嘉兴
上海的嘉兴:裹挟中巨变
——浙江15市县房地产不完全调查之嘉兴篇
浙报传媒地产研究院|2016-10-25|17:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 李成

  2016年9月初,嘉兴作为长三角区域也是这轮上涨行情中最具代表性的三线城市,成为了研究院调查的首站。

  看嘉兴,要跳脱杭嘉湖,跳脱浙江省。某种意义上看,嘉兴是上海的嘉兴。

  不管是嘉兴对上海公积金单边贷款政策,还是《长江三角洲城市群发展规划》及《上海市城市总体规划(2016-2040)》的发布,抑或是上海轨道交通延伸到嘉兴的传闻,今年这些刺激嘉兴楼市大涨的因素,无一不和上海有着非常密切的联系。这也是嘉兴楼市最为明显的特征——与上海息息相关

  这个特征在楼市风起云涌的2016年显得尤为突出,伴随着上海客户的涌入,嘉兴楼市正经历着前所未有的巨变。

  这些变化主要的表现就是上海客户激增,价格上涨,库存大跌

  1)上海客户大量涌入:在记者走访嘉兴楼盘售楼处的过程中,时不时能看见来嘉兴看房的上海人,许多都是由上海的中介一个大巴接一个大巴集中带入嘉兴的。

  2)价格天花板被突破:原本嘉兴罕见的万元盘,现在已遍地都是。城南片区的佳源`优优城南从年初的7000多元/平米的价格上涨到11000元/平方米以上;城西片区的烟雨名门项目从年初7000元/平方米左右的价格卖到接近12000元/平方米清盘;以高铁站为依托的国际商务区涨幅更为惊人,大树英格澜项目从不足7000元/平方米的价格最高卖到接近15000元/平方米,价格翻番。

  3)多年库存“一扫而空”:记者在嘉兴随机走访了4个楼盘,在售的房源竟然不足10套,很多在售多年的楼盘也在今年基本清盘。

  市场巨变下的楼市百态——不管是嘉兴市区的购房者,还是房地产企业,对于今年嘉兴楼市的火爆都是始料未及的,记者在走访嘉兴市场的过程中,也见到了嘉兴楼市的百态。购房者中有早期已购者表示庆幸,也有未购者被裹挟着在恐慌中提前置业;房企中有趁机提价攫取利润的,有捂盘待价而沽的,也有在土地市场未有斩获而对未来无货可卖表示担忧的。

  市场突变之下,对于嘉兴楼市走向更添变数,为此本文将从3个方面来呈现嘉兴的城市及房地产市场情况,或能窥见一二。

PART1
城市发展前景

  长三角城市群——今年5月,国务院常务会议通过了《长江三角洲城市群发展规划》,嘉兴定位为中等城市,而且嘉兴地处长三角腹地,串联沪、杭,紧挨着苏、甬,也是长三角城市群中极为重要的一个城市。

  《长江三角洲城市群发展规划》也预测了长三角城市群26座城市的市域常住人口增长情况。其中嘉兴2014年全市常住人口457万,到2020年将达到590万人,6年时间人口净增长133万人,仅次于南通市,在26各城市中排名第二。从增长幅度来看,嘉兴6年29.1%的增长率也是位列前三甲

长三角城市群各城市市域常住人口预测(万人)

  上海都市圈——无独有偶,在今年8月,上海公布《总体规划(2016-2040)》,将嘉兴、苏州、无锡、南通、宁波、舟山纳入上海大都市圈,形成“1+6”的城市圈格局。上海大都市圈城市在上海的引领下,推动大都市圈功能网络一体化,统筹战略协同共同发展。

  嘉兴有望在长三角城市群及上海大都市圈整体发展的带动下,迎来自身城市的快速发展。

PART2
宏观经济及产业发展

  将嘉兴全市与长三角16个重点城市对比来看,2015年嘉兴经济增长在长三角地区处于居后位置,与长三角各城市发展差距较为明显。

  具体来看,全年生产总值增长7%,低于长三角平均1.2个百分点,增速居16城市第14位;

