台州
“三足鼎立”间楼市回暖
浙江15市县房地产不完全调查之台州篇
浙报传媒地产研究院|2016-12-1|10:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:奉化楼市:一纸“房票”成效如何?

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 张怡

  “甬台温”线路,所指不仅是浙江省内一条交通大动脉,也是省内一条强劲的经济命脉。台州,就位于这条经济命脉上,北接宁波,南邻温州,东濒东海,是一个浙江省中部的沿海城市。

  台州定位为Ⅱ型大城市,截至2015年底,台州市区户籍总人口158.8万人,同比增长0.22%。

  2015年,台州全市GDP达3558.1亿元,居浙江省各地市GDP排行榜第五位,增速5.0%。其中,台州市区GDP达1296.7亿元,增速为6.5%,人均GDP为81822元,同比增长6.3%,高于浙江省人均GDP(77862元)。

  台州有着特殊的城市地貌,城市环山而建,三个市辖区椒江区、黄岩区、路桥区分别在群山东、西、南侧三足鼎立,各自独立。相距较远的地理位置,也决定了台州市三个市辖区的经济、社会发展各自独立,然又共同组建成一个地级市,三区独立之外又相互联系,谋求共同发展。

  近年来椒江区万达广场的建设选址向路桥区靠近,已可见政府联系两区谋求共同发展的意图。

台州各区位置示意图

  作为台州市行政中心的椒江区,分为椒江老城区和经济开发区,大致分布于椒江区的南北。北侧沿海区域为老城区,南侧为经济开发区。开发区新盘项目较为密集,同时土地供应量也较大,后续储备充足。

  黄岩和路桥都是台州产业发展的心脏。曾被称为中国药都的黄岩,以其喷雾器和模具闻名世界。制造业发达的黄岩和路桥整体经济依靠实业发展,外来人口较多。同时,由于制造业发达,作坊等民营企业发展强劲,当地居民资本较为雄厚,购买力较强。其中,黄岩的产业发展优于路桥,城市整体建设较路桥更为发达,故而黄岩房地产市场价格等略高于路桥。

  总体看来,台州房地产市场整体表现出量升价跌、三区独立、分化明显的市场特点。

  量升价跌:台州商品住宅成交量自2014年成交谷底后,2015年同比有34.2%的大幅提高,且2016年保持较高的成交热度。仅以2016年前三季度的成交数据预估,2016年台州商品住宅的成交量将同比持续增长。

  与成交量稳定攀升的走势不同,台州近几年商品住宅成交均价有稳定趋降的趋势。由于2015年成交量的大幅提升,价格较低的房源成交拉低了市区总体均价,使得市区总体均价呈现出略有下降的趋势。

  三区独立:由于台州三个市辖区地理位置相距较远,使其三区发展相对独立,基本成三足鼎立之势,市场成交走势各有特点。

  分化明显:2013年以前,台州总体楼市齐涨齐跌,但随着社会发展,市场分化现象愈加明显。分化不仅表现在各区成交的分化,同时也表现在区域内不同项目之间的分化。

PART1
 成交量攀升 价格稳定趋降

  2015年开始,受到全国房地产市场大环境影响,台州楼市热度也有所上升,尤其是2015年下半年,台州楼市回暖的现象较为显著,导致2015年台州市区全年成交量达到历史高峰,商品住宅达13148套,同比上升34.2%。

  今年以来,台州市区房地产市场基本延续2015年的市场热度,前三季度商品住宅成交12293套。若以2016年前三季度的成交速度计算,2016年台州商品住宅市场将达到16390套,同比将有进一步的提高。

  根据记者获悉的信息,自2015年开始,台州热门区域的楼盘的销售情况均有所好转,个别销售火爆的项目去化速度有明显加快的现象,例如2014年下半年开盘的江南首府、2015年初开盘的椒兰郡等楼盘,2015年下半年受到行情升温的影响,去化均出现了明显的回温现象。

2013-2016年台州市区商品住宅成交量价走势图

  与成交量近年快速上涨走势不同,台州市区商品住宅成交均价自2013年始有所回落。

  随着2015年路桥区的商品住宅成交占比扩大,大量较低单价的楼盘成交,2015年台州成交均价达到近3年的最低点。2016年,台州楼市基本延续2015年的热度,持续放量的市场成交也部分导致商品住宅成交均价有小幅上扬,但波动幅度较小,市场价格趋于稳定。相比2013年的成交均价,2016年前三季度的商品住宅成交均价下降了8.5%,总体呈现稳定趋降的现象。

PART2
 三区独立

  独特的城市架构导致台州的三个市辖区各自独立发展,三区的房地产市场也较为独立,拥有具自身特点的量价体系。

  由于椒江老城区与开发区商品住宅市场成交均价有所差异,因此在分析三区时将老城区与开发区区分开来,共统计椒江区(老城区)、开发区、路桥区、黄岩区四个区域。

  从成交量方面来看,2015年以来路桥区的成交量上涨幅度最为明显,而椒江开发区在2015年市场整体向好的大环境下成交量略有下降,同属一个行政区的老城区成交量有所提高,但是总体而言,椒江区的商品住宅成交套数总量近年来有所下降,从2014年占市区成交总量近6成,降至2016年前三季度成交量占比46.3%。

2013-2016年台州市区商品住宅各区成交量走势图

  从商品住宅成交价格来看,椒江开发区成交均价高于老城区的成交价格,但两城区走势基本一致,均从2013年较高点经过两年时间的回落,在2016年行情持续向好的基础上,成交均价有所回升,但均未回到2013年的成交价格水平。

  而近几年黄岩区和路桥区的商品住宅成交均价走势则是于2014年达到近三年峰点,随后两年价格都有一定程度的回落,其中黄岩区下降幅度较小,2016年前三季度的均价仍然稍高于2013年的价格。而路桥区随着成交量的进一步提高,较低单价的楼盘大量成交,较大程度上拉低了路桥区的成交均价,导致路桥区商品住宅成交均价持续下降,降至近三年来成交均价最低点。

2013-2016年台州市区商品住宅各区成交均价走势图

PART3
 分化明显

  据台州房产业内人士介绍,2013年以前,台州总体楼市齐涨齐跌,但随着社会发展,市场分化现象愈加明显。

  台州房地产市场的明显分化不仅表现在各行政区间相互独立的量价体系,同时也体现在同一区域内不同项目间的分化,用一位台州业内人士的话说,即项目间“冰火两重天”。

  台州民营企业发达,民间资本雄厚,老百姓并不缺钱。因此,在台州房地产市场上,并非是价格低的楼盘就能去化好,而是一些品质好的楼盘,即使价格高于周边楼盘,去化依然较为火爆,而周边品质较差的楼盘,即使价格低,依然卖不动。

  根据记者了解,台州购房者购房较为看重楼盘地段以及项目开发商品牌,例如台州本土口碑较好的开发商方远,其开发的项目基本都销售火爆,外来开发商如绿城等,好品质开发商的楼盘项目均能去化良好。

  这几年,台州政府以维稳为主,并于5月实行了货币化安置政策,对土地实行有序化及有差异化的供应,使得台州市区库存去化周期在7-8个月左右,潜在供应量的去化周期约为1.5年,整体市场供求较为健康。

  备注:文中所指台州范围均为台州市区。

  数据来源:台州市房地产协会、浙报传媒研究院整理及其他公开资料。

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