嘉善
警惕狂欢背后的隐忧
浙江15市县房地产不完全调查之嘉善篇
浙报传媒地产研究院|2016-12-9|15:11
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:德清楼市:从库存大户到无房可售

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 魏盼

  作为环杭州湾地区接轨上海的第一站,嘉善的地理位置得天独厚,处于上海、杭州、苏州“金三角”经济区的交叉点。

  从杭州到嘉善,一天有38趟火车,最短用时28分钟;而这38趟火车的下一站都是上海,最近到松江14分钟,最远到虹桥也不过23分钟。

  由此,也可大致窥见嘉善与上海联系之紧密:虽然是“杭嘉湖”重镇,但从地理位置上看,却更贴近上海。而嘉善显然也更愿意被定义为“上海的后花园”。

  “工作在上海,生活在嘉善”很早便成为了嘉善楼盘在上海的宣传口号,但在2014年以前,嘉善都仍旧是一个内生性需求的市场,上海人意图养老所带来的购买力影响甚微。

  但近两年来,随着上海房价的持续上涨,不少上海人将买房的目标转向周边城市,而嘉善就是这当中房价最具吸引力的城市。伴随着上海投资客以及新上海人的大量涌入,嘉善楼市也迎来了新纪元。

  巨变下的嘉善,正经历楼市狂欢:第一,上海客户购房比例超七成;第二,小户型为成交主力;第三,成交量价均暴涨;第四,库存几近“扫空”;第五,地价飙升。

  然而,在一串串飘红数据背后,楼市隐忧也开始浮现。

嘉善区位图

PART1
 上海客户大量涌入 占比超七成

  毋庸置疑,上海人是嘉善近两年“去库存”的重要力量。

  “我们楼盘这个区位是高铁新城,离高铁站很近,基本都是上海人过来买。”在嘉善新西塘·孔雀城的售楼中心,接待记者的置业顾问表示,“公司定期到上海做楼盘推介,八成左右客户为上海人或新上海人。”而在新城区内离高铁站稍远的万联花园售楼处,得到的答案是六成。

  一位了解嘉善市场的业内人士告诉记者:“高铁新城因为距离地铁更近,上海客户比例会更高一些,而老城区以及新城区内的项目,相对来说会少一些,但肯定也过半。对于上海人来说,目前嘉善是周边房价最便宜的地方了。”

工作日中午,新西塘·孔雀城售楼处接待的客户不下40组

  在前往老城区的路上,通过与当地的滴滴车司机的攀谈,记者了解到,嘉善的楼盘几乎都会去上海做推介。由于上海客户众多,一些楼盘包车载客前来看房,更有甚者索性直接在上海开盘。

  此外,记者在搜索楼盘时还发现,嘉善不少热销楼盘如孔雀城、万联花园、湖滨花园等楼盘资料页都出现在了上海的主流房地产网站上。

  距离近、房价低,再加上嘉善如此不遗余力的推销,使得上海客户在近两年大量涌入。

  据嘉善县房产信息网统计分析,2015年住宅销售中67%为外地人购买,而2016年1-9月这一数据上涨至72%。这里所指的外地人,近半是上海常住人口购置用于养老或投资,还有部分则是被限购的新上海人。

PART2
 小户型为主的典型投资市场

  与嘉兴其他县市改善户型为主不同的是,嘉善县住宅销售小户型占据绝对比重,这也符合嘉善作为典型投资市场的特点。

  根据嘉善本地房产媒体统计数据显示,2015年嘉善各类商品房销售备案12830套,其中90平方以下面积共备案9468套,占总量的73.8%;90-144平方面积共备案2861套,占总量的22.3%;而144平方以上面积共备案501套,仅占总量的3.9%。

  2016年延续了这一成交结构。1-9月,嘉善90方以下户型的成交占比基本维持在70%左右。

  针对嘉善县住宅销售对象以小户型占有较大比重的特点,嘉善国土也一直调整住宅用地的供应结构,几乎每宗宅地的挂牌公告都会注明“中低价位、中小套型普通商品住房用地”,以此引导企业多建小户型住宅,最大限度满足消费者需求,适应市场要求。

PART3
 量价齐升 库存急剧缩减

  事实上,2015年嘉善市场就开始承接上海市场的外溢需求,“去库存”步伐就已加快。

  2015年嘉善商品房销售面积109.38万平方米,销售额72.22亿元,同比分别增长86.33%和84.78%,创历史新高。商品房存量从年初的350万平方米,下降为年末的284万平方米,减少66万平方米,去库存幅度达18.9%。

嘉善近三年商品房量价走势(万方,元/平方米)

