衢州
内生需求为主 板块分化明显
浙江15市县房地产不完全调查之衢州篇
浙报传媒地产研究院|2016-11-4|16:13
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:上海的嘉兴——裹挟中巨变

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院 章嵘嵘 何肖霞

  今年以来,在疯狂而躁动的楼市热潮之下,衢州作为一个相对封闭的城市,却意想不到得收获了的“大丰收”:购买力爆发、改善需求激增、地价破纪录、均价创新高......

  所以,衢州在研究院本次调查探访中,也被列为了重点城市。

  事实上,相对于杭宁温等大城市而言,作为三线城市的衢州,房地产处于一个相对封闭的阶段。市场总体趋向平稳,呈现良性发展的态势。然而在2016年上半年楼市“狂欢”的大背景下,原本较为封闭的衢州楼市不断凸显而出,展现其特有的市场逻辑。

  本土需求成主力:与一二线城市不同,衢州市区外来人口导入不明显,主要的购房需求仍集中在本地,尤其是城区(包含市本级、柯城区以及衢江区)。从江山、龙游、常山、开化四县市进市区购房占比较小,并未成为主流。

  半年销量创新高:今年上半年衢州市区商品房成交共计6010套,创历史新高。最主要的原因还是由于大环境的带动,包含房贷首付比例下降、税率下降、公积金房贷额度增长以及二孩政策等利好促使需求入市,还有一个契机,就是多个新品首开,购房者需求有了“泄洪”出口。

  板块分化明显:市场分化主要体现在西区涨势明显,而其他区域表现平稳;产品分化体现在西区主打改善型,衢江区主打刚需,衢江区大户型去化较为困难。

  为了更加深入地了解衢州这座城市及其房地产市场,记者实地走访衢州的开发商、购房者,从不同角度来揭开这股热市背后的“众生相”。

衢州市区主要板块及在售项目区位图

PART1
 本土需求集中爆发 半年销量创新高

  衢州作为一个相对封闭的小城市,不像嘉兴由于地缘优势受上海投资客“扫货”,这波成交“高潮”完全来自衢州的内生需求,尤其是城区需求的集中爆发。

  在走访过程中,记者了解到,由于衢州外来人口导入不多,主要的购房需求仍集中在本地,尤其是城区(包含市本级、柯城区、衢江区)。从江山、龙游、常山、开化等市县进城置业的比重很小,并未成为主流。

  以最早进入衢州市场的新湖中宝为例,其位于西区的超级大盘新湖景城,占地面积760亩,目前住宅部分在售仅牡丹园小高层,其余均已售罄。项目营销总告诉记者:“从目前客群来看,基本都是城区客户购买,周边县市进城买房的比重不大,不超过10%,这部分人群多是在城区工作或生活的。”

  问及项目销售情况,新湖景城项目营销总还告诉记者:“从15年下半年开始,项目基本上是开一次售罄一次。今年上半年行情更好,目前在售的牡丹园还出现过500个号子抢200套房源的场面。”

  据记者了解,由于今年房贷首付比例下降、税率下降、公积金房贷额度增长等一系列利好政策,刺激了本地刚需及改善需求入市,拉动了成交量。

  数据显示,今年上半年衢州市区商品房成交共计6010套(73.28万方),创历史新高,成为衢州楼市史上业绩最强的半年。相较于2014年、2015年全年成交数据7800余套来看,2016年半年成交量已占其近80%。

图:2013-2016(上半年)衢州市区商品房成交详情

  经记者深入了解,今年上半年成交暴涨,最主要的原因还是由于大环境的带动,包含房贷首付比例下降、税率下降、公积金房贷额度增长以及二孩政策等利好促使需求入市,还有一个契机,就是多个“新品”首开,购房者需求有了“泄洪”出口

  其实2016年以前,衢州城区,尤其是市中心及西区几乎没有新盘踪影,如新湖·新湖景城、滨江·月亮湾、恒大·御景半岛等老盘在售,且存量均不大。直至2016年5月,碧桂园·翡翠湾首开,紧随其后新城·吾悦华府首开,新盘入市,使得消费者的购房选择增多,入市积极性也相应提高。

