海盐
无房可卖的海盐 将何去何从
浙江15市县房地产不完全调查之海盐篇
浙报传媒地产研究院|2016-10-26|18:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:金华——大涨中独善其身

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 李成

  “海滨广斥,盐田相望”,海盐县因盐业而得名,随着历史的车轮滚滚而过,海盐的盐业早已湮没。如今的海盐,凭借紧固件、纺织服装等特色产业,也跻身中国百强县之列。

  然而,在强县云集的嘉兴,海盐的经济尚处于嘉兴五县市的末端。在拼车去海盐的路上,得知记者是去海盐看房之后,海宁的滴滴司机发出这样的疑问:“海盐是嘉兴五县市经济末位的县城,而且还不通火车,为何要去海盐买房子?”

  但出人意料的是,当记者真正走入海盐时,发现海盐已经基本无房可卖了

海盐板块分布图

PART1
 滨海新城:曾经6折甩卖 现已高价清盘

  江河湖海,一般都是一个城市高端住宅的聚集地,海盐的海边也不例外。在海盐滨海新区,拥有德信·泊林公馆、恒大御景、佳源·巴黎都市、滨海一号、上城艺墅等一众楼盘,在小范围内拥有如此密集的楼盘,这里曾经是海盐库存高地,竞争相当激烈。

  在2014年8月,德信·泊林公馆打出来“现房3700元/平方米”起的广告,均价4000-5000元/平方米,这相当于在当时7000元/平方米左右的价格上打了6折,震惊整个海盐市场。据当地中介透露,“德信的降价在当时还引发了比较大的房闹事件,但最后还是没能阻止泊林公馆降价,毕竟买房本来就是一种投资行为,风险肯定存在的”。而现在,德信·泊林公馆已清盘,二手房挂牌房源甚至有些突破万元的,原本挂牌的房子现在还有很多房东开始有惜售的心态了。

  整个滨海新城,所有楼盘基本都已清盘,新盘要等到明年才能入市,目前仅佳源·巴黎都市剩余酒店式公寓在买,而酒店式公寓的报价也在万元左右了。

佳源·巴黎都市住宅已基本清盘,在售酒店式公寓

PART2
 中心区及城北:新盘稀缺 逢开必磬

  海盐市中心及城北片区,是海盐当地人较为认可的区域,然而片区内以安置房和老小区为主,2016年入市新盘仅金汇奥园一个楼盘,供应稀缺。

  秦山房产开发的金汇奥园项目自今年5月份首开,价格从6000多元/平方米一路上涨到8000多元/平方米,而且每次开盘,逢开必磬。记者走进售楼处,仅有一个销售员值班,被告知已开房源已全部售罄。当记者询问为何销售如此迅速,销售员不无自豪的表示,“想要住在海盐位置好一点的区域,这段时间只有金汇奥园一个楼盘在售,客户没有其他选择”

  下一个项目要等到秦山房产今年在金汇奥园北面新拿的地块,将会打造金汇奥园二期,而这块地的楼面价,已经是5905元/平方米了,未来的保本房价都在11000元/平方米以上。

在建的金汇奥园项目,目前已开房源均已售罄

PART3
 城南:仅碧桂园主力在售 近期小户型多被投资客购买

  海盐的城南,价格比市中心和滨海新区略低,曾经也是供应大区,竞争激烈。然而在记者实地走访当中,目前仅海盐碧桂园一个项目货量较多,主力在售。

  海盐碧桂园已开发多年,今年下半年迎来成交高峰,仅9月份单月就签约300套房源。从销售员口中得知,海盐自8月以来上海等地投资客明显增多,以碧桂园项目为例,小户型多被投资客所购买,而海盐本地人较为青睐于110方以上的较大户型。

  价格方面,碧桂园目前8000元/平方米左右,虽然较之前6000-7000元/平方米有所上涨,但涨幅不大,主要原因是海盐投资客进入较晚,在投资客还未大举进入之际,全国多个城市的调控以及“嘉五条”的出台,使预期有所转变,投资客大减。

海盐碧桂园已交付区域实景

PART4
 四大因素促成海盐目前“库存跌至低位,价格尚未暴涨”的局面

  “海盐的库存从来没有像现在这么低过,但价格并没有像临近的嘉兴、嘉善那样暴涨”。一位海盐当地的房产人士和记者如此总结海盐目前的楼市现状。若要分析其原因,大致分为以下四个方面。

  一方面是近几年来海盐政府在意识到库存高企之后,对于土地出让量严格控制。致使2016年海盐在售的楼盘多为销售多年的老盘,鲜有新盘入市,市场供应量较少。

  另一方面是海盐在2016年采用的货币化安置的方式。多年以来,海盐在拆迁安置的过程中,大多采用安置房的方式,致使海盐县城拥有大量的安置房小区。据了解,之前海盐安置房价格处于4000多元/平方米的水平,商品房价格处于7000元/平方米左右的水平,城市更新不但没有对商品房去库存产生积极作用,反而大量安置房在一定程度上分流了商品房市场的客户。

  在2015年11月出台的《海盐县人民政府关于促进我县房地产市场平稳健康发展的若干意见》中提到“海盐县将逐步取消保障性住房、拆迁安置住房建设,通过货币补偿方式实施安置,或通过收购商品住宅进行实物安置,保障性住房主要通过货币补贴方式实施保障” 。

  这个政策的效果在2016年就体现的非常明显,据当地房产中介透露,海盐县2016年货币化安置的几百户居民中,多数选择购买力商品房,而且一般会购买两套,一套住父母,一套子女住。由于海盐县城并不大,整体的库存也只有两三千套,所以这股由货币化安置激发的购买力非常强劲,对于海盐去库存的作用也很大。

  第三个因素来自于大型投资项目对于城市前景预期的提升作用。总投资300亿的山水六旗国际度假区落址海盐的滨海新城,预计将直接创造3万个就业单位,每年吸引1200万游客,项目于2016年1月开工建设。

  这是近年来海盐最大的一个投资项目,提升了人们对于海盐未来的产业转型,经济发展的信心。在房地产上最直接的表现就是度假区所在的滨海新城房价领涨整个海盐县,甚至连酒店式公寓也因为预期度假区将导入大量游客而热销起来。

海盐山水六旗主题公园效果图

  虽然海盐楼市有多重利好,但投资客比例却不大,价格涨幅并没有嘉兴、嘉善那么疯狂。多数项目价格涨幅在10%-30%之间。这是由于海盐相对嘉兴嘉善离上海更远,而且不通火车,上海投资客户进入时间相对较晚;而当投资客正有大量进入的趋势时,国庆节全国热点城市的调控以及“嘉五条”的出台,一定程度上改变了市场预期,使投资客锐减。

PART5
 楼市尚处平稳状态 价格过万将成常态

  目前来看,海盐楼市尚处于健康的状态,虽然库存过低,但政府也明显加快了推地节奏,9月成交三宗住宅用地,四季度还将推出4宗住宅用地,未来供应得以保障。但同时也要注意到,土地楼面价由之前主流2000-3000元/平方米上涨至4000-6000元/平方米,若市场不出现较大逆转,未来海盐部分楼盘价格过万将逐渐成为常态。

  数据来源:海盐县统计局、浙报传媒研究院整理及其他公开资料

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