温岭
强购买力下的高房价市场
浙江15市县房地产不完全调查之温岭篇
浙报传媒地产研究院|2016-12-1|15:15
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:台州楼市:“三足鼎立”间楼市回暖

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 蒋惠贤

  一个县级市的房价,却超过管辖它的地级市的房价,在浙江是比较常见的现象。温岭,就是其中典型代表城市之一。

  当台州市区房价还徘徊在万元左右时,温岭房价却一路走高,最高时甚至达到2万/平米。近年随着温岭经济转型,房价增长开始趋缓,但仍高于台州市区。

  “工业强市,民营经济发达”是温岭最为突出的特点。作为浙江东南沿海重要的工业城市,温岭2016年跻身全国百强县27名,是甬台温经济线上不可或缺的一环。

  温岭在改革开发的浪潮中民营经济率先崛起,后续发展仍较为强劲。2015年,温岭市生产总值(GDP)达834亿元,领跑台州各区县市,占全市GDP近三成。人均GDP接近7万,台州范围内仅次于玉环县位居第二名。

  靠海的温岭除了水产捕捞,水泵与电机、摩托汽配、船舶修造、制鞋等是其经济发展的支柱产业。工业的兴盛为这座城市带来了大量的外来人口,贸易的繁荣也使商人长期驻足于此。根据温岭政府网统计,温岭人口密度每平方公里1312人,是全国人口密度最高的县市之一。

  人口的涌入、经济的发展为温岭房地产市场提供大量购房需求和强劲的购买力,房价曾一路飙升。但随着温岭近几年经济增长趋缓,房地产市场发展也开始逐步稳定。量价齐升、市场分化、购买力强劲、大中户型为主是近期温岭房地产市场的几大特点。

  2016年住宅成交量价上升,市区高房价突出。温岭全市2016年前三季度商品住宅成交84.41万方,成交量实现新突破,甚至超过前三年任何一年的全年成交量。近年温岭房价基本保持稳定,但温岭市区房价远高于乡镇,最高可达到2万元/平米以上,而乡镇房价基本保持在0.7-0.8万元/平米。

  市区市场分化明显,个盘价格差异大。除了温岭市区和乡镇房价存在较大差异以外,市区内各项目之间价格差异也较大。记者在走访过程中发现,楼盘品质对价格的影响并不是很大,购房者普遍认为区位是决定价格的主要因素。

  购买力强劲,大中户型偏多。发达的工业和繁荣的贸易吸引大量人口来到温岭,也为房地产市场提供更多潜在购房需求和购买力支持。而强劲的购买力使得温岭房地产市场上的产品以改善为主,在售项目以大中户型偏多。

温岭市区位置示意图

PART1
 2016年住宅成交量价上升 市区高房价突出

  温岭商品住宅成交量在2014年落入低潮后, 2015年开始逐步回升。进入2016年,商品住宅成交量实现新突破,前三季度就已成交达84.41万方,超过前三年任何一年的全年成交量。

  从历年房价走势图来看,温岭近年房价稳中有涨,基本保持在1.1-1.2万元/平米左右,仍稍高于台州市区成交价。但这一总体价格不能真实反映温岭市区房价情况。

  “温岭市区房价较高,乡镇房价却不是很贵。”当地业内人士告诉记者,温岭市区房价最高甚至高于2万元/平米,而乡镇房价基本保持在0.7-0.8万元/平米。

  记者在走访多个市区项目后发现,温岭市区房价远高于总成交均价,而乡镇项目较低的价格或拉低了全市均价。

  此外,温岭市区内在售新盘项目不多,房源的稀缺或也是房价较高的一大影响因素。

PART2
 市区市场分化明显 个盘价格差异大

  除了温岭市区和乡镇房价存在较大差异以外,市区内各项目之间价格差异也较大。

  以湖畔壹号为例,位于北面城市新区,目前三期即将开盘。现场销售告诉记者,预计开盘价在2万/平米,目前基本已预订,所剩房源不多。

  另一个位于城西的项目——西溪山庄·九龙园,现已基本售罄。从售楼部现场留下的一房一价单页来看,此前销售价格基本在1.3-1.4万元/平米之间。

  记者在走访过程中发现,楼盘品质对价格的影响并不是很大,购房者普遍认为区位是决定价格的主要因素。

西溪山庄·九龙园售楼处,目前项目以基本售罄。

PART3
 购买力强劲 大中户型偏多

  温岭民营经济发达,经济实力在浙江相对靠前。近年,温岭人均GDP明显增涨,2015年人均GDP接近7万,后续仍将呈上升趋势。

  工业的发展吸引大量人口来到温岭,贸易的繁荣也使商人长期驻足于此。而这些人口的导入为温岭房地产市场发展提供了更多购房需求和强劲的购买力支持。

  强劲的购买力使得温岭房地产市场的产品以改善为主,大中户型偏多。

  “我们这里只有两种户型,139方和169方”湖畔壹号现场销售如是告诉记者。而记者走访的其他项目也基本是以大面积段为主,甚至户型在200方以上的也较为多见。

湖畔壹号,三期即将开盘,在售均为大面积段户型。

  温岭正处于经济转型时期,经济增速虽有所放缓,但仍处于平稳发展区间。如果说过去较高的经济实力为温岭房地产市场提供了强大的购买力支持,那么未来刚需购房或有所增多。而目前温岭市场上小户型产品的缺失,可能会给欲进入温岭的房企更多的开发机会。

 

  数据来源:台州市房地产协会、浙报传媒研究院整理及其他公开资料

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