柯桥
房价为何"雷打不动"
浙江15市县房地产不完全调查之柯桥篇
浙报传媒地产研究院|2016-10-26|18:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:无房可卖的海盐 将何去何从

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 章嵘嵘

  说到柯桥区,可能大多数人一时间还转不过弯儿来,若是换一种说法——绍兴县,可能熟知的人会更多。

  在2013年撤县设区前,绍兴县是隶属于绍兴市的县级市。对本地人而言,一般说绍兴市是指越城区,而绍兴县则更多是指柯桥。

  其实绍兴市区(越城区)是在绍兴县县城的基础上建立起来的。早在1983年,绍兴县城改为绍兴市越城区,周围农村划给绍兴县,而绍兴县政府借驻越城区办公。所以一直以来,绍兴县是“有县无城”。

  直到2001年3月,绍兴县政府整体正式搬迁柯桥镇,从此拉开了新县城建设的序幕。绍兴县一直是中国的轻纺基地,被称作“浙江第一县”,曾连续多年入围全国十强县。同时作为省管县,绍兴县拥有较大的财政自主权。凭借强大的经济实力,绍兴新县城建设开展得如火如荼。

  也正是从那个时候开始,柯桥的房地产市场步入了快速上升期,柯东瓜渚湖、柯南柯岩以及柯北CBD等板块逐渐凸显,无数楼盘如雨后春笋般拔地而起。

  虽然柯桥区仅是附属绍兴市的一个行政区,但由于其强劲的产业带动以及市场地位,将柯桥当成一个城市也不为过,而这个“城市”的房地产市场也展现着其明显的特征。

  1)市场成熟房价相对稳定:记者从走访中发现,柯桥的房价一直比较平稳,未有大涨大跌。商品房成交均价维持在8000-9000元/平米左右,从个别在售楼盘看,均价也基本在10000元/平米及以下的水平。虽然上半年整体市场行情火热,但柯桥大部分楼盘量上去了,价格却没有大幅上涨。

  2)多方因素导致房价平稳:记者从多个渠道了解到,柯桥房价平稳最主要的原因还是供需平衡,由于此前自高强度开发,库存压力相对较大,房企无提价动力。需求方面,柯桥的购房主力基本都是以轻纺行业为主的外来人口,但近年来轻纺外贸行业不景气,也影响了其购房积极性,而本地购房者相对精明谨慎,对价格比较敏感。

  3)板块细分明显:柯桥的房地产发展相对成熟,板块细分也比较明显,城区主要划分成五大板块,包括传统老城区、瓜渚湖片区、大小板湖、柯北新城以及柯南柯岩片区,各具特色。

柯桥城区板块分布图

PART1
 市场成熟 房价相对平稳

  “柯桥楼市就像一碗‘温吞水’,十年来都没有大涨大跌。由于供需稳定,房价相对来说比较平稳。今年上半年,一二线城市房价疯狂涨价,但柯桥影响几乎不大。”一位柯桥资深房产人士表述她对柯桥楼市的看法。

  记者也从多个售楼处了解了这一现状。位于瓜渚湖北岸的金色丽都,算是涨价较多的一个楼盘。记者以购房者的身份,询问售楼人员房价是否受杭州影响有所上涨,对方说:“九十月份,价格比之前上涨了1000元左右。”其还表示,“我们价格上涨也是有原因的。由于瓜渚湖板块目前无其他新房在售,加之地段优越,环境稀缺,又有鲁迅中学和轻纺城实验小学加分,价格上涨也不足为奇。”

  而位于万达商圈、大小板湖的几个在售楼盘,虽然价格也有上涨,但涨幅均在百元左右,影响甚小。记者从中介处了解到,位于万达商圈的金昌·诚园、长江越岭这两个月价格上涨了四五百块钱。位于大小板湖的金地·自在城与龙湖·原著的售楼人员同样表示,这几个月受宏观环境及杭州的影响,量明显上升,但价格较之前仅上调300-400元/平米,属于正常的涨幅范畴,总体相差并不大。

位于群贤路与湖东路交叉口的金色丽都项目,由于基本处于尾盘,售楼处仅两三个工作人员,显得比较冷清。

  从数据上看,今年柯桥区的商品房成交量上涨了,但价格却并未上涨,基本保持稳定。由于柯桥区房地产数据相对封闭,记者从本土大佬中获知相对准确的数据(据悉来源自房管局数据)。

  今年1-8月,柯桥区商品房共计成交8953套,约130万方,成交均价7866元/平米。而2014年、2015年全年,柯桥区商品房共计成交分别为9519套(132万方)、11916套(171万方),成交均价分别为8948元/平米、8089元/平米。