  不过,2015年嘉善虽然成交量大幅增加,但价格并未上涨:6603元/平米的均价与2014年几乎持平。真正的爆发始于2016年3月。

  2016年3月,嘉善商品房销售备案约2377套,环比上涨417%,同比上涨385%。这也是嘉善楼市有史以来,月成交首次突破2000套。这是2015年月均数据的两倍,相当于2014年三个月的成交量。

  根据嘉善房产超市摘录的每月备案数据累计得出,嘉善商品房销售已达21616套,成交面积193.16万方,总金额155.7亿元,成交均价约8059元/平米。

  就月度成交均价来看,嘉善今年出现了连续九个月的持续攀升,九月成交均价达9539元/平米,相比年初房价增长了55.1%。其中新城区均价已达1.2万元/平米。

  整体均价大幅上涨的趋势下,个盘的阶段性变化更为惊人。上述文中提到的新西塘·孔雀城总占地面积12平方公里,自去年11月首开以来,高层公寓价格从5000元/平米上涨至12000元/平米,涨幅高达140%。

  销售量的暴增,也使得嘉善商品房库存急剧缩减,住宅库存更是少之又少。今年以来,大量在售楼盘清盘,而后续供应却显得不足。嘉善土地市场在经历2013年供应高峰后,宅地供应大大减少。且近两年涉宅土地半数以上出自高铁新城,由华夏幸福收入囊中,用于打造新西塘·孔雀城。因此新增的项目并不多。

  目前,整个嘉善县城内,仅孔雀城、万联花园等楼盘近期领出预售证,仍有较多房源在售,其他楼盘几乎都处于无房可售的状态。

PART4
 下半年地价暴涨 城市向南发展

  嘉善新房市场的爆发性增长,也带动了土地市场的热潮,主要表现在:

  一、引来了众多外来大型房企的关注,报名单位创历史新高。

  嘉善房地产市场一直以来较为封闭,开发企业主要以本土房企为主,一般为当地私企老板合作开发楼盘。外来开发商中,品牌房企仅华夏幸福以及保利。而在今年9月罗星街道世纪大道北地块拍卖现场,报名单位多达16家,其中包括新城置业、碧桂园等知名房企。

  二、成交地价创新高。

  上述地块最终经过70多轮举牌,由杭州新城创盛房地产发展有限公司以17710元/㎡(1180.7万元/亩)的土地单价竞得,折合楼面价8050元/平米,溢价285%。这一价格接近目前嘉善商品房成交均价,并创下历史新高。

  紧接着11月3日,华夏幸福拍得新城区地块,楼面价7350元/平方米。

  2016年,嘉善整体地价大幅攀升,每亩价格较高峰期2013年大幅上涨73%。这种提升主要出现在下半年:2016年下半年嘉善涉宅地楼面价高达6689元/平米,而上半年均价仅1340元/平米。

  三、涉宅用地出让面积超过高峰期2013年。

  2016年1-11月,嘉善共出让涉宅用地10宗,总出让面积达48.9万方,已超过高峰期2013年。但值得注意的是,华夏幸福(飘红)包揽了这当中的7宗地块,其中6宗(嘉兴京御)为孔雀城的补充。

  从供地区域来看,今年出让的地块集中于嘉善新城区以及高铁新城。结合嘉善整体规划来看,未来向南发展。

PART5
 记者手记:狂欢背后的隐忧

  “感谢上海——更多上海客户的一致选择”这是孔雀城在嘉善公交站台上的巨幅宣传语。无论如何,嘉善的楼市发展故事已离不开上海。

  但上海客户堆起的这一串串飘红数据背后,楼市隐忧也开始浮现。

  投资客户比例过高,部分房屋将长期处于空置状态,并未给县城带来实质上的居住需求和人口导入,对拉动城市发展的作用有限。而没有人口支撑和产业投入,这样的投资性购房还能持续多久?

  另一方面,房价的飙升也带动了地价的大幅攀升,若市场下行,那么高价拿地的房企将面临风险。

  在此背景下,如何加速推动“沪嘉同城”,如何将土地收入更好地用于城市建设,如何解决投资客后期房屋空置的问题,如何规划产业布置以真正导入高端人才,将是嘉善未来房地产市场健康发展的关键。

  数据来源:嘉善市统计局、嘉善县房产信息网、嘉善县住房和城乡规划建设局、嘉善房产超市、浙报传媒地产研究院整理及其他公开资料等。

策划: 罗兰 记者:魏盼 设计:华月倩 编辑:马轶伦 统筹:罗兰 监制:吾维 制作时间:2016.12
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