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流动性魔咒未解 房企融资罕见“倒春寒”
www.zzhz.com.cn 2014年02月14日 09:50:40 住在杭州网

  □本轮房企融资难,是中国金融业全面规范洗礼过程的衍生品。资金面的紧张已经不再是简单的季节因素

  □总体来说,资金面正成为影响楼市的决定性因素,某种程度上甚至重于宏观调控政策的影响。房企对今年的流动性和资金面情况相当担忧

  2014年春节后,房地产市场的资金流动性仍然面临紧张局面。

  “近期,一些以前完全可以批下来的开发贷项目,都没有批下来。领导给的说法是,没钱,批了也拿不到钱。”上海一位股份制银行专做房地产类贷款业务的业务经理告诉记者,“一个位于上海大虹桥板块的办公楼项目,自有资金40%,贷款授信额度只要4亿,产品品质很好,但就是批不出来。房企资质也不差,算是华东做得比较有特色民营企业了。”

  在这位信贷经理看来,春节后的房地产贷款形势,相比往年明显趋紧。这包括房地产开发贷款,也包括个人购房按揭贷款,后者除了贷款利率有所上浮外,也包括贷款周期的大幅拉长。“以往情况是:春节前,各银行受额度限制,贷款普遍紧张,但春节后往往都是贷款额度充裕,大量发放的窗口期。但今年显然有些反常。”

  上述银行人士的感受在房地产企业与相关行业都得到了充分的印证。“很多企业反映春节后在银行谈贷款比以前难很多。除了一些大型一级房企外,绝大多数中小企业根本拿不到贷款。”一位房地产行业资深分析师告诉记者。

  资金面从银行源头收紧

  很多房地产业人士并不知晓,其实本轮房企融资难,是中国金融业全面规范洗礼过程的衍生品。

  去年下半年以来,中国市场的资金成本就一路上扬,无论是银行间利率还是企业发债成本。但直到今年春节后,市场才开始惊觉,资金面的紧张已经不再是简单的季节因素。

  某金融机构著名分析师介绍,此次资金面出现政策性收紧的大背景是:近年来,中国大量市场资金并未进入实体经济,而是多流向地产融资平台与房地产。渠道方面,除了银行贷款外,更多则是通过理财产品、信托产品、公司债券等影子银行。这些资金有两个明显的特点,一是利率较高,二是长债短借的周期错配。而这种投资模式,在货币环境极其宽松的情况下是可以保证正常周转的,但随着央行不再保底无条件提供资金,其流动性短缺和风险敞口就会暴露出来。

  就是在这样的大背景下,监管部门开始着手对影子银行、地方债务平台和房地产业进行金融风险的防范整治。

  记者从多方渠道证实,监管部门对影子银行的监管战已经打响。一位银行界人士告诉记者,根据银监会最新要求,2014年在“切实防范和化解金融风险”方面要防范四种业务风险,理财业务和信托业务首当其冲,并明确运用净资本管理约束信贷类业务。这些整治行动都加大了银行资本金补充压力,并直接导致资金面紧张。“又因为很多房地产信托和基金本质上也来源于银行资金,因此,可以预见,今年房地产贷款和信托、基金规模会整体收缩。”亿翰资本董事长陈啸天表示,但就个案而言,并非所有项目一刀切,大型房企的优质项目,仍有较好的融资机会。

  行业影响或在下半年体现

  楼市资金面普遍紧张究竟会对房地产行业产生多大影响,并在何时体现呢?

  先看企业目前手里的资金情况。去年全年,根据国家统计局数据,全国商品房销售额同比增26.3%至8.14万亿元。而去年全年土地财政收入也创纪录地达到4.1万亿元。虽然不可严格相比,但一个简单的关系是,开发商卖房赚了8万亿,买地就用了4万亿。到今年初,应该说很多房企手中资金仍相对宽裕,但市场人士普遍预计,其宽裕的资金仅能支持上半年完成一个红火的拿地场面。例如已经过去的1月份,北上广深四大一线城市土地成交金额819亿元,同比增长140%。不过,到今年下半年,房地产市场很可能就会出现土地交易的疲态。

  当然,房企在上半年的销售情况对其资金链的影响也相当重要,只是从各地楼市表现来看,除少数一二线城市外,部分城市的楼市销售已现“不温不火。”

  “总体来说,资金面正成为影响楼市的决定性因素,某种程度上甚至重于宏观调控政策的影响。因此,房企对今年的流动性和资金面情况相当担忧。其目前资金量和销售形势或可保证全年业绩没有大的问题,但如果货币政策持续,楼市有可能在2015年迎来变数。”一位房地产界资深人士说。

来源:上证 作者:于兵兵 编辑:卢一最后编辑:喻惠婷
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