2017年8月杭州楼市分析报告

文/浙报传媒地产研究院

  一、 前言

  8月,杭州市区商品房成交达16092套,仍然以每天超过500套的速度巨量成交。

  显性库存商品房的可售房源降至7.1万套,商品住宅仅2.4万套。商品住宅在商品房中的占比仅为33.8%,创历史新低,以8月的去化速度计算动态存销比,去化周期仅2.3个月。库存严重告急。

  两个多月来,透明售房网不再显示杭州市区商品房和商品住宅的成交量和成交价格。

  8月杭州市区新建商品房成交均价25382元/平方米,环比上涨3.9%,同比上涨38.5%。其中,商品住宅成交均价26905元/平方米,环比上涨4.9%,同比上涨42.6%。商品房和商品住宅成交均价双双再次刷新历史最高纪录。

  商品房和商品住宅尽管是刷新历史最高纪录的价格,但并非市场的真实反映。

  主城区二手房的成交价格近29000元/平方米,这是更接近于市场的真实价格。在商品房市场上,更多的是焦虑和急切的购房者买不到房子。

  以上两个维度更能真实地反映市场的实际情况。

  土地市场方面,取消了现房销售的条件之后,主流开发商回归拿地。万科、滨江、德信、碧桂园、金地、融信等开发商纷纷出手拿地。又有东方集团、路劲集团等外来开发商进驻杭州市场。开发商对土地的饥渴程度没有任何缓解的迹象。

  由于库存继续快速下降,供需关系恶化的严重供不应求现象提前来临。

  由于特殊时期,政策面处于真空状态。未来几个月,杭州楼市将面临严峻考验。

  二、 主要数据

  ◆ 商品房

  (1)2017年8月,杭州市区(暂不含富阳区、临安区,下同)新建商品房成交16092套,环比下降3.1%。其中,市区商品住宅成交10504套,占比65.3%,较2017年7月下降2.7个百分点。

  虽然6月底开始透明售房网数据关闭,网签有所松动,但8月杭州市场总体依然在官方限购、限贷、限预售证、限网签、限价的最严厉调控政策下惯性向前。

  市区商品房成交量在6月创下近2万套的巨量后,7月和8月成交量连续2个月有所下降,但成交量依然维持在高位,市场热度不减,需求仍十分强劲。

  (2)8月杭州市区新建商品房成交均价25382元/平方米,环比上涨3.9%,同比上涨38.5%。其中,商品住宅成交均价26905元/平方米,环比上涨4.9%,同比上涨42.6%。商品房和商品住宅成交均价双双再次刷新历史最高纪录。

  由于限预售证、限网签、限价格等限制性调控措施,杭州市区新建商品房成交均价一直被压在20000-23000元/平方米的区间,环比涨幅在稳定的水准上。但自6月最后几天网签有所松动后,连续3个月成交均价刷新历史最高纪录,价格环比均大幅上涨。可见,杭州房价上涨压力依然较大。

  (3)8月底杭州市区新建商品房可售房源降至7.1万套,创2011年11月以来新低。动态存销比以8月的速度消化需4.4个月,以近一年月均的速度消化需5个月。

  杭州市区商品住宅可售房源仅2.4万套,占比33.8%创历史新低。动态存销比以8月的速度消化需2.3个月,以近一年月均的速度消化需2.7个月。

  ◆ 土地

  (1) 2017年8月,杭州市区共成交十九宗土地,成交总面积62.9公顷(折合944.2亩),总可建面积140.3万方,总成交金额261.6亿元。

  其中涉宅用地成交十三宗,出让总面积55.1公顷,可建面积116.2万方,成交金额239.4亿元。

  (2)9月杭州市区迎来推地潮,预计出让三十八宗地块,总出让面积132.2公顷,总可建面积304.4万方。其中涉宅用地23宗,出让总面积108.0公顷,总可建面积244.0万方。

  ◆ 二手房

  (1)8月,杭州主城区二手房共成交4784套,环比下降0.02%,基本与上月持平,同比下降27.6%。

  (2)刚需依然是购房主力,90平方米以下房源成交占比73.3%,总价200万以下房源成交占比44.2%。

关于研究院细分报告暂停对外发布的通知:
  自2017年7月始,【杭州市区商品房市场分析报告】、【杭州市区土地市场分析报告】、【杭州主城区二手房市场分析报告】仅于“决策通-浙报传媒地产研究院房地产决策分析系统”内发布,“决策通”开通事宜可联系浙报传媒地产研究院洪女士:0571-85311041。
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