桐乡
温吞“桐乡”:乡镇购买力强劲
浙江15市县房地产不完全调查之桐乡篇
浙报传媒地产研究院|2016-12-14|15:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:临海楼市:内需型市场稳中有升

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 魏盼

  江南水乡,软红十丈。

  自1993年撤县设市以来,桐乡作为全国第一批经济开放县市,早已形成了化学纤维、毛纺针织、丝绸服装、建筑材料等支柱产业,连续多年跻身全国百强县市。

  2014年,首届世界互联网大会的召开以及永久落户,使得桐乡成为全球瞩目的焦点,助推当地经济得以全方位提升。在2016年上半年,全国百强县综合实力评估中,桐乡排名上升至全国第19名,浙江第6名,在嘉兴五县市中仅次于海宁。

  然而,相对于桐乡的经济实力,其楼市却显得“温吞”,在今年嘉兴五县市中表现并不亮眼。不过,当记者真正走进桐乡时,却发现没有大量投资客进入的桐乡楼市,房价竟也连年上涨。

桐乡楼市板块划分图

PART1
 住宅均价连年平稳上涨

  其实早在2012年,记者就曾调研过桐乡房地产市场。彼时,刚刚兴起的振东新区就已被当地人称为“富人区”。在桐乡整体均价6000元/平米左右时,振东新区的均价已近8000元/平米。

  时隔四年,当记者再次踏上桐乡,振东新区公寓的平均售价将近10000元/平米,涨幅约25%。对比嘉善以及嘉兴众多楼盘仅今年就几乎价格翻番的市场表现,桐乡楼市只能用“温吞”来形容。

  “桐乡楼市一直都比较平稳,本轮有一定上涨,但延迟于嘉兴市区及嘉善,投资客只有小部分进入桐乡市场,未大量进入之前就已各大城市调控。”佳源?罗马都市项目营销总监王慧斌告诉记者,“桐乡市场一直以来没有什么大起大落,即便是周围城市降声四起的2014年,桐乡的房价也几乎没有跌过。”

  根据桐乡市近三年统计公报显示,2013年桐乡住宅均价仅6063元/平米,2014年上涨为7053元/平米,而2015年更是上涨至7970元/平米,住宅均价连年平稳上涨。


  数据来源:桐乡市统计公报

PART2
 市场较为封闭 乡镇客户购买力强劲

  记者走访了多个区域的在售楼盘了解到,今年桐乡虽然价格并未大涨,但去化速度却明显加快。桐乡投资客少,那么是谁在支撑这一波的去化?

  位于振东新区的新城·吾悦广场置业顾问告诉记者,为这些楼盘买单的,大多为桐乡本地人,很少有投资客涉足。就吾悦广场的住宅组团吾悦华府来说,购房者有桐乡市区人,也有来自周边乡镇的,其中与振东新区相连的濮院镇的购房者较多。

  而市中心的佳源·罗马都市的购房者当中,来自周边乡镇的客源也多达五成左右。

  这也是桐乡区别于其他县市的一大特点:周边的乡镇客户购买力强劲。

  事实上,桐乡的乡镇各个名气响亮:乌镇互联网小镇、濮院毛衫时尚小镇、崇福皮草时尚小镇,高桥健康智慧小镇……这些也是桐乡的支柱产业。

PART3
 板块分化加剧 明星板块表现突出

  根据桐乡市整体规划,桐乡市区将形成中心商务、北部居住、南部工业的格局,城市向东向北发展。这也直接导致桐乡的板块分化较为严重。

  市中心虽然商业、教育配套齐全,但近几年土地供应较少,因此在售项目不多,后续新盘也几乎断供;城南、城西板块项目较为集中,但定位刚需首置,整体品质略低,相应住宅均价也较低,不足7000元/平米。

  按照近期土地供应区域来看,振东新区以及城北板块是当前桐乡重点打造的居住区。

  其中,振东新区为桐乡重点规划建设的以政务、居住为主的功能板块,为高档居住片区,因此板块内楼盘多为改善型项目,在售均价约10000元/平米。

  虽然价格最贵,但振东新区也是今年卖的最好的一个板块。2016年1-9月,桐乡市销售面积前五的项目中,有三个属于振东新区,其中吾悦华府、月湖湾分列前两位,前者去化8.8万方,后者成交7.8万方。

桐乡振东新区新城·吾悦广场项目现场

  城北板块作为新兴的居住板块,该区域主要以教育配套为主要驱动力,目前在售新盘有佳源·优优花园、好来登花园、御龙湾等,在售均价约8000-9000元/平米。由于近年来,桐乡供地多集中于城北,因此板块竞争较为激烈,目前地价最高已达4734元/平米。

  此外,在老城区城市有机更新的基础上,新城市中心同步发展,万达、吾悦广场周边是未来义乌发展方向。

  名镇效应下,桐乡市场能否迎来突破?

  一直以来,桐乡市场都较为封闭,开发企业多为本土房企或实业集团,几乎没有全国性的知名房企进入。但今年这种局面已被渐渐打破:中梁、碧桂园相继闯入桐乡市场。

  中梁在今年7、8月份分别竞得城北板块的姊妹地,其中2号地块楼面价4395元/平米,溢价91.2%;碧桂园7月竞得振东新区一宗宅地,5678元/平米的成交价刷新桐乡地价新纪录。

  随着乌镇、濮院等小镇的强势崛起,桐乡的国际知名度大增,同时产业也迎来新升级。在此背景下,房企对桐乡的关注度上升,桐乡楼市能否抓住机遇迎来新的突破?

策划: 罗兰 记者:魏盼 设计:华月倩 编辑:叶露 统筹:罗兰 监制:吾维 制作时间:2016.12
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