德清
从库存大户到无房可售
浙江15市县房地产不完全调查之德清篇
浙报传媒地产研究院|2016-11-25|11:27
前言

  2016年以来的这轮强劲复苏,全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始,房地产滚滚热浪显现出新的苗头:由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看,嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

  浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台,在市场出现较大波动时,有责任有义务,为全省的房地产业界、政府、媒体以及购房者,提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

  这份报告旨在揭示各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判,将真实的市场情况呈现出来。

  我们选取了,今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本,进行详尽的调研分析。这15个市县分别是:*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

  (注:市场瞬息万变,特别是10月份各地集中出台的调控政策,虽然此次调研的城市并不在调控之列,但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成,之后市场变化未能体现

  >>>上一期:房价涨幅被赶超 海宁这一年“落寞”吗

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 何肖霞

  德清县,坐落于杭州西北面,距离杭州主城区45公里,从杭州乘坐高铁不过15分钟就能到达。因其地理位置距离杭州较近,且几乎无城市空白间隙,一直被戏称为“杭州的后花园”。

  提到德清,很多人最先想到的就是闻名遐迩的莫干山风景区。而德清除了有发达的旅游业外,其第二产业的实力也是不容小觑。2015年,德清仅先进装备制造、生物医药、装饰建材三大产业就实现产值750亿元,占全县规模工业产值比重近七成。以产业为支撑,德清的上市企业也是高歌猛进,升华拜克、美都能源、德华兔宝宝、佐力药业等一大批企业走上世界的舞台。

  发达的产业、位列百强县的经济实力,给德清的房地产市场提供了成熟环境,并且培育了一大批知名房企,如德信、华盛达、升华等。这些房子先后以德清为起点在全省乃至全国扩张。而在德清本土,绿城、保利等全国性房企也早有布局。可以说,德清“庙小”却有不少“大佛”。

  在这一波行情中,德清房地产市场也经历了不小震动:从高库存发展到了库存告急。

  成交爆发库存“告急”:2016年3月开始,德清主城区呈现出政策市——成交量集中爆发,3月单月成交825套,几乎是2015年月均成交的3-4倍。截止8月底,主城区共成交2564套,已经超过2015年全年销售量。

  高量成交直接促成了库存的持续下降。在与楼盘销售代表交流中,我们听到的最多的就是“基本售罄”。从数据上看,截止9月底,作为德清主城区的武康库存仅剩800套左右,而且其中75%来自同一个楼盘:保利·原乡。

  量虽高涨价仍稳定:虽然德清的成交量暴涨,但是价格并没有很大起伏。根据数据显示,2016年8月成交均价较1月仅上涨286元/平米,为8194元/平米。

  究其原因,还是在于购房人群以本地人为主。“本地居民对价格较为敏感。”据销售员介绍,与一二线城市不同,德清外来人口导入不明显,主要的购房需求仍集中在本地,主要以武康主城区为主,乡镇购房者次之,外地客户“罕见”。

  这一点从成交面积段也可以得到印证:在德清,最受市场欢迎的是120-140平米改善型户型面积,主要是来自本地的改善需求。

  板块划分不明显未来发展向东延伸:德清因其市场较小,故板块划分不明显。目前主要分为老城区及城东片区两个区域。

  老城区因其开发较早,多为老小区。新楼盘集中分布于新规划建设的城东片区。但由于城东片区的配套尚未形成,老城区各项配套成熟,因此目前在价格上,老城区高于城东片区。

  此外,老城区土地储备不多,未来发展需依靠旧城改造,难度较大。而城东片区土地储备充足,规划完善,未来德清发展向城东片区延伸。

PART1
 商品房成交量升价稳 库存“告急”

  “今年销售情况比较好”在接受记者采访时,德信地产德清公司营销总李嘉简单描述了2016年德清的楼市特征。

  从数据上来看, 2013年全年销售1984套,2014年市场遇冷,仅成交1299套。2015年房地产大环境逐渐回暖,德清主城区商品房成交有一定的提升。今年3月以来政策利好不断,此前受压抑的需求得到释放,市场成交一度在3、4月集中爆发。据统计,2016年3月,德清主城区单月成交825套,截止8月底,主城区共成交2564套,超过2015年全年的成交量。