  数据显示,今年上半年衢州市区商品住宅销售套数排行榜,吾悦华府与翡翠湾位列第一、第二,其中吾悦华府销售600套,翡翠湾销售547套。

PART2
 板块分化明显 西区、衢江新区成典型

  从走访中发现,衢州房地产市场板块基本被衢江及其支流隔断,主要有市中心板块、西区、南区、衢江新区以及东南新城。备注:东南新城是绿色产业集聚区的一部分。

  由于开发力度与强度不一,发展也不均匀,南区、东南新城新盘较少,故记者选取了房地产市场较为活跃、特征明显的西区新城及衢江新区为代表。

  ①市场分化:西区领跑衢城楼市

  近年来,西区新城建设如火如荼,各项配套逐步落地,未来政治、文化、经济新中心凸显,无论是购房者还是开发商,对西区新城的认可度加深,预期也不断上涨。

  尤其是今年上半年,由于政策利好叠加,多个新盘首开,购房者积极入市。恰逢西区地价新高的契机,房价上涨立竿见影,使得西区楼市热度上升,无论是从成交套数还是成交均价都成为衢城楼市的“领头羊”。

  先看一张表,根据2016年上半年土地出让金归属各区域成交情况,西区共成交商品住宅2215套,占总套数的44%,成交均价9643元/平米,套数与均价均位列各板块榜首。

2016年上半年按土地出让金归属各区域成交套数排行情况表

  从单个项目看,西区多个新盘成上半年销售主力。如新城·吾悦华府,上半年共成交商品住宅600套,成交均价9524元/平米;碧桂园·翡翠湾,共成交商品住宅547套,成交均价11440元/平米。而市中心销售最好的万华·金河湾,销售套数仅258套,衢江区销售最好的通策·阑堡,销售套数也仅251套

2016年上半年衢州市区楼盘成交套数排行情况表

  记者从走访中也了解到,开发商对西区新城“偏爱”有加。

  德信地产资深投资人士告诉记者,衢州西区今年出让的宅地,即衢州公馆项目地块,相当于杭州的钱江新城的核心地块。板块区位优势明显,而且地块本身条件也好,虽然地价较之前有所上涨,但未来机会远大于风险,且项目仍有盈利空间。

  碧桂园资深投资人士也表示,拿府前一号项目地块时,翡翠湾正在蓄客阶段,由于项目品牌、产品优势明显,蓄客情况很好,增强了拿地的信心。而且当时西区仅翡翠湾和吾悦广场两个新盘,住宅存量少,市场供需平衡,也成为碧桂园再次拿地的“强心剂”。

  所以,在4月29日衢州西区宅地出让现场,开发商拿地心切。最终,西区宅地溢价均超过100%,最高成交楼面价达4781元/平米,刷新区域宅地楼面价新高。

  地价上涨之后,多个楼盘取消优惠甚至直接提价。碧桂园·翡翠湾,踩准了开盘节点,于5月开盘,当日去化近九成,首开均价11000-12000元/平米。同样位于西区的新城·吾悦广场,首开价格已经一万出头。据悉,日前开盘的府前一号,首开价格达13800元/平米。

  位于西区三江交汇处的碧桂园新盘府前一号,售楼处位于老城区,由于衢州公馆是碧桂园与德信的合作项目,共用一个售楼处。周二下午2点左右,售楼处仍有5、6组客人,听口音都来自本地。

  ②产品分化:西区主打改善衢江区以刚需为主

  衢州板块客群分化较为明显,西区主打以高均价、大户型为主的改善产品,而衢江区则以低总价、小户型的刚需项目为主

  记者走访发现,众多高档住宅都集中于西区白云大道附近,这些楼盘的均价基本在万元以上,而且面积段也相对较大,多为大三房、四房户型。

  如日前刚开盘的碧桂园·府前一号,主力户型160-260平米,均价13800元/平米;新湖·牡丹园高层130-178平米四房,均价10000元/平米;碧桂园·翡翠湾高层,110-165平米大三房、四房,均价11440元/平米等,均为高均价、高总价、大户型产品。

  西区碧桂园项目总告诉记者:“西区主要以改善需求为主,而这些需求大多来自老城区,由于老城区发展受到限制,城市架构跨江往西拓展,居住范围也从老城区往西迁徙。这波需求的基础户型面积主要集中在120-140方改善,其中也不乏160方以上。”

  “衢州城区很多购房者喜欢大三房、四房的户型,之前我们项目开盘的120-130的户型就很抢手,基本都是开一次,售罄一次。”新湖景城的营销总同样这样告诉记者。

  西区改善户型受热捧,那么距离市中心8.7公里处衢江区又如何呢?

