海宁
房价涨幅被赶超 海宁这一年“落寞”吗
浙江15市县房地产不完全调查之海宁篇
浙报传媒地产研究院|2016-11-17|15:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:"规范化"房地产市场初现雏形

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 李成

  1992年,邓小平南方谈话之后,中国兴起了兴建专业市场的高潮。当时已有一些皮革产业基础的海宁,顺应了时代的浪潮,在两年之后,海宁中国皮革城建成开业。自此,皮革城成为海宁的一张金名片。

  2016年,在工信部发布的《2016中国县域经济100强》中,海宁位列第13位,也是嘉兴五县市首位。除皮革以外,经编、家纺也是海宁重要的经济支柱。

  强势产业带动下的海宁,其房地产市场,不管是成交量还是价格,也一直走在嘉兴五县市的前列,甚至高于浙江一些地级市。

  而在中国楼市整体上扬的2016年,经济更为强势的海宁的房价涨幅却不及嘉善以及嘉兴市区。在上海投资客的冲击下,嘉善及嘉兴市区的房价也逐步取代海宁的嘉兴五县市房价霸主地位

  虽然涨幅没有嘉善及嘉兴市区那么夸张,但海宁楼市在2016年并不“落寞”,也走出了较为强势的行情,主要经历了以下三个阶段。

海宁板块分布图

PART1
 2016年初至8月:去库存的大环境下,延续2015年的平稳上涨

  其实在2014年,海宁楼市曾经弥漫着“要崩盘”的恐慌当中,当时一篇题为《浙江海宁的楼市冲动:1.6万套库存压顶》的文章震动整个海宁楼市,虽然文章中有夸张及误读的成分,但也反应了当时海宁楼市去库存的必要性。

  海宁政府也意识到高库存的状况,所以在之后的2015年,住宅类用地推地量几乎腰斩,严格控制供应。与此同时,在全国房地产回暖的态势下,海宁2015年的商品房成交量也达到一万套左右,库存开始进入下降通道。

  2016年初,二胎政策、低利率、低首付、契税新政等国家层面的利好政策叠加效应,再加上海宁市在5月份推出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,也进一步在契税补贴以及引进人才增加购房补贴等方面配合去库存。

  所以海宁楼市的2016年,延续了2015年平稳上涨的趋势,商品房1-8月成交量达到7600多套,较2015年略有上涨;楼盘价格多数上涨在500-1000元/平方米之间。成交量和成交价格虽有上涨,但涨幅并不夸张,库存逐步下降

PART2
 8月至10月: 城际铁路利好叠加投资客导入,进入快涨模式

  “杭州到海宁的城际铁路”,在记者询问当地人认为今年影响海宁最大的一件事时,得到最多的回答便是这条城际铁路。

  确实,8月17日签署的“杭州至海宁城际铁路项目战略合作框架协议”是海宁历史上投资规模最大的交通基础设施项目,对于海宁更好地实施融杭接沪战略,完善综合交通网络、促进产业发展等各个方便都有非常重要的意义。

  这条城际铁路将在2016年底开工,预计2020年即可建成通车。

  与此同时,嘉善、嘉兴市区在上海投资客的大举“扫货”下,到8月份已经库存告急,多数楼盘的价格也反超海宁。所以从8月开始,部分嗅觉灵敏的上海投资客开始到海宁、桐乡等地购房投资;而且在杭州海宁城际铁路的利好下,部分杭州、温州等地的投资客户也慢慢进入海宁楼市。

  在城际铁路和投资客进入的双重助涨诱因的带动下,海宁楼市进入快车道。9月成交量从之前月均1000套左右的水平上涨到3600套,同比涨幅达到了595%,创月度成交历史新高

  2016年1-10月海宁全市商品房共成交13824套,同比上涨37%。其中住宅成交11652套,值得注意的是,海宁市区1-10月住宅成交套数为5798套,仅占全市成交量的50%。说明海宁乡镇住宅成交量占全市总成交量的半壁江山。据记者了解,海宁乡镇的成交也较为活跃,成交较多的主要是连杭经济区的盐仓、长安、许村等乡镇;以及与市区接壤的马桥、斜桥等乡镇

佳源·东方都市8月销售150套

  价格方面,涨幅最大的是海宁城际铁路沿线的楼盘。浙大国际学院站南面的佳源·东方都市9月底报价在13000-15000元/平方米之间,较7月涨幅达3000元/平方米以上;其他楼盘虽然涨幅不及城际铁路沿线,但上涨速度明显高于8月以前,多数楼盘短期内涨幅在1000元/平方米左右。

PART3
 10月以后: 政策出台后的观望期

  在十一期间,全国各大城市密集的调控政策之后,嘉兴也出台了“嘉五条”来遏制房价过快上涨以及市场的不规范行为。

  虽然嘉兴市区及下属县市并没有限购,但整体楼市的观望情绪也蔓延至海宁,特别是投资客户的心态发生了比较大的变化,进入海宁的投资客也大幅减少。从成交量来看,10月相比9月也有比较明显的回落。若没有此轮大规模的调控影响,海宁楼市在成交量急剧走高之后,价格大概率也将随之大幅攀升。

  海宁楼市像是一辆踩着油门加速的汽车,轻踩了一下刹车,但最终能否长期平稳的开下去(既不能过快也不能停滞),还未可知。因为不管是宏观政策的走向,周边城市的楼市变化,还是海宁自身经济的发展等等,都将会影响海宁楼市之后的方向

PART4
 记者手记:经济强县也怕留不住人才

  海宁虽然是经济强县,民营经济十分活跃,但多为家族式企业,财富聚集于少数本地人。

  这些民营企业一般工人多来自江西、安徽、河南等地,做着流水线的工作,这里绝大多数人没有能力在海宁置业,也只是过客。

  而海宁本地人并不缺房子,海宁乡镇进城购房的比例较高,而且偏好120方以上的大户型。大多数乡镇家庭基本都有多套住房,自建房一栋加海宁市区一套商品房,已成为海宁乡镇人的标配。

  另一方面,海宁本地人才流失也不容乐观。海宁教育水平较高,许多海宁外出读大学的学子,毕业后多数留在临近的上海、杭州等大城市。而且海宁的多数的民营企业也并不能吸引本地及外地高学历人才。

  海宁政府也意识到留住及吸引人才对于海宁的重要性,在今年最新的政策中,也对于高学历、高技术的人才在海宁购房提供比较高的补贴。

  海宁楼市健康发展的关键不在于有多少投资客买海宁的房子,而是有多少人才定居海宁。

  数据来源:海宁市统计局、海宁房产超市网、浙报传媒研究院整理及其他公开资料

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