  价格方面,德清市区高层价格普遍在7000-9000元/平米左右,多层价格在9000-12000元/平米左右。从历年走势图来看,商品房均价基本处于这一区间。

  根据走访情况来看,今年以来,各个楼盘虽然走量很快,但价格并未有明显提升。德华·上邻世家的销售人员告诉记者,“年初小高层价格在8000元左右,市场放量后,价格也只上涨了300-400元/平米。多层稍微多一些,从11000元涨到12000元/平米。”其他楼盘的销售人员也表示,价格并未有太大浮动。

  此外,从数据中我们也可以发现,2016年1月份,主城区成交均价7908元/平米,8月份成交均价仅上涨了286元/平米。

  有业内人士告诉记者,德清外来人口导入能力不足,购房者多为本地客户,外地人占比极小,且本地人对价格较为敏感,接受的价格水平也仅在7000-10000元/平米,因此价格并未有明显提升。同时,他还表示,德清市场历史库存较大,房企都想趁着这一波行情跑量,价格涨幅不大也在情理之中。

  库存方面,截止8月底,武康主城区商品房存量为2014套。当10月初记者到达德清后被告知,目前市场基本无房可售。

  随机走访的几家楼盘案场,记者均被告知项目售罄。业内人士表示,今年以来,德清走量很快,目前城区内基本没有什么库存了,剩余大约800套左右,保利·原乡占600多套,其余楼盘基本个位数。

PART2
 本地改善型需求客户为主 外地投资“罕见”

  G20峰会影响下,杭州、海宁等地涌入不少外地投资客,考虑到德清距离杭州较近,或许也有这样的情形。但走访多家楼盘案场后记者发现,事实并非如此。销售人员表示,德清的购房人群还是以本地人为主,外地投资客并不多见。德华·上邻世家的销售更是拿出具体的数据——购房以武康本地客户为主,占比超过60%,乡镇过来买房的在30-40%左右,外地投资客仅个位数。他还补充道:“即使是杭州过来买房的,也多为德清本地人,在杭州工作。”

德信·一里洋房、保利·原乡、绿城·英溪桃源、余英坊夜景(图片来源于网络,顺序从左到右,自上而下)

  本地购房者购房的主要目的是为自住,且多为改善型需求。据记者实地探访,120-140平米的面积段,市场接受度最高。并且,记者还发现,德清市场,无论是刚需还是改善,几乎都为毛坯交付。保利·原乡的销售告诉记者:“在德清,120方三房两厅两卫的户型最为畅销,而且因为居民对精装的接受度不高,所以在德清基本都还是毛坯交付的。”

PART3
 板块划分不明显 未来发展向东延伸

  德清因其市场较小,板块划分并不明显。目前仅分为老城区及城东片区两个区域。

  老城区由于开发较早,多为老小区,目前仅有德信·上城、德信·一里洋房两个新盘,且均已售罄。

  城东片区作为新规划开发的区域,新盘较多。绿城·英溪桃源、德华·上邻世家、保利·原乡、德信·英溪大院、美都御府等均布局于此。

  此外,老城区土地储备不多,未来发展需依靠旧城改造,难度较大。而城东片区土地储备充足,规划完善,未来德清发展向城东片区延伸。

  记者在走访中还发现,虽然新盘多集中于城东区域,但老城区由于其配套完善,交通方便等因素,目前在价格上仍高于正在建设的城东片区。德信·英溪大院的销售人员告诉我们,“目前城东片区的均价在7000-8000元/平米左右,而位于老城区的德信·一里洋房可以卖到9000-10000元/平米。”

德清县在售重点项目分布

  不过,记者随机采访了几家中介门店以及出租车司机,他们均表示未来比较看好城东片区。随着舞阳九年制学校、汽车站、中医院、浙江工业大学德清校区等大型配套的落地,未来城东片区发展定会超越老城区。

  有业内人士分析,德清接下去有很多利好。有多个大型的项目将在德清落地,如乐视汽车、影视小镇。再加上,二绕及轻轨的建成通车,德清与杭州的“同城效应”将会放大。未来德清的发展还不好说,楼市方面或与现在大有不同也说不定。

策划: 罗兰 记者:何肖霞 设计:华月倩 编辑:马轶伦 统筹:罗兰 监制:吾维 制作时间:2016.11
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