临海
内需型市场稳中有升
浙江15市县房地产不完全调查之临海篇
浙报传媒地产研究院|2016-12-14|13:00
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

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文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 张怡

  具有2000多年历史的临海,是一个隶属台州市的县级市,但是曾经在较长一段时间内都是台州府治的所在地,城市发展水平较高,是浙江省县级市中唯一的国家历史文化名城,也是全国首个被评为"中国宜居城市"称号的县级市。

  如今台州地区政治中心移至台州市,也并不影响曾作为台州府治的临海,拥有深厚的文化底蕴和秀丽的山水景色,成为台州地区的文化、经济、交通的中心城市。

  定位为Ⅰ型小城市的临海户籍人口为119.5万人(截至2015年年末),2015年实现生产总值(GDP)463.45亿元,居民人均可支配收入为39676元,虽然在经济方面与台州、温岭稍有差距,但在省内仍属中上游水平。

  地理位置上,临海位于台州市北部,西接仙居,北与天台、三门相邻,东临东海。记者刚到达临海的时候,第一感觉就是整洁的城市界面。在随后的探访中,还感受到了合理的市区规划。行走在城区,能明显感觉到临海的宜居氛围,以及这个城市悠闲舒适的生活情调。

  这或许是临海房地产市场发展的一个良好基础。尤其是今年以来,临海的商品房市场出现了明显升温。总体看来,临海房地产市场呈现量升价稳、项目差异化、需求向东溢出的特点。同时,临海当前的市场客群仍是本地人为主。

  临海的房地产市场,基本是本地人唱主角。不仅是购房者以本地人自住为主,开发房企也以本地房企为主,较为知名的外来房企仅中梁开发了一个楼盘项目(中梁·香缇公馆)。

  记者在临海几个项目走访调查中发现,刚需和改善购房占比不分伯仲,能适应这两种需求的120平方米左右的户型最受市场欢迎,在项目中占比较大。

  量升价稳:2016年前三季度,临海市商品住宅成交量激增,达到近三年来高峰。但从成交均价方面来看,2016年前三季度成交均价与2015年基本持平。

  项目差异化:项目差异不仅表现在项目区位地段上,也表现在房企品牌与项目品质上。受到购房者认可的板块,项目去化情况都比较良好,同时,根据大多数本地购房者反映,较热门的区域内,口碑较好的房企产品,例如本地上市企业伟星集团,其项目去化速度均较好,甚至出现开盘即售罄的情况。

  需求向东溢出:随着核心城区的日渐成熟,城市扩张的需求愈加强烈。在与本地某楼盘项目置业顾问交流中了解到,临海城市总体呈现东西向狭长形状,沿着城市主干道东方大道与临海大道向东延伸,良好的景观资源与学区等城市配套的发展,成为了临海购房者普遍认可的置业热门区域,承接了大部分的置业需求。

临海板块分布图

PART1
 量升价稳

  2016年来,临海房地产市场有较为明显的升温现象,体现在成交量上有较大幅度的提升,但成交均价表现极为平稳,市场总体呈现量升价稳的现象。

  纵观近几年临海商品住宅市场,2013年,市场成交3450套,成为2016年前三年内峰值,随后2014年和2015年成交量有所下滑。除了与全国房地产市场环境相关之外,与临海本地市场在售项目减少,市场缺乏优质楼盘不无关系。

  2016年以来,随着整体市场行情向好,临海市楼盘开盘数量增加,热销楼盘和润华府、中梁·香缇公馆、伟星·幸福里、朗城公馆等都是2016年新开楼盘,新开楼盘的大量成交直接导致临海市2016年商品住宅成交量有较大幅度的提高。2016年前三季度成交量已达到3807套,超过2013年全年成交量成为近三年成交高峰,若简单的以前三季度的成交速度推算,2016年全年临海商品住宅成交量或将达到5000套。

  2016年在成交量大幅提高的基础上,临海市商品住宅成交均价却仍然表现平稳,基本与2015年持平。

  总体看来,临海市商品住宅成交均价走势较为平稳,2013年成交量较大时,由于较多低价项目的成交拉低了总成交均价,随后2014年成交均价回归至1万元/平方米水平,近两年来商品住宅成交均价也一直在万元水平线徘徊。

  2016年以来,临海市场行情火热,但是成交均价依然保持冷静,2016年前三季度商品住宅成交均价仅比2015年成交均价上涨100元/平方米,维持平稳。近两年临海市成交均价与台州市区相差仅约1000元/平方米左右。

PART2
 市场分化 个盘项目差距大

  市场的分化不仅表现在项目区位地段上,也表现在房企品牌与项目品质上。受到购房者认可的板块,项目去化情况都比较良好,同时,较热门的区域内,口碑较好的房企产品,项目去化速度较好,甚至出现开盘即售罄的情况。

  一条灵江自东向西横穿了临海南部,临海市城市中心就在灵江北岸,因此灵江南岸区域在老临海人心中就觉得过江属于郊区,比较少受到普遍购房者的认可,大多数的购房人群置业选择仍然落在了灵江北侧。

伟星城售楼部现场

  同时,由于政府的规划倾向,临海城区住宅需求主要向城市东侧发展,沿东方大道主轴两侧,是未来重点发展的住宅区域。区域内景观、学区规划都较好,受到普遍购房者的认可。且区域内政府有计划供应土地,区域内住宅项目去化都比较良好,甚至有些楼盘,例如伟星·幸福里出现开盘即售罄的火爆场面。

  类似伟星·幸福里这样的楼盘项目,销售火爆不仅缘于其所在区位优势,同时伟星本身的良好口碑形象也为其快速去化作出了较大贡献。

  人文历史底蕴深厚的临海,人们对生活的品质相对较高,因此,在临海房地产市场上拥有良好口碑的房企产品,即使价格略高,但依然受到大众热捧。而相对较差的房企项目,即使区位良好,但仍然有烂尾现象出现。

朗城公馆现状

PART3
 本地化市场需求向东溢出

  城市总体呈现东西向狭长形状,随着核心城区的日渐成熟,城市扩张的需求日渐强烈。

  而沿着临海城市东西向主干道的东方大道与临海大道向东延伸,良好的景观资源白云山、灵湖公园等,以及学区大洋小学等城市配套的发展,成为了临海购房者普遍认可的置业热门区域,承接了大部分的置业需求。

  热销项目伟星·幸福里、中梁·香缇公馆、和润华府等都聚集在沿东方大道城市东侧,且项目去化情况均比较良好。

  数据来源:台州市房地产协会、浙报传媒研究院整理及其他公开资料
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