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物业公司的收入与支出
  除了物业费是物业公司的稳定收入之外。物业公司还有一部分属于多种经营的收入,这部分包含了开头我们提到的小区物业广告费、停车位(包含公共停车位以及出租车位的收入)、还有商家推广的费用(就是我们经常看到过年过节一些商家在小区内摆摊、刚交付的小区一些临时租赁搭建的装修摊位等等)、经营用房的出租费用,以及一些其他收入(比如有公共游泳池的小区会在一定时间开放的差价收入之类的)。
  主要再来说下经营用房,也就是开发商交付标准里会有千分之三的物业管理用房以及千分之四的经营用房的配比。而我们说到的物业多种经营的收入方式之一就是这个千分之四的经营用房的租金收入。
  而物业的支出主要有哪些方面呢?主要是物业的人工支出,一般的人工支出占总物业服务费支出的65%~70%,很多品牌物业公司人工的支出是超出70%,比如滨江物业人工支出就占72.89%,但如果是低于65%的支出的,那么这家物业公司便很难有比较好的服务保障了,因为只有保障了人工成本,物业公司的人员流动也不会那么频繁。
  然后是一些消耗型的支出,比如每天的垃圾袋消耗等。还有就是绿化养护、设备设施的维修保养等等。说到绿植养护,一到夏天,天气炎热,花花草草也肯定受不了,如果不是物业公司耗费大量人力去维护,估计那些名贵树种,甚至坚强的小草都无法抵挡酷暑。而浇灌用水的费用更不用说了。至于公共设备设施日常维护以及后期老化更换也是一块大项开支。一般物业费5年不做调整,而在后期这项开支是单靠物业费收入根本难以承受的,那么物业公司也需要多种经营性收入来补足这部分费用。
物业和业委会以及业主三者的关系
  《物业管理条例》上明明白白规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会物业服务企业的同意之后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。 既然有这个规定,为什么我们业主都不知情呢?这就要说到另一个组织—业委会。业委会也就是业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主利益,向社会各方反映业主意愿并监督物业公司管理运作的一个民间性组织。目前正规小区物业和业委会都会有一个共同账户,而上面我们提到的多种经营的收入都会在存入这个账户里,主要是业委会负责的,而物业会根据物业所需的开支向业委会申请部分费用。业委会和物业会在一定时间向所有业主公开该账户费用明细,这是目前很多小区都在实施的。你的确是有对这笔费用的知情权的。
  但同时我们不得不面对一个现实,就是物业和业委会以及业主三者关系。从目前很多情况来说,这其中存在着一些矛盾,比如业主会抱怨物业提供的服务以及保障不够到位,物业公司则有存在着入不敷出的情况,对小区相关的设施维修维护保养无法进行很好的投入。而业委会也没有代表广大业主起到一个中间维护及监督,没有做到一个桥梁的作用。拿之前有人问到的物业广告费的收入,如果这些费用能够很好的提供给物业投入到保证小区服务与设备维护之中去,我想广大业主也不会在乎每家每年分到几块十几块钱,而如果,一方面也落不到业主手里,也没有给物业公司进行小区建设,那么这笔收入存在公共账户里成了死钱。或者说业委会宁愿抠着物业公司,也舍不得把资金很好的进行补贴和分配。对业委会来说也没有使得这笔钱有很好的用武之地,是业委会失职的地方。所以对于业主以及物业来说,居住的环境和品质是建立在大家共同维护,共同包容,相互理解的基础上,只有三者相互理解和包容,才能共同维护小区品质保证。   
 
  

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  之前有很多人在微信上@我,你知道关于物业广告收入的费用问题吗?但是很多业主根本不清楚啊?物业是不是有一大笔的隐性收入啊?为此呢?我也专门花心思去了解了下始末。 对于很多购房者来说,前期买房的时候,八字箴言是:地段、地段、还是地段。而买了房子之后的八字箴言则是"物业、物业还是物业"。当人们对物业越来越有需求、也越来越有要求的时候,物业公司的好坏也决定了你的居住品质的高低。

  除了物业费是物业公司的稳定收入之外。物业公司还有一部分属于多种经营的收入,这部分包含了开头我们提到的小区物业广告费、停车位(包含公共停车位以及出租车位的收入)、还有商家推广的费用(就是我们经常看到过年过节一些商家在小区内摆摊、刚交付的小区一些临时租赁搭建的装修摊位等等)、经营用房的出租费用,以及一些其他收入(比如有公共游泳池的小区会在一定时间开放的差价收入之类的)。
  
