金华
大涨中独善其身
浙江15市县房地产不完全调查之金华篇
浙报传媒地产研究院|2016-10-26|18:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:衢州——内生需求为主 板块分化明显

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院 蒋惠贤 张怡

  金华,坐落于浙江省中部,距离杭州180公里,从杭州乘坐高铁不过50分钟,是一座典型的中等城市。

  作为一个典型的三线城市,金华市区2015年实现生产总值647.2亿元,环比增长6.8%;人均生产总值67347元,环比增长5.4%。2015年末,金华市常住人口数量达96.1万人,2012年以来每年常住人口保持1万人次左右的稳定增长。

  近几年,金华经济增速有所放缓,但三产比重逐步提升。在城市建设上,新城向南向东发展,旧城改造同步进行,城市更新步伐加快,基础设施不断完善。

金华市区板块分布图

  一条婺江由西向东贯穿金华,城市的建设也依江发展,由此将金华市区分为五个板块。婺江以北为江北板块,是金华的老市中心;以南为江南板块,是金华的新城市中心,区域内南侧划分出一个为湖海塘板块,以改善住宅为主;以东是金东新区;以西为婺城新区;城市向东与义乌市连接区域为金义都市区。

  2015年,金华市房地产市场宅地供应放缓,市场成交也有回暖迹象,项目去化周期变短,供需关系健康。2016年以来延续了此前的市场特征,量价平稳、市场封闭、板块分化、价格敏感、住宅为主是金华房地产市场最突出的几大特点。

  量价平稳,市场波动小。金华房地产市场一直保持着不温不火的感觉,即使在其他城市房价上涨的大环境下,它依旧表现的平稳。仅从商品住宅成交情况来看,近年成交量基本在120-150万方之间,成交价维持在8000-9000元/平米左右。

  市场封闭,投资理念淡薄。金华市购房人群一直以本地人自住为主,加上兰溪、永康、武义等周边县市人群,占比达九成以上。同时,也由于市场封闭、近几年商品房市场量价平稳,当地购房者对投资具有明显投资属性的商业地产理念也较为淡薄,商业地产去化乏力。

  城市沿江发展,板块走向分化。金华主要沿婺江两岸发展。江北老城区、江南新城区是金华发展成熟度较高的区域,人气旺盛,近年来房价、地价明显上扬。金东区处于发展阶段,城市配套尚未跟上,是未来房企可进入的机会区域。而与市中心存在断层的婺城新区,库存居高不下,销售滞缓,目前仍处于困局之中。

  价格敏感,房价存在“天花板”。金华市场总体房价波动不大,购房者对价格比较敏感,存在一定上限。近年金华市购房者可接受的最高房价也稍有上升,记者询问多位置业顾问后,均表示总价150万元,单价在12000-13000元/平米左右基本是普通购房人群的“天花板”。

PART1
 商品住宅成交量价平稳,去化周期逐步缩短

  根据记者几天的了解,平稳是金华房地产市场最大的特点。即使细分历年来看虽有小幅波动,但总体保持平稳,后市预期稳定。

  “金华是典型三线城市,房地产市场销售量价稳定。”在接受记者采访时,金地集团金华公司总经理助理傅宾斌简单描述了金华的楼市特征。

  目前,金华市区新房价格普遍在9000-12000元/平米左右。从历年走势图来看,商品住宅均价基本处于平稳上升,近几年涨幅趋缓。

  同时,金华市区商品住宅成交量也基本保持稳定。自2013年以来成交量实现突破,之后逐步趋于平稳。

  2015年以来,随着房地产市场大环境的热度提升,金华市商品房市场成交量也有一定程度的提升。今年上半年,市场基本维持去年的市场热度,人们楼盘项目去化速度较快。例如今年开盘的中梁·首府,项目去化周期仅为半年左右,去化率已高达95%。

  截至2016年6月底,金华尚有商品住宅存量14512套,建筑面积176.9万方。进入2016年后,金华商品住宅去化周期基本呈逐月缩短态势,已从年初的15.2个月下降至6月的13.3个月,市场供需关系趋于良好。
PART2
 本地自住为主,地产投资理念淡薄

  金华房地产市场仍以本地购房者占绝大多数,其次为周边县市人群,大部分来自兰溪、永康和武义等县市,而外地购房者鲜少。在走访楼盘售楼处过程中发现,现场大部分购房者都用当地方言交谈。而像记者这样的外地人若使用普通话询问,基本不能受到置业顾问的重视。

  以自住为主要目的的商品房市场,区位是购房者置业的首要考虑因素。因此,江南、江北区域接受度最高,湖海塘板块则集中改善楼盘,金东板块次之。而婺城新区因远离市中心、配套不完善等原因而出现滞销状况。

  从购房目的来看,以刚需首改为主,投资购房行为较少。近几年金华市区房地产市场平稳的表现,使得当地人对于投资地产的理念较为淡薄,导致金华市区商业项目去化滞缓。

  记者在走访中梁·首府、金地·江南逸等多个热销楼盘时发现,其底商销售也较不理想。

金华市区楼盘现场图

PART3
 市场板块分化现象明显,热门板块土地受捧

  以自住为主的金华房地产市场,地段势必是购房者置业的首要选项,这也导致了城市较为成熟的热门板块与发展较为滞后的开发板块出现明显的分化。

  江北板块作为老城市中心,配套成熟,认可度高。由于发展成熟,板块内可开发的土地以及新盘均很少,成交量虽然较小,但商品房价格较高。

  江南板块是城市新中心,发展进程良好,受到购房者的普遍认可,成交量较大,价格也较高。板块南侧以改善住宅为主的湖海塘板块,日常生活配套已然完善,成交量占比也较大,价格较高。

  金东新区由于近几年万达广场等商业配套的建设,板块正逐渐被购房者认可,比较受到刚需购房者的青睐,成交量仅次于江南板块,但商品房价格较低。

  婺城新区与城市中心存在断层,配套发展迟缓,商品房成交量价均较低。

  金义都市区是金华市向东发展与义乌市的连接区域,离城市中心距离较远,虽然成交量较高,但其中较多来自当地拆迁居民,成交价格与市中心板块也有较大差距。

  近几年金华土地供应减少,特别是江南、江北等热门区域因可供土地稀少,地价上扬明显。

  2016年1-9月金华土地市场共成交十四宗地块,其中涉宅用地七宗。在成交的涉宅地中,9月底出让的东阳街商住地受到多家房企追捧,最终以8476元/平米的价格被厚朴&红星美凯龙联合体收入囊中,创历史新高。

  而在前几年集中供地的婺城新区和金义都市区,因存量过多、销售滞缓等原因,近两年几乎无土地成交。

PART4
 购房者对房价敏感,价格存在上限

  金华购房者对购房价格比较敏感,存在一定上限。记者询问多位置业顾问后,均表示总价150万元,单价在12000-13000元/平米左右基本是普通购房人群的“天花板”。

  近年金华市购房者可接受的最高房价也稍有上升。市区内地段品质较好的楼盘,价格也基本控制在单价13000元/平米左右。

  数据来源:金华市住房和城乡建设局、金华市统计局、浙报传媒研究院整理及其他公开资料

  备注:本文所写金华所指范围均为金华市区

策划: 罗兰 记者:蒋惠贤 张怡 设计:华月倩 编辑:马轶伦 统筹:罗兰 监制:吾维 制作时间:2016.11
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