  衢江区,远离市中心,且靠近沈家工业区及东港工业区,城市界面比较复杂。记者随机走进一家叫君悦东方的案场,由于项目基本售罄,只有策划人员接待我们。策划人员说:“衢江区因为购买力有限,且多为乡镇居民上来买房,90方小三房卖的比大户型要好,我们楼盘从江山过来的特别多。”

  与君悦东方同位于沈家的通策阑堡二期也遇到了相同的情况。据销售汪先生说,项目小户型卖得特别好,93方、99方的房源,均价在6200-6300元/平米,开盘的16、18、19三幢已经全部卖完了。

  紧接着,记者又走访了紧邻衢江区,位于东港开发区的超级大盘碧桂园,营销总告诉记者:“因为消费群里不同,经济承受能力不比柯城区,衢江区的客户基本以刚需为主,相对来说项目定位的面积也比较小,以89方和115方为主。”

位于衢江振兴东路边的通策阑堡售楼处,偌大的空地上没有任何装饰,记者开始都以为售楼处搬空了。

  ③库存分化:西区商业、衢江区别墅排屋存量大

  记者走访发现,西区改善住宅销售火爆,去化速度较快,刚需则相对缓慢,而商业部分积压非常明显。

  新湖景城项目总告诉记者:“西区改善需求较大,大户型房源销售很好,90房以下的小户型比较难卖。”其还说,“近些年西区不断发展,许多商业中心拔地而起,导致西区写字楼存量非常大,商铺招商也比较困难。”

  从数据上也可以作证这一点,据统计,截止6月底,柯城区(包含市本级)商品房库存91.16万方,其中住宅部分25.42万方,非住宅部分达65.74万方,占总库存的72%。

  而衢江区库存主要以大户型,尤其是180方以上的别墅、排屋为主。君悦东方工作人员告诉记者,“衢江区的排屋别墅库存量很大,一方面由于建造时间较早,产品已经跟不上时代,销售并不理想。另一方面也跟周边环境有关,靠近工业区影响很大。”

  据统计,截止6月底,衢江区商品房库存46.84万方,其中住宅部分29.67万方,非住宅部分达17.17万方。按近12个月成交月均数据计算,住宅部分去化需21个月。

  也就是说,主城区尤其是西区库存主要集中在90方以下小户型及商业部分,而衢江区库存则主要以大户型,尤其是180方以上排屋别墅为主。

西区新城一隅,衢州颐高广场花园大道与白云大道的交汇处,作为西区主干道,车流量较多,但人流量偏少,其中物美大卖场还未开业。

PART3
 记者手记:房票制成衢州去库存方式之一

  在衢州的走访过程中,记者从当地出租车司机口中了解了一种“新鲜玩意儿”:房票。据司机师傅介绍,我们那边拆迁现在都流行房票,用来买城区的房子。

  不过,经过记者的深入了解,其实房票并非新鲜事物,而且在前两年使用更为普遍。

  衢州市房管处副处长郑云雷告诉记者:“衢州房票安置最早适用于衢江区,从2014年12月颁布了衢政发〔2014〕55号文件,房票适用范围扩大至衢州市城市总体规划用地范围内。”其还说,“房票安置一方面,一方面促进城中村整体搬迁改造的进度,另一方面也加快了去库存的脚步。”

  一位衢州本土的业内告诉记者,拿着房票来买房子的主要是周边乡镇的拆迁户,大部分考虑市中心边缘区域总价较低的楼盘。

  记者也采访了衢江区沈家的本地居民,其坦言现在拆迁可以选择房票安置,不过房票的价值还得看房屋面积和周边的房价。如果是这里的拆迁户,大部分也只能买沈家的房子,柯城的还是买不起。

  虽然房票安置政策有利于推动农民市民化,促进当地房地产市场健康发展,但在某些方面还是需要有所警惕,如防止房票在市场上“倒卖”,强制安置范围,硬性消费等。

  除了衢州外,浙江省还有哪些地方实行过房票呢?记者查询后发现,杭州余杭、绍兴诸暨、湖州安吉、温州平阳、台州、义乌等都实行过房票安置,宁波奉化于今年7月率先推出房票置换新政,可见未来房票安置将成为拆迁安置的主流方式。

  数据来源:衢州市房地产管理处、衢州市房地产业协会、浙报传媒研究院整理及其他公开资料

  备注:房地产数据使用衢州市区数据(市本级、柯城区、衢江区)

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