奉化
一纸"房票"促内需
浙江15市县房地产不完全调查之奉化篇
浙报传媒地产研究院|2016-11-30|15:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:房价涨幅被赶超 海宁这一年“落寞”吗

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 章嵘嵘

  每一座城市,都有着一个关于成长的梦想。奉化,也正在开启“蝶变”之旅。

  2016年,奉化正式撤市设区,标志着奉化在宁波新一轮城市布局中的战略地位进一步加强,将成为继北仑、镇海之后城市最具发展力的第三大副中心。

  奉化区也紧抓机遇,积极开展全方位对接,主动参与和服务都市区生长,包括加快城区棚户改造(如花园、南山片区),建设南部交通枢纽城际铁路、地铁3号线,以及承担宁波都市文化、教育、健康、生活配套产业外溢发展,如奉化体育馆、万达广场、浙江医药专科学院、宁波第一医院奉化园区等一大批已建或规划项目。

  在此大背景下,奉化区今年的房地场市场又将如何?经过记者的实地调研,奉化楼市主要有以下四大特征。

  ①市场偏暖,量升价稳:今年以来,奉化商品房成交量逐步走高,截止今年9月18日,区域商品房共成交5055套,成为近五年来成交套数之最。但由于区域老盘积压,和在售新盘量不多,且新盘多以刚需为主,成交均价仍较平稳。

  ②房票刺激内需,“去库存”成效明显:今年奉化楼市最大的亮点就是“房票” ,随着房票的入市,极大得刺激了本土的内生需求,尤其是刚性需求入市积极,激活了区域商品房市场,也推动了区域“去库存”的步伐。

  ③商业饱和,“烂尾”频现:不同于住宅市场的升温,奉化区的商业市场,尤其是商业综合体市场不容乐观。从目前来看,奉化市区大大小小的商业广场不下十座,已经呈现饱和状态,加之人口基数小、经济发展相对落后,购买力并不强劲,这对于商业来说无疑是致命一击。

  ④撤市设区,预期提高:今年10月,奉化撤市设区,为全面融入宁波主城区,加速同城化发展,各项配套逐步建立完善,如轨道交通3号线、城际铁路等等,开发商对区域的预期也不断上涨。

  不难看出,奉化今年商品房成交量大幅上升,一方面是得益于大环境的影响,另一方面就是房票政策。“房票”的推行不仅激活了内生需求,也助推了区域“去库存”步伐。但是,作为奉化危旧房改造而推出的“房票”新政首年,我们也不得不提出这样疑问:随着棚户改造、危旧房改造的进程,房票政策是否还会持续?而随着房票的入市,市场是否会发生微妙变化,未来是否还会有发展空间?这一切都有待时间和市场的考验

奉化市区在售楼盘分布图

PART1
 市场变暖 量升价稳

  2012年初,本网记者也曾对奉化楼市进行探访,并得出了市场“冰封”下“有价无市”的结论。那时由于受限贷、限购“双限”政策影响,奉化楼市遭遇了史上最严厉的调控,以至于2012年全年,奉化商品房成交量大幅下降,停滞不前,但由于没有发生大规模的降价,均价基本没有变动。

  随后几年,由于持续低迷的市场导致开发商资金链吃紧,加之2014年本土房企兴润置业破产“倒坍”,使得多个楼盘降价促销以打破僵局,奉化商品房成交均价也从2013年的12837元/平米下降至2014年的9501元/平米,降幅达26%。

  2015年以来,尤其是今年,受到房地产市场宏观政策的影响,以及奉化城区棚户改造,极大地刺激了本地住房需求的释放,导致区域商品房成交量明显上涨。从数据上看,2016年截止9月18日,区域商品房共成交5055套,这一数字已赶超2015年全年成交总量5004套,也成为近五年来成交套数之最

  但由于区域在售新盘多以多层、高层刚需楼盘为主,如艾盛·春天里、东隆沁园、泰悦首府等,均价基本在7000—8000元/平米左右,且市场上仍有不少老盘尾房在售,如绿城·玫瑰园、银泰城、中央花园等,均价也基本在10000元/平米以下。