  从成交面积看,今年1-8月商品房成交面积已达到2014年的全年的量,达到2015年全年的七成以上。而成交均价却比前两年稍有降低,较2014年下调9.6%,较2015年下调2.8%。

2014年-2016年(1-8月)柯桥区商品房成交详情

PART2
 量上来了价为何"雷打不动"

  为何柯桥房价如此平稳?记者带着这一疑问咨询了多位当地资深的房产人士,并将这一现象产生的原因总结成以下四个方面:

  供应相对充足,房企缺乏提价动力。由于此前的柯桥高强度开发,导致积压的库存较多,加之08、09年由于全国楼市和宏观经济下行,加上轻纺行业不景气,大部分房企都经历了“阵痛期”,从而使其变得更加谨慎。即便今年上半年行情转好,但大部分房企仍然选择以去库存为主,不愿意冒风险轻易提价,若提价涨幅也并不明显。

  从市场情况,目前在售的楼盘主要都以老盘为主,新盘很少,虽然今年楼市的预期有所上涨,但老盘没有提价的动力,故市场整体的均价还是没有变动,新盘也不原意“特立独行”,冒风险打破市场均价。

  地价平稳,缺少支撑地价的因素。由于柯桥土地市场相对平稳,没有可支撑地价的优质地块或代表性房企出现。其实这一原因与柯桥“温吞”的楼市现状是相互关联的,由于房企对柯桥楼市的预期不高,导致其不愿意拿地或不愿意高价拿地,故柯桥并没有“地王”效应。从近几年的土地出让情况看,基本以底价成交为主,市中心及柯岩区块的住宅用地的价格普遍2000-3000元/平米,而柯北及柯西区域住宅用地价格普遍在1000-2000元/平米。

  最后,核心原因还是柯桥房地产市场的需求方比较特殊

  外来人口为购房主力受轻纺行业影响大。柯桥作为一个较早的轻纺商贸城市,一定程度上成全了柯桥房地产市场,而外来人口也一度成为了购房主力军。

  但是近年来,由于轻纺行业产业单一,易受到行业经济危机的冲击,柯桥整体的外贸以及轻纺行业行情都不是很好。再加上G20期间,柯桥对区域内的印染企业进行严厉整治,大部分“低小散”企业被强势关停。据不完全统计这一行动将影响近二十万从业者,这些人口逐步向义乌、温州、杭州等城市流出。

  记者从多个售楼处也了解到,这两年尤其是今年,在柯桥从事纺织行业的外地人买房相对减少,多套投资行为也基本为零。

柯桥轻纺大桥,其北面即最早的中国轻纺城市场,万商云集,人流、车流络绎不绝(图片来源网络)

  本地人购房较为理性拆迁买房较为普遍。其实早几年,柯桥本地人购买商品房的行为并不普遍,一方面是由于绍兴人本身较为“精明”,不太愿意拿钱投资房地产,更愿意投资在生意上。另一方面是本地人并不缺房,由于拆迁安置的原因,大部分拆迁户家中三套、四套房非常普遍。

  近几年,随着生活条件变好,为了子女上学或结婚,大部分本地人也会考虑去城区购房,基本是以自住为主。但本地人对价格比较敏感,一般可接受范围在7000-9000元/平米,一万以上已经属于上限。

  另一个现象,本地人拆迁买房越来越普遍。记者了解到现在柯桥拆迁主要以货币安置和产权调换(安置房)为主,货币安置的价格一般在7000-8000元/平米,与大部分在售商品房的均价相差不大,故越来越多拆迁户选择货币安置,然后再购买价格适宜的商品房。

PART3
 板块众多 各具特色

  近十年来,柯桥城区的房地产开发建设步入快速升值期。从最早的老城区笛扬路、万商路沿线发展至现在的柯南柯岩片区、柯东瓜渚湖片区、柯西大小板湖片区以及柯北新城包含万达商圈等。

  从目前的现状来看,瓜渚湖片区以高层改善、首改为主,在售均价普遍在万元左右;柯西大小板湖以高层刚需为主,均价普遍在七八千元;柯北新城内部细分较多,未来往北发展趋势明显;柯岩片区主打高端改善,以排屋别墅为主

  ①瓜渚湖片区:湖居生活中心目前无房可售

  绍兴自古以来就以水乡闻名,临水而居、择水而憩的湖景生活当然也受当地人的向往。故瓜渚湖周边早在上世纪九十年代就聚集了一批高端住宅,如湖中园、瓜渚景园别墅区,湖景中央花园、嘉里花园、瓜渚风情等小高层、高层住宅群。

  近年来,由于区域土地供应减少,新盘几乎为零,在售项目金色丽都也处于尾盘销售的状态。由于受地段、环境影响,区域高层物业房价在同类型中最高,均价普遍在11000元/平米以上。当地居民最为认可的豪宅绿城·玉兰花园,目前二手房成交均价也在12000元/平米左右。

