12 2017年11月楼市分析报告|浙报传媒地产研究院
2017年11月杭州楼市分析报告

文/浙报传媒地产研究院

  一、 前言

  十九大再次重申,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。市场各方都在密切关注十九大之后政策走向和市场表现。

  11月21日,住建部会同国土部和中国人民银行,在武汉召开部分省市房地产工作座谈会。

  再次强调:“坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何‘喘口气、歇歇脚’的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。”

  11月,住建部和国家发改委的房价检查组赴包括杭州和嘉兴在内的部分城市进行明察暗访。

  11月26日,《瞭望》新闻周刊甚至给出了非常明确的结论:

  一年来,中央确定的“促进房地产市场平稳健康发展”的调控目标,已经取得了明显效果,房地产市场内在运行规律正在发生转折性、根本性的变化。并且认为,有足够的事实和现象支撑这一结论。

  突出表现在于:房价涨幅得到明显抑制,去库存成效显著,投机炒房空间被大幅压缩,自住型需求稳步释放。尤其是随着金融、土地、财税、投资、立法等多种手段推进,延续多年的调控屡屡引发房价暴涨的怪圈有望被彻底打破。

  所有这些信息都释放信号:十九大之后,调控政策没有变。这些信号,使部分等待政策变化的开发商感到失望。也使市场上的恐慌购房情绪,有缓解迹象。

  由于这些预期的变化,杭州楼市的成交量继续下降。11月商品房成交10554套,创下近9个月的新低。

  当然,这仅仅是趋势。就整个市场来说,月成交1万套,仍然是一个不低的成交量。

  由于这些预期的转变,加之临近年底开发商推盘节奏的加快。显性库存(可售房源)在连续23个月下降后首次上升,动态存销比也略有上升。

  但整个市场的投资惯性仍然巨大。这一点可以从酒店式公寓成交量得到佐证。在10554套商品房的成交中,酒店式公寓占据了2522套,占比仍高达23.9%。

  11月,市场的实际表现,最紧俏的钱江世纪城核心区的楼盘,滨江核心区的楼盘,仍然是一房难求。其他区域,购房难度和贷款门槛均有所松动。

  由于限价政策,成交价格实际上已经没有真实市场意义。

  主城区二手房成交量稳中趋降,3246套,已经接近于年度月成交量的最低值。

  土地市场热情仍然未减。

  绿城以16650元/平方米的楼面价,并自持25%,拿下闲林街道小和山板块的宅地。

  12月有近50个楼盘在排队等待领取预售证,一旦能领出都将面市。其中有较多的主城区知名高端项目。

  始于2016年9·30调控已经超过一年时间。全国一线城市和热点二线城市绝大多数都有降温迹象。

  杭州楼市在这一轮行情中,表现得格外“猪坚强”。主要原因是,2016年杭州楼市的涨幅远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”等其他热点二线城市。

  同时,无论是开发商还是公众,对杭州未来的城市地位和发展都寄予了乐观的预判。

  但整个中国房地产市场所面临的形势极为复杂。

  官方试图尽力用时间换空间,尽早完成长效机制的建立。但到目前为止,除了住房租赁市场和共有产权房政策以外,所谓的长效机制并未触及中国房地产市场最基本的逻辑和顶层设计,如土地、税收、金融的法律法规和政策。

  而租赁市场和共有产权房将是一个长期政策,能在多大程度上降低住房的投资属性还很难判断。

  外部环境,美国大规模减税政策将给中国的外储和人民币汇率带来压力,也存在着极大的不确定性。

  2017年年底,乃至整个2018年,“防控风险”无论是对于政府,还是开发商,以至于公众个人,都至关重要。

  二、 主要数据

  1. 商品房

  (1)2017年11月,杭州市区(暂不含富阳区、临安区,下同)新建商品房成交10554套,环比下降4.2%。其中,市区商品住宅成交6856套,占比65.0%,较2017年10月上升1.9个百分点。

  虽然6月底开始透明售房网数据关闭,网签有所松动,但杭州市场总体依然在官方限购、限贷、限预售证、限网签、限价的最严厉调控政策下惯性向前。

  市区商品房成交量在6月创下近2万套的巨量后,已连续5个月下降。11月成交量虽然仍破万,但创下近9个月新低,市场预期正在发生微妙变化。

  (2)11月杭州市区新建商品房成交均价26041元/平方米,环比下跌3.5%,同比上涨40.9%。其中,商品住宅成交均价27367元/平方米,环比下跌5.2%,同比上涨36.5%。

  11月杭州市区商品房成交均价环比下跌,主要由于星桥、江东新城、萧山新街、崇贤、运河新城等近郊周边板块楼盘成交占比权重加大,拉低了11月的成交均价。就杭州市区个盘价格走势看,尽管成交量大幅下降,但房价并未出现明显下跌。

  (3)11月底杭州市区新建商品房可售房源为6.7万套。市区商品房库存在连降23个月后首次有所上升。动态存销比以11月的速度消化仅需6.3个月,以近一年月均的速度消化需5.1个月。

  杭州市区商品住宅可售房源仅2.3万套。动态存销比以11月的速度消化仅需3.3个月,以近一年月均的速度消化仅需2.8个月。

  2. 土地

  (1)2017年11月,杭州市区共成交十一宗土地,成交总面积29.2公顷(折合438亩),总可建面积40.6万方,总成交金额32.19亿元。

  (2)11月,杭州市区成交一宗涉宅用地,出让面积6.02公顷,可建面积9.04万方,成交金额15.05亿元。

  (3)12月杭州市区预计出让八宗地块,总出让面积47.5公顷,总可建面积约123.6万方。其中,涉宅用地为七宗,出让面积46.8公顷,可建面积约121.1万方。

  3. 二手房

  (1)11月,杭州主城区二手房共成交3246套,环比下降0.4%,同比下降10.6%。

  (2)刚需依然是购房主力,90平方米以下房源成交占比74.3%,总价300万以下房源成交占比68.9%。

 

 

(注:没有特殊标注的情况下,本报告中的杭州市区范围为杭州市八区,不含富阳区与临安区)

  报告撰写:浙报传媒地产研究院高级研究员?冯慧霞

  浙报传媒地产研究院研究员??张怡??马梦婷

  专业指导:浙报传媒地产研究院院长?丁建刚

关于研究院细分报告暂停对外发布的通知:
  自2017年7月始,【杭州市区商品房市场分析报告】、【杭州市区土地市场分析报告】、【杭州主城区二手房市场分析报告】仅于“决策通-浙报传媒地产研究院房地产决策分析系统”内发布,“决策通”开通事宜可联系浙报传媒地产研究院洪女士:0571-85311041。
增值电信业务经营许可证: 浙B2-20080242 互联网新闻信息服务许可证:国新网3312006001 网络文化经营许可证:浙网文[2012]0216-022号
信息网络传播视听节目许可证:1105110 互联网出版许可证:新出网证(浙)字21号 互联网医疗保健信息服务: 浙卫网审[2012]19号
工信部备案号:浙B2-20080242-1 广播电视节目制作经营许可证:(浙)字第057号短消息代码证:浙号[2006]00072-B011
网站简介 | 网站合作 | 刊登广告 | 联系方式 | 主持人介绍 | 法律顾问
浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办  浙江在线新闻网站版权所有