  故虽然今年以来奉化商品房成交量有所上涨,但成交均价基本保持稳定

奉化商品房历年成交详情(2011-2016/9/18)

PART2
 房票刺激本土“内生”需求

  记者从奉化楼市实地走访中得知,今年市场逐步偏暖,除了整体行情向好以外,还有一个重要的原因就是“房票”。一纸房票极大地刺激了本土的内生需求,也推动了区域“去库存”的步伐

  今年3月以来,奉化对市区南山新村与花园新村两大区块实施了危旧房改造,首次推出房票政策,即采取房票置换为主,调产安置和货币安置为辅的安置方式。而且房票适用范围较广,包括已预售备案的奉化市域范围内的商品房、二手房和存量安置房。也就是说,拿到房票的被征收户,可凭票在奉化市区内自主选择各类住宅。

  由于房票置换补助比货币安置高14%,还有电梯补助等多种奖励,据当地媒体报道南山、花园两大拆迁区块共计2118户居民有70%左右选择房票安置。

  奉化区“惠江楼”一隅(惠江楼即奉化市房产超市,房产超市结合棚屋区、城中村和危旧房改造工作,将房地产企业楼盘、安置房等房源纳入超市之中,同时为购房者提供咨询、签约、登记、贷款等一站式服务。)

  逐步入市的“房票”,有效的发挥了“鲶鱼效应”,极大的带动了刚性需求入市的积极性,激活了区域商品房市场。从2016年每月商品住宅成交数据可以看出,呈现波浪式发展。3、4月份由于受整体行情回暖以及危旧房拆迁行动的影响,成交量明显提高,两月合计达1435套。6、7、8月受发票入市影响,商品住宅成交较为稳定,月均成交基本维持在350套以上。

奉化去商品住宅每月成交数据详情(1-8月)

  绿城·玫瑰园策划总监告诉记者:“此次房票政策极大地释放了市场需求,据统计截止9月底已有1000多户房票持有者购置了新房,还有近700多户未成交。”其还告诉记者,“这些客群基本已经被在售项目分流,主要还是以小户型、总价低的刚需项目为主,绿城·玫瑰园‘房票’成交客户不足200套。”

  当记者以购房者身份探访位于城东的刚需楼盘艾盛·春天里,售楼人员表示由于项目均价较低,户型段较为齐全,用房票购买的也不在少数。记者从房源图看出,项目去化比较快,小户型剩余不多,多为119、133平米的大户型。而此时,正好有一位已经用房票购买该项目的中年女子前来咨询后续事宜,从笑容洋溢的脸上也可以看出其马上入住新房的喜悦。

艾盛·春天里售楼现场,记者探访时有2-3组本地客户前来看房。

PART3
 “去库存”成效明显

  小小房票不仅刺激了奉化本土住房需求,还加速了区域“去库存”的步伐

  其实,奉化商品房“去库存”任务依旧严峻。数据显示,截止8月底,区域商品住宅存量共计77万方,按照近半年的月均5.3万方成交量计算,区域存量去化需14.5个月。

  而且,奉化区本身由于人口基数少,常住人口约48万,人口导入明显不足,加之商品房市场供过于求,市场容量逐渐变小。

  如今,恰逢棚户改造以及危旧房改造,将“房票”安置与开发商去库存产生共振效应,加快市场供需双方对接,一定程度上消化了市场库存。据当地媒体报道,奉化南山、花园两个区块改造,有1500余张房票入市,将消化奉化存量商品房约18.4万平方米。

  记者还了解到,这部分“房票”除了流入商品房市场外,也有部分流入到存量安置房之中

  位于惠江楼“房产超市”的城投项目处销售人员告诉记者:“相比商品房,存量安置房的价格要更低一些,而且政府的房子更有保障,拆迁户用房票购买的现象也比较多。”记者从现场也看到,城投安置项目较多,共有六、七个楼盘,包括梁王家园、岳林一号、惠政一号、中山区块、计生地块等。

