编者按
  杭州楼市经历了黄金十年,也经历了波折低谷。随着杭州房地产市场的开放和发展,面对日益严峻的税务征管环境,很多地产企业已经有了税务筹划的意识,但在实际操作中仍然普遍停留在处理层面,而不是战略层面。 房地产企业如何避免因税法知识匮乏,而给公司带来税务隐患?如何在在战略决策时进行税务规划,合法合理降低税负?
  “省钱才是硬道理!实用才是硬道理!专业才是硬道理!”23日下午,近百家房企两百余位嘉宾齐聚黄龙饭店珍珠厅,参加浙报传媒地产研究院9月分享沙龙。
  由于会场人气爆棚,沙龙比原定时间提早开场,整个财税管理讲座过程,台下鸦雀无声,近三个小时全程无人提前离场。直到结束,不少开发商几乎是团团围住特邀专家——中国房地产首席税务实操专家李明俊。[详细]
  会议流程:       (主持人:丁建刚  主讲嘉宾:李明俊)
时间 内容
13:30-14:00 签到入场
14:00-14:05 主办方介绍、议程介绍、主讲嘉宾介绍
14:05-15:35 房地产企业如何管财税(90分钟)
15:35-15:45 智慧源介绍
15:45-16:15 现场互动交流(30分钟)
 专 家 简 介
李明俊,中国房地产首席税务实操专家
  李明俊先生是北大、清华等众多高校房地产总裁班特聘教授,曾供职于中海集团。公开出版有《房地产税务掘金》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《企业领导者如何“税”得香》、《合法节税》等作品。
  近10年来,专注于房地产财税咨询与融资上市实践。提倡从公司战略管理、经营管理、财务管理三个层面立体、系统进行整体规划;致力于帮助企业实现“四化”-纳税合法化、资产阳光化、睡觉踏实化、社会和谐化。服务过的客户包括万科、路劲、中信、五矿、远洋、碧桂园、雅居乐、鲁能、鲁商、莱蒙国际、中粮、正荣、海亮、长城、绿城、中房、长安汽车等知名地产企业。
  他的团队:中国地产界最接地气的税务从业者,680多家地产企业因之收益,2000多个不同业态的咨询案例。
势在必行
  2013年,全国收缴入库的税收金额是11万亿,房地产贡献的各种税金为1.6万亿,在全国各行各业中间占了15%的比重。可是今年上半年,房地产的税收金额相比去年同期下降了26%。所以导致一个问题,全国各地的税收压力都很大。李明俊专家表示,目前房地产行业正处于下行阶段,房地产利润在下滑,房地产税收检查却越来越严格,所以必须向内部管理要效益,房地产税务筹划势在必行。[详细]
  “最好的税务筹划时间在项目前期,最大的税务筹划空间在土地成本上,不是在建安成本,不是在装修成本,不是在园林规划成本。”李明俊专家一语指出税务筹划时机要创新,要提前。杭州楼市经历了黄金十年,也经历了波折低估。随着杭州房地产市场的开放的发展,面对日益严峻的税务征管环境,很多房地产企业已经有了税务筹划意识,但在实际操作中仍普遍停留在处理层面,而并非战略层面......[详细]
最佳时机
筹划重点
  房地产在不同开发节点上,应该考虑税务筹划的不同重点。第一个节点,拿地。中国房地产市场未来五到十年将会进入大并购时代。“处在这样的大并购时代,我们怎么样在土地获取阶段考虑税收,这是一个大学问。第二个节点,拿地后注册项目公司。标杆的地产公司往往都会有一个问题,在一个城市同时注册三个、五个项目公司,一个城市公司下面有一大堆的项目公司,一个项目往往由一个项目公司来运作......[详细]
提问:房产公司有一个学区,建造学校捐赠给教育局,在开发前期,当年会计利润相当于零,这部分捐赠是不是不能扣除?
李明俊:不能扣除,也不能积攒到下一年,都不可以。所以大一点的公司做捐赠,先承诺,等你有利润那一年再捐也是一种思路。但往往政府不答应,说今年就要捐,如果公司比较大,我就会考虑选择当年有盈利的公司去捐。开票时间可以不一致,打个擦边球,但是如果跨度几个月,可以考虑。但是如果时间太长,一年两年之后,恐怕就不太可能。
提问:发生要送面积给客户的情况时,交房后的改造费怎么收?
李明俊:建议你收改造费一万块钱,不要用开发企业来收,用物业管理公司,找另外的公司来收就可以了。如果是物业管理公司只需要交营业税和所得税,少交一个土增税。如果放在销售里面,就等于是房价涨了一万块钱,就要交土增税了。
提问:现在房产公司还有很多项目都亏损,因为都是单项目操作,现在出去操作的话有两种思路,一种是把这个项目注销掉,但这个时间会比较久,因为房产公司可能会按揭,银行有担保。还有交给政府的质量保证金,八年以后,这个会有一个时间限制,这是注销。还有吸收合并,这个要同一个区域,还有合理的商业目的,这个是不是比较难的?
李明俊:理论上可行,操作上存在一些问题。注销手续当中的问题,吸收合并时项目公司还有银行贷款没有处理的话,银行要债券人去同意,所以在吸收合并的时候,债券人有银行贷款的话,要从别的地方找一笔钱把银行债还掉,对于企业来说最大的债权人也是银行了,如果没有银行贷款相对简单一些。
提问:亏损时能否找关联企业做项目担保呢?
李明俊:吸收合并的形式,它的亏损才能达到其它集团公司来使用,这是你的一个主要想法。但对银行来说,这个贷款主体就发生了变更,银行往往会不同意。
提问:亏损时注销时有没有这个问题呢?
李明俊:我估计银行不同意,银行的要求就是你要把它先还了,我再重新给你贷,重新贷的时候变成新增贷款,整个审批流程很麻烦。关于企业重组时,要有合理的商业目的,我才允许你操作特殊性重组,否则是一般性重组,因为你是亏损的,就走一般性重组也没有问题。就是想把亏损企业亏损拿到盈利公司来抵税,大家心里都很清楚。
 现 场 图 集
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