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两大论据支撑楼市触底论 最佳买房季已来临?
www.zzhz.com.cn 2014年06月19日 08:51:59 住在杭州网

  杭州楼市还未走出低迷,但近期,已有不少业内人士认为,购房者入市的时机已经到了。支撑这一观点的论据主要在两方面:一是政策放松的预期越来越强烈;二是经过明降暗折之后,不少楼盘的价格已经触及了盈亏线。

  论据1

  调控政策放松逐渐明朗化

  近一个多月以来,央行的一系列动作,定向降准,力挺首套房贷优惠、房贷放松等措施让人们对紧绷的房贷市场的前景一下子乐观了起来。

  5月,伴随着中央调研使银行“加快放贷”审批。5月13日,央行召开座谈会,要求一方面不直接刺激,调控市场化,另一方面支持首套住房需求,防止房地产市场及经济进一步恶化。

  5月下旬,“针对实际成交价低于备案价15%以上的商品房限制网签”的降价备案制度悄然出台,一时间,关于“政府出台限降令”的传言沸沸扬扬,有网友指政府变相干预降价,间接稳定房价。

  另有专家指出,近日央行定向降准表面上来看虽不针对房产,但通道开启,房地产自然也会直接或者间接受益。

  从各种政策利好来看,政府正低调助力楼市回暖。双赢机构总经理章惠芳表示,若房贷政策放松其对楼市的影响甚至要大于限购取消,楼市成交量将会大受刺激。

  浙江传媒地产研究院丁建刚院长表示,多年来,房地产市场确实既无真理又无真相。从目前看来,既然国家确立了“分类调控”等于给地方政府下放了调控权,一些不景气的城市理所当然会放松,杭州同样会根据自己实际情况来出台相应政策。

  朗诗·未来街区营销总监祝雨堂表示,限购放开意义并不大,关键是限贷的放开。国家目前已有明确表态,政策的落实是时间问题,而大家都在等这个时机。

  论据2

  部分楼盘价格已到盈亏线

  从三月北海公园的降价开始,杭城越来越多的项目开始跳水,开发商都以低首开、特价房、打折扣等遮遮掩掩的方式变相降价,虽“降”得不明显,但明眼人一看就能分辨。如德信·北海公园、方正·御星、富越·香郡等楼盘,都有“一房一价”特价房。

  近段时间,又有多个项目参与到降价或低开行列。像美林公馆,雅戈尔·御西溪、天鹅堡、世茂·之西湖等盘都有大幅度的降价。6月,复地也屏不住了,黄龙和山土地由于几经周转成本一直下不来,而之前16号楼190万-200万元/套的价格如今也降至145万元/套。四年前拿下杭城地王的九龙仓也按捺不住了,君玺营销负责人王芳表示,前期推出的房源,包括这次6月将推的70多套毛坯房实际上都在亏本销售。6月份推出的70套房源价格目前香港总部正在定价,预测价格将“出乎意料的低”。

  对此,招商地产杭州公司总经理宋明表示,目前楼市已经有所让步,大跌也不现实,毕竟土地等成本摆在那里,现在差不多已经见底,但具体什么时候回暖还是要看政策怎么打。他看好下半年的楼市,特别是一些热门区域,比如蓝孔雀那块。

  有业内人士表示,面对降价,每个楼盘的底线都不一样。像莱茵置业,该公司在5月19日发布的非公开发行事项公告中,分别对旗下两个住宅项目“枫郡”和“莱茵知己”的盈亏平衡进行了测算,测算数据显示,当销售均价下降15%时,两个项目均可实现盈利;当下降23.22%时,枫郡项目将达到盈亏平衡,而莱茵知己的盈亏平衡则在下降18.44%。

  这一数据虽不能反映整个楼市的底线,但一个楼盘降价底线是由其利润来决定的,整个楼市也是如此。所以想要大降不可能,目前价格下调也已差不多至谷底。

  滨江集团副总经理朱立东表示,不少项目降价后获得了热销,说明市场中购买力还是不少的。而政策近期可能就会放开,回暖势在必行。

  ●业界声音

  自住需求可在近期入市

  纵观大局,形势虽对开发商不利,但大幅度的降价对于购房者来说是一大利好。有业内人士表示,最佳买房窗口即将悄然打开,未来240天是购房窗口。一旦全国性开发商启动降价,有自住需求尤其是刚性需求的朋友,最佳入市时机到了。

  不少开发商表示目前价格已至谷底,那么,现在入市时机是否已成熟?

  天鸿地产杭州公司营销部策划经理张祎昕表示,如果政策面没有大变动,我认为6、7月都是购房好时机,由于市场上新盘多,房源选择余地大。价格首开会让利购房者,而地价成本摆在那里,想要再降不太可能。

  据记者观察,其实早在去年市场已开始走下坡路,只是由于价格战以及政策不明朗,不少买方抓紧时机入市,这也使得成交量看得过去。

  如今的市场,由于地价的攀高,建安成本增加,再降的空间有限。其次是去年高价拿地潮后,使得今年多项目面临开盘,存量的上升,竞争压力犹存。而这样的状态,正是买房的好时机。

  杭州昊元置业有限公司营销总监冯惟仑表示,今年下半年楼市走向如何,这要看银行的贷款政策。目前,已经有一些利好的政策传出,但银行还没有具体的行动,如果利息、首套房利率一旦松动,市场会更有活力,而价格也将慢慢回升。当前仍是政策出台的空窗期,所以仍是购房好时机。

  滨江集团副总经理朱立东表示,上半年的楼市成交,不少是“以价换量”的结果,从中可以看出,楼市的市场需求,还是大量存在的。加上上半年销量不好,任务量的达标就指望下半年,冲量模式即将开启,购房者可根据自己需要考虑近几个月入市。

  对于后市,朱立东表现得十分乐观,他表示,处在大的城市化背景下,杭州是人口导入型城市,从人口普查来看,每年都有180万人口迁入,对于杭州房产未来有支撑,目前的清冷只是政策不明朗带来的观望情绪,降的也只是个别周边项目,下半年形势会比上半年好,政策明朗化以后,就会带来部分项目的回升。

  杭州融创营销总监邵佳对于后市十分乐观,他表示限购的放开并不是决定性的,关键是限贷的放开,楼市才有新鲜的血液。有自住需求的目前是入市好时机,但要多比较,选择合适自己的才最重要。

来源:青年时报 作者:翁玥 编辑:卢一最后编辑:卢一
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