限购时代,杭城楼市究竟会发生怎样的变化呢?笔者认为,至少有两大看点值得关注:

  看点一:后限购时代,杭州楼市3年多来因限购导致的大小户型销售价格倒挂现象有望逐步消失,改善购房将迎来宝贵的窗口期。

  众所周知,开发商在小区规划设计时,都会根据小区内资源环境的优劣来分配大小户型:大户型一般都会放在小区楼王位置的边套,小户型则会放在普通位置且以中间套为主,因此,正常来讲,同小区大户型的单价一般都会比小户型要高出10-15%左右,且销售时因为稀缺往往还一房难求。但这个规律自限购后并荡然无存了。原因很简单:大户型改善需求是受限购影响最大的需求,受限购令的禁锢,这类需求无法得到自由的释放。因此,近两年,放眼杭州楼市,随处可见90方小户型一路热销,130方以上的改善大户型尽管拥有更好的位置及景观资源却去化缓慢,单价甚至卖不过同小区90方户型的现象。

  这种价值与价格倒挂的现象,显然不符合价值规律。它注定只是限购禁锢下价格机制扭曲失灵的体现。但反过来而言,站在改善购房者的角度,如果他没有被限购,那么限购又恰好为其提供了以高性价比入手优质改善房源的良机。当然,在严厉的限购下能够释放的改善需求毕竟是少数。如今,伴随限购令的解除,市场显然为众多压抑多年的改善需求创造了换房改善的良机:由于大户型长期的滞销,开发商面对限购解除短期的普遍策略显然是平价出货,因此以高性价比入手改善房源的时机短期仍会存在。但这种局面显然不会长久,因为一旦开发商找到了供需的平衡,大户型近年被低估的价值将很快会通过价格的补涨凸显出来。笔者因此大胆预计,面对限购的解除,杭州楼市整体预期的恢复速度和程度可能仍需观察。但最先也最应该活跃起来的需求一定是改善类需求,改善类市场未来将迅速迎来一波回暖行情。

  看点二:后限购时代,杭州楼市的龙头之争何去何从?

  笔者对改善购房需求将迎来置业良机的认识显然没有超出行业的平均水平。这两天,杭城众多开发商都正筹划或推出以限购解除为主题的促销行动。其中,声势最为浩大的无疑是杭州万科推出的“十盘联动,改善购房季”限时特惠活动。据了解,杭州万科此次参与的项目包含了上至千万级豪宅别墅郡西和公望,下至杭城东南西北全系布局的主流公寓。户型面积从125-300多方不等,让人不由惊觉,在全国以主流产品开发见长的万科,在杭州竟然有如此丰富的改善房源储备。

  每一个深谙杭州楼市的人都能察觉,14年毫无疑问是万科的超越年。在刚刚结束的上半年,杭州万科首次超越绿城成为楼市半年销冠,呈现出高歌猛进的领跑势头,而与之相形下,以绿城为代表的本土房企则逐渐黯然失色,绿城更是于5月被融创收购,成为了楼市调控下又一个悲情的身影。万科在过去长期被绿城统治的中高端改善市场上,又将拿出怎样的杀手锏?这无疑是未来几年杭州楼市的最大看点。

  盘面看似很大,但其走向,其实取决于客户,对万科,对绿城后续每一个动作的态度和选择。

  杭州万科本次高调推出的改善购房季,无疑将成为检验万科争夺中高端改善市场的试金石。结果如何,让我们拭目以待。

来源:房地内参 作者: 编辑:郑剑桥最后编辑:郑剑桥
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