  第三产业比重仍较低,为43.4%,落后长三角平均水平10.4个百分点,且增速也落后1.2个百分点,增速居16城市第10位。

  城镇常住居民人均可支配收入增长8%,低于长三角平均0.3个百分点,增速居16城市第15位。

  固定资产投资增长13.2%,高于长三角平均4.1个百分点,增速居16城市第5位。

2015年嘉兴全市主要经济指标与长三角比较

注:长三角16个重点城市包括上海、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山、湖州、台州、南京、无锡、常州、苏州、南通、镇江、扬州、泰州

  嘉兴虽处于三角洲的中心位置,但是近年来经济发展有所滞后,与周边城市的差距日益扩大。“十三五”时期将是长三角区域经济加速转型时期,也是嘉兴经济转型的关键期,面临前所未有的新机遇和新挑战。

PART3
房地产市场

  正如本文开头所述,2016年嘉兴市区房地产经历巨变,是破纪录的一年。

  从商品房成交量来看——2013-2015年年均成交260万方左右,总体较为平稳,而2016年仅上半年就成交了231万方,2016年成交量将打破嘉兴市区楼市成交量纪录。

  从成交价格来看——嘉兴市区经历了四五年不温不火的的楼市,多年来维持7000-8000元/㎡左右的价格,很少有楼盘能突破万元大关。而今年,上海客户大量涌入,而且这些客户承价能力明显比嘉兴本地客户高出一大截,导致嘉兴市区楼盘价格大幅上涨。不仅有多个典型一手楼盘的涨幅在40%以上,而且从二手房的3月到9月的挂牌价来看,紫元尚园、紫金艺境、绿地新都会等多个楼盘的涨幅也在40%左右。

  从库存情况来看——多年以来高企的库存一直压制着嘉兴市区楼市的成交量,而2016年,却迎来了几乎超乎所有人预料的巨量成交,仅上半年商品房的成交面积就相当于2015全年成交量的9成左右。巨量成交加上2015年土地供应的短缺,使得嘉兴多年积压的库存被“一扫而空”。截至2016年上半年,商品住宅库存244万方,去化周期降至11个月。下半年以来,库存仍在下降通道中,去化周期也在稳步下降

香港兴业在嘉兴首个项目,品质及地段较好,在当地认可度较高。另外兴业在项目旁边又新拿一块,深耕嘉兴姚家荡片区

  从购房客户来看——以上海为主的外地客户占比迅速提升。客户演变非常明显,外地客户从之前几年的以上海老人分巢为主演化为新上海人价格外溢为主,再到后来的投资比例大量提升;本地客户从平稳的购房节奏演变为因恐慌价格持续上涨甚至无房可买,而提前首置及改善。

上海的客户,在万达板块的宝格丽公馆看房,被告知已推房源已售罄,剩余房源推盘时间未定

  从土地市场来看——今年嘉兴市区土地市场画风突变,一反之前几年底价或低溢价成交的状态,今年各宗出让土地均成为各家房企竞相争夺的香饽饽,甚至之前几次流拍的土地也创造板块新高,大量外来房企涌入。在嘉兴市区土地楼面价大幅攀升的情况下,一方面说明房企对于嘉兴后市看好,另一方面也在积聚一定的风险,若市场下行,一些品质及风控能力较差的房企将面临风险。

近期嘉兴市区重点成交地块

  城市发展关键时期 机遇与挑战并存

  综合来看,嘉兴优越的地理位置是嘉兴无可比拟的优势,再加上国家对长三角城市群的协同发展,以及上海大都市圈快速发展的契机下,嘉兴迎来前所未有的机遇;但同时也要看到嘉兴的现状并不十分乐观,各项经济指标在长三角重点城市中居后,且增长势头并不强劲。在这样的大背景下,嘉兴市区迎来2016年房地产市场的突然火热,是机遇也是挑战,如何将土地收入更好地用于城市建设,如何提升平衡房价与居民收入的关系,如何解决投资客后期房屋空置的问题,如何真正导入高端人才,将是嘉兴未来房地产市场健康发展的关键。

  数据来源:嘉兴市住房保障局、嘉兴市统计局、浙报传媒研究院整理及其他公开资料

  备注:房地产数据使用嘉兴市本级数据,宏观数据使用嘉兴全市(含下属县市)数据

策划: 罗兰 记者:李成 设计:华月倩 编辑:马轶伦 统筹:罗兰 监制:吾维 制作时间:2016.10
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