  记者从宁波相关政府网站了解到,奉化区确定了“3年消灭危房、10年解决旧房”的危旧房改造总目标,规划在3年内分别以40%、40%、20%的推进速度基本完成C、D级危房的解危工作,力争在10年内完成规划确定的老旧住宅小区和棚户区改造任务。

  可以预见,随着危旧房改造范围的逐步扩大,“房票”在“去库存”方面将发挥越来越大的作用。

位于市中心的危旧房改造片区,居民基本已经搬空,仅剩部分一楼底商继续营业。

PART4
 商业饱和 “烂尾”现象频现

  不同于商品住宅市场的升温,奉化区的商业市场,尤其是商业综合体市场不容乐观

  记者从走访中发现,奉化市区内有不少烂尾的商业项目,有些只造了一个架子,有些甚至已经建成售完却变成了“鬼城”。

  如奉化汽车站附近,一幢已经搭建好“骨架子”的水泥建筑非常明显,一抬头就可以看见。据网上资料显示,该项目规划建设用地面积约70亩,总投资5亿元,欲打造奉化弥勒世基大酒店(五星级)。但是,距离项目开工都五年过去了,依旧没有起色,坊间传闻烂尾原因一是由于地基下沉、建筑略有倾斜,二是开发商资金问题暂时停工。

  除弥勒世基外,还有一个烂尾的更加“彻底”,就是位于奉化城东的梅里达国际购物村。该项目占地89亩,由11幢各种高度的西班牙建筑组成,是浙江首个以旅游观光为主,纯商业的旅游购物村。但是记者探访现场时,却看不到一丝商业繁华、人头攒动的影子,周边杂草丛生,偌大的建筑群更像是一座“鬼城”。据坊间传言,项目开发商已经“跑路”,老百姓的血汗钱打了水漂。

  记者统计,奉化市区内已建成的商业广场有太平洋购物广场、金钟广场、银泰城、宁兴城市广场、大润发、立邦广场、梅里达国际购物村,在建的有万达广场、金钟财富广场。在这个小城市,东南西北三公里就到头的城区内,竟有快十座大大小小的商业广场,远远超出了这个城市对商业的需求量。

  从目前来看,奉化市区的商业,尤其是商业综合体已经呈现饱和状态,加之人口基数小、经济发展相对落后,购买力并不强劲,这对于商业来说无疑是致命的

奉化市区内已经烂尾的商业项目

PART5
 撤市设区利好叠加 开发商预期上涨

  撤市设区,对于奉化来说更多的是机遇

  为了全面融入宁波主城区,加速同城化发展,奉化主动承接了城市交通、教育医疗、科教文化、商贸物流等外溢功能。

  交通方面,轨道交通3号线一期及宁奉城际铁路将于2019年同步建成运营;教科文化及教育医疗上,目前奉化体育馆已建成使用,城市文化广场正在建设,未来还将规划建设市博物馆、图书馆、游泳馆等共建设施。奉化也将引进宁波第一医院奉化园区、宁大医学院迁建等项目;商业配套方面,目前已有银泰城、宁兴城市广场、大润发等,万达广场、金钟财富广场也已在建。

奉化各项配套正在紧锣密鼓的建设中,图为已经建成的体育馆、银泰城,和刚落地建造的万达广场

  随着奉化各项配套逐步建设以及进一步融入宁波主城区,开发商对区域的预期也不断上涨。正如温州时代区域总所言:“奉化目前来看仍然是价值洼地,撤市设区后如果各项配套注入,人口红利叠加政策红利,激活整个城市的活力,未来发展潜力还是比较大的”。其还表示,“正因为如此,时代今年在奉化连续拿了三宗涉宅用地,竞争对手也有很多外来开发商,如绿城、碧桂园、绿地、温州中梁。”

  绿城·玫瑰园策划总也表示:“今年以来,奉化区对外招商的力度相对较大,但价值体现或许仍然需要一个周期。变区之后,宁波也会为奉化提供更多机会,长期来看还是比较有增长潜力的。

  数据来源:RDAS数据系统、浙报传媒研究院整理及其他公开资料
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