义乌
"规范化"房地产市场初现雏形
浙江15市县房地产不完全调查之义乌篇
浙报传媒地产研究院|2016-12-7|15:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:柯桥房价为何"雷打不动"

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院 蒋惠贤 张怡

  说起义乌,套一顶“浙江的义乌”帽子未免太小,说是“中国的义乌”毫不牵强,甚至可以说是“世界的义乌”。这样的说法由来,与义乌小商品贸易的繁华密切相关。

  一座小商品国际商贸城不仅繁荣了义乌的经济,也提升了义乌的国际地位。2015年,义乌国民生产总值(GDP)达1046亿元,成功迈入千亿队伍,远超金华市区,甚至与舟山全市GDP总量相当。此外,义乌2015年实现进出口总额342.2亿美元,增长41.5%,再次证明其世界“小商品之都”的地位。

  义乌虽然是县级市,但其地位堪比地级市,也是中国首个也是唯一一个在县级市开展的国家级综合改革试点,一系列具有创新意义的改革措施在这里率先实施。义乌是“一带一路”国家战略重要的一环,义乌西向积极推进“义新欧”班列常态化,东向谋划“义甬舟”开放大通道,形成全球贸易贯通。

  作为全球最大的小商品集散中心,义乌商客云集,外来人口远超本地居民。据义乌政府网数据,义乌全市人口已突破200多万,其中户籍人口74万,外来人口达143万。大量的外来人口不仅带来经济繁荣,而常住人口也为房地产市场潜在购买力提供强大支撑。

  与井然有序的小商品贸易相比,义乌“规范化”的房地产市场才初见雏形。近三年随着绿城、万达等知名房企进驻义乌,房地产市场规则才逐渐明晰。市场开放、量价回落、推地缩减、市场分化是近期义乌房地产市场的几大特点。

  市场逐步开放,外来品牌房企入驻。近年义乌房地产市场正从封闭走向开放,一改以往只有本地开发商的局面。自2013年底绿城首先进驻义乌后,万达、新城、德信等房企相继进入义乌,对当地房地产市场的规范化起了积极的推地作用。

  多因素影响商品房成交,2016上半年量价回落。义乌商品房在经过前两年高位成交后,开始趋于平稳。2016年上半年义乌商品房共成交31.70万方,成交价13537元/平米,量价稍有回落。成交数据出现滞后、买房投资行为减少以及外来品牌楼盘的供需失衡或成为其成交量价下降的重要影响因素。

  市场走向分化,本土房企去化困难。随着绿城、万达等品牌房企的进驻,加剧了义乌房地产市场两极分化。2016年外来品牌房企项目热销,对本土开发商去化带来一定冲击。

  宅地供应减少,城市更新同步推进。记者从义乌国土局网站获悉,为促进市场供需平衡,义乌政府近年开始控制土地供应量。2016年上半年仅成交四宗商地,下半年以来,义乌于7月和8月共成交了三宗宅地,可建面积18.38万方。此外,义乌在老城区城市有机更新的基础上,新城市中心正同步发展。

义乌板块分布图

PART1
 市场逐步开放 外来品牌房企入驻

  过去义乌房地产开发基本以本地房企为主,市场较为封闭。随着2013年底绿城率先入驻,义乌房地产市场开始从封闭走向开放,市场规则逐步明晰。此后,万达、新城、德信等知名房企先后进入义乌,对当地房地产市场健康规范发展起了积极的推动作用。

义乌近年已入驻外来房企一览表

万达广场,义乌较具规模的商业综合体,现已开业

PART2
 多因素影响商品房成交 2016上半年量价回落

  “2016年上半年商品房成交31.70万方,成交价13537元/平米。”记者从义乌建设局获悉,自2014年义乌商品房成交量实现突破后,在2015年达到高峰。

  若简单以2015年总成交量的一半来比较,2016年上半年商品房成交量则有所下降,成交价也稍有回落。

  但由于义乌前几年商品房成交一直处于高位,2016年上半年则趋于平稳。量价回落或受以下三大因素影响:

  ①“先上车后补票”成交数据出现滞后

  值得注意的是,义乌的房地产市场在过去很长一段时间内并不规范。据当地房地产市场的业内人士告诉记者:义乌“规范化”的房地产市场始自于近三年绿城、万达等知名房企的入驻,预售许可、签合同备案等规则也才逐步受到重视