  而人们现在比较关注的小区的广告收入由哪些部分组成呢?比较常见的就是电梯大厅的液晶显示屏以及电梯内的镜框广告(3个面),一些小区还会电梯门两面做一些广告。还有就是车库入口出口的起落杆上的广告、高杆灯的道旗广告、一些灭蚊灯上的广告牌、还有一些会在大堂里摆放一些易拉宝之类的广告。而基本上当下这些小区广告主要是由广告公司等整合渠道进行打包发布。

  停车位以及公共停车位我就不多说了,按市区正常的收费标准,租赁停车位是200一个月,公共停车位是4元每小时的收费标准。

  主要再来说下经营用房,也就是开发商交付标准里会有千分之三的物业管理用房以及千分之四的经营用房的配比。而我们说到的物业多种经营的收入方式之一就是这个千分之四的经营用房的租金收入。而这个收入要看天看地段了,刚交付的小区或者说是位置不是很好的经营用房估计一年也没有多少收入。

  而物业的支出主要有哪些方面呢?主要是物业的人工支出,一般的人工支出占总物业服务费支出的65%~70%,很多品牌物业公司人工的支出是超出70%的,比如滨江物业人工支出就占72.89%,但如果是低于65%的支出的,那么这家物业公司便很难有比较好的服务保障了,因为只有保障了人工成本,物业公司的人员流动也不会那么频繁。

  然后是一些消耗型的支出,比如每天的垃圾袋消耗等。还有就是绿化养护、设备设施的维修保养等等。说到绿植养护,一到夏天,天气炎热,花花草草也肯定受不了,如果不是物业公司耗费大量人力去维护,估计那些名贵树种,甚至坚强的小草都无法抵挡酷暑。而浇灌用水的费用更不用说了。至于公共设备设施日常维护以及后期老化更换也是一块大项开支。一般物业费5年不做调整,而在后期这项开支是单靠物业费收入根本难以承受的,那么物业公司也需要多种经营性收入来补足这部分费用。

  那么有人会说了,《物业管理条例》上明明白白规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会物业服务企业的同意之后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。 既然有这个规定,为什么我们业主都不知情呢?这就要说到另一个组织—业委会。业委会也就是业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主利益,向社会各方反映业主意愿并监督物业公司管理运作的一个民间性组织。目前正规小区物业和业委会都会有一个共同账户,而上面我们提到的多种经营的收入都会在存入这个账户里,主要是业委会负责的。而物业会根据物业所需的开支向业委会申请部分费用。业委会和物业会在一定时间向所有业主公开该账户费用明细。这是目前很多小区都在实施的。所以如果你不知道这笔费用的开支,要么你对自己小区的关心度不够,忽略了很多物业和业委会在做的很多事情,要么你们小区的确存在着业委会和物业没有对业主进行公告。你的确是有对这笔费用的知情权的。

  但同时我们不得不面对一个现实,就是物业和业委会以及业主三者关系。从目前很多情况来说,这其中存在着一些矛盾,比如业主会抱怨物业提供的服务以及保障不够到位,物业公司则有存在着入不敷出的情况,对小区相关的设施维修维护保养无法进行很好的投入。而业委会也没有代表广大业主起到一个中间维护及监督,没有做到一个桥梁的作用。拿之前有人问到的物业广告费的收入,如果这些费用能够很好的提供给物业投入到保证小区服务与设备维护之中去,我想广大业主也不会在乎每家每年分到几块十几块钱,而如果,一方面也落不到业主手里,也没有给物业公司进行小区建设,那么这笔收入存在公共账户里成了死钱。或者说业委会宁愿抠着物业公司,也舍不得把资金很好的进行补贴和分配。对业委会来说也没有使得这笔钱有很好的用武之地,是业委会失职的地方。所以对于业主以及物业来说,居住的环境和品质是建立在大家共同维护,共同包容,相互理解的基础上,只有三者相互理解和包容,才能共同维护小区品质保证。

  好了本期的《艺华脱口秀》就到了这里,欢迎大家互动交流。下期再见。

策划:艺华 摄像:曹杨 牟嘉 李琳 戴利强 编导:孟雪倩 设计:方仲辰 编辑:杨佳奇 统筹:覃戈 监制:吾维 时间:2016年9月
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