  “现在瓜渚湖周边都没什么新盘了,我们也只剩下二楼或顶楼的房源了,面积都在160平方以上,价格11000元/平米,全款付清可享97折优惠。”金色丽都售楼处销售人员告诉记者。

柯桥瓜渚湖全貌 (图片来源网络)

  ②大小板湖:高层刚需成主力

  瓜渚湖的另一面,直线距离4公里,驾车仅10分钟的柯西板块,位于柯桥城区西面,依托大小板湖自然资源,区位相当于杭州的西溪湿地,但房价却大相径庭,高层普遍均价在7500元/平米左右。

  大小板湖最具代表性的项目即超级大盘金地·自在城,其次是龙湖·原著及保利·湖畔林语,项目主要以刚需高层为主,低密度洋房排屋为辅。

  金地·自在城,这座150万方超级大盘占了区域“半壁江山”,项目营销总告诉记者:“项目从10年开始已经有6年时间了,一期、二期、三期已经交付入住,今年7月份推出四期芳草地高层,价格在6800-7200元/平米。”其也坦言,“因为金地项目比较大,目前除了销售新房外,另一方面仍然在消化库存。”

  与金地同一区域的龙湖·原著,目前在售19号楼高层中间套7200元/平米,边套7500元/平米。保利·湖畔林语目前已无住宅房源可售,在售均为商铺。

  ③柯北新城:往北发展趋势明显

  柯北新城素来发展基础良好,以中国轻纺城为区域经济依托,发达的商业商贸极大得带动了片区的发展。区域内尤其是群贤路以北笛扬路两侧、金柯桥大道两侧,大量排布了的写字楼、酒店、商场等商业商务物业。同时,作为新城区,各项配套均较为完善,交通也及其便利,故区域住宅项目近年来发展也十分迅速。

  柯北新城作为一个大片区,其内部仍有细分,包含了柯北CBD、柯北CLD以及柯北行政中心。近年来,随着万达广场的落地,柯北新城逐步往北发展,形成了万达商圈片区。未来,万达以北的中纺CBD商业中心或将成为区域新中心

  记者从实地走访中发现,柯北新城目前在售新房项目较少,多数楼盘接近清盘,均价普遍在八九千元,个别项目由于区位优越房价靠近万元。

  靠近南面的柯北行政中心区域内仅学府·天宸一个待售新盘,其余如华宇·城市之星、大明翰泽苑、赞成香林均接近尾盘。其中,以华宇·城市之星与学府·天宸由于区位更靠近市中心,均价最高。前者售价在9500-10500元/平米,而后者目前还在前期蓄客阶段,预计开盘价11000元/平米。

  位于金柯桥大道西面、体育馆附近的柯北CLD板块,目前在售仅光明澜山和润达·锦绣河山两个项目,均价8500元/平米左右。

  而更往北面的万达商圈附近,目前也基本无房源可售,紧邻万达广场的金昌·诚园、长江越岭都处于尾盘状态。位于万达金街的一家小型中介老板告诉记者:“目前万达小区的二手房均价7000元/平米左右,边上的金昌·诚园价格稍稍微贵一点,均价9000元/平米,长江越岭均价8000元/平米不到。”

  记者还从中介处了解到,万达广场以北区域目前正在打造中纺CBD商业中心,未来或将形成区域新中心。据记者查阅资料,中纺CBD商业中心重点吸引浙商、越商和轻纺城布商等回归投资,吸引科创企业、研发机构和海内外高层次人才、创新团队等入驻,打造成为国内一流的中央商务区。

位于钱陶路以北的万达广场,已成为柯桥人娱乐休闲的聚集地,周末或节假日万达周边交通都会很堵

  ④柯南柯岩:以高端别墅、排屋为主

  柯南板块以其独特的自然资源成为柯桥的“豪宅走廊”,高端排屋、别墅项目聚集,从早期越都名府、康郡到唯美品格、嘉华馥园、蓝天玫瑰园、景瑞望府、御江山等。

  从御江山销售人员处得知,目前柯岩在售的别墅排屋项目基本都以老盘为主,新盘不多,除了还未开盘的元垄·新都会,结合了小高层与排屋。其也表示,近年来为了迎合消费者需求以及产品更新,区域别墅从大面积、大户型逐渐向叠排双拼等经济型别墅过渡。目前御江南主要以双拼别墅为主,主力户型450平米,均价12000元/平米。

策划: 罗兰 记者:章嵘嵘 设计:华月倩 编辑:马轶伦 统筹:罗兰 监制:吾维 制作时间:2016.11
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