  过去,义乌房地产开发以本土开发商为主,长久以来默认“先上车后补票”的规则。开发商销售不需要预售许可,购房者也只要交上定金,等到项目结顶或交付后才会签合同。 所以,当时义乌商品房从销售到备案存在一定滞后性,这一时间甚至长达一两年。

  目前,义乌市场正逐步走向规范化,但过去几年的成交数据中仍包含部分往年成交量,仅从统计数据来判断近年商品房成交走势并不准确

  ②自住为主买房不再是投资的重要方式

  小商品贸易是义乌的主要产业,用当地人的说法,义乌是全民做生意的城市,商业发达,是浙江民间资本最活跃的区域之一。

  相对浙江其他县市,义乌房地产市场本身也具有特殊性。浓郁的商业氛围以及雄厚的民间资本,人们的投资意识也较强,使得义乌房地产市场起源较早,较早时期带有较强投机属性的资本迅速进入房地产市场,也透支了一部分未来的购买力

  但2013年以来,由于国内国际贸易受到经济环境影响,义乌市场投资氛围也有所减弱,影响了义乌人的资产配置方式,买房已经不再是投资的重要方式。

  据记者了解,目前义乌购房人群以自住为主,投资行为减少。这也使得长期处于成交高位的义乌商品房市场,自2015年以来成交趋于平稳

  ③外来品牌楼盘供需失衡或影响成交

  随着义乌房地产市场对外开放程度的提高,购房者对楼盘品质品牌的关注度愈加提高。

  此前入驻的浙铁绿城·玫瑰园、万达广场等品牌楼盘已基本售罄或接近尾盘,而德信等房企项目还未上市。义乌房地产市场目前外来品牌楼盘相对缺失,这也或导致了今年上半年商品房成交量价下降的一大因素。

PART3
 市场走向分化 本土房企去化困难

  随着绿城、万达等品牌房企的进驻,加剧了义乌房地产市场两极分化。2016年外来品牌房企项目热销,对本土开发商去化带来一定冲击。

  以浙铁绿城·玫瑰园为例,项目在2014年8月底首开别墅组团,次月高层开盘,高层成交价20000元/平米左右。据其营销负责人介绍,玫瑰园去化周期不到2年时间,项目已经售罄。

浙铁绿城·玫瑰园,包含别墅和高层产品,现已售罄

PART4
 宅地供应减少 城市更新同步推进

  记者从义乌国土局网站获悉,为促进市场供需平衡,义乌政府近年开始控制土地供应量。2016年上半年仅成交四宗商地,下半年以来,义乌于7月和8月共成交了三宗宅地,可建面积18.38万方。

  如果以2016年上半年商品住宅26.70万方的成交量来衡量,目前义乌已成交的宅地量则稍显不足。

  "义乌目前重点在进行城市有机更新,新的宅地供应不太多。"义乌当地业内人士向记者介绍了义乌宅地缩减的原因。

  此外,在老城区城市有机更新的基础上,新城市中心同步发展,万达、吾悦广场周边是未来义乌发展方向。

PART5
 政策保障:人才购房补贴、房票等多项措施并举

  近年来,义乌坚持实施“人才强市战略”,通过提供住房保障等服务来“引才”、“留才”

  2014年,义乌先后出台《关于加强人才住房保障工作的意见》等3个政策性文件,全面启动人才住房保障工作。政策规定符合条件的高端人才在义乌购买住房,最高可享受200万元外,211学校本科毕业生也可享受15万元优惠。

  除人才住房保障政策以外,义乌针对拆迁安置也提出新政策。

  2016年8月,义乌政府正式出台《义乌市货币化安置凭证管理办法》,进一步深化了义乌房屋征收安置方式的改革

  货币化安置凭证即俗称的“房票”。义乌政府发放的“房票”用途广泛,不仅可用于购买商品住宅,也可购买新建商铺及办公用房,甚至还可以抵缴新受让国有土地使用权的出让金。此外,在一年有效期内未使用的“房票”还可以申请兑现,从而消除了安置对象未使用“房票”造成损失的顾虑。

策划: 罗兰 记者:蒋惠贤 张怡 设计:华月倩 编辑:马轶伦 统筹:罗兰 监制:吾维 制作时间:2016.12
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