滚动播报
·北京拟推住宅小区默认表决制 业主不表态视为没意见    
·北京三季度房租同比上涨6.8% 房源几乎被中介垄断    
·调控大潮下中国楼市掀起最强“执法风暴”    
·住建部再出重拳 规范房企不正当经营行为    
·住建部再出重拳 规范房企不正当经营行为    
·掘金繁华市中心 商铺投资已成首选    
·余之城:一年之内,六次开盘引无数购房者买买买!    
·房价要跌了!十月股票要就大涨了?    
·31个省会房价曝光:北京一套房可换重庆长沙七套    
·大佬站台黑科技扎堆 2016杭州·云栖大会召开    
·房地产资金流入股市初现 部分私募资金来自地产商    
·9月全国CPI同比上涨1.9% 居住价格上涨1.5%    
·房东以“违法”为由拒退押金和房租 承租人起诉    
·房地产税是楼市调控“最大招”吗?    
·二三线城市“商改住” 为商业地产解困    
·杭州重点查七八十年代住宅 三年改造1355幢危旧房    
·今年杭州危旧房治理改造累计完成789幢    
·政企合力推进智慧城市建设 杭州启动城市大脑项目    
·局长带12队突查20个楼盘,深圳执法风暴让地产商震惊了    
·胡润百富榜发布 买万科的姚老板成财富圈“大黑马”    
您当前的位置 :浙江在线 > 住在杭州 > 新闻网 > 楼市快报 > 其他 正文
西安新政让开发商不能“拆东墙补西墙”
www.zzhz.com.cn 2011年12月23日 09:11:00 住在杭州网

  自11月21日起,西安市启用“商品房预售资金监管系统”,规定商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”,应由购房人直接交入银行监管账户,房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金。业内人士和专家认为,在国家强调房地产宏观调控不放松之际,西安市出台的这一监管新政将进一步加大对开发商资金链的监管力度,使其过去“拆东墙补西墙”的资金运作模式岌岌可危,由此将对楼市产生深远影响。

  预售资金监管新政出台

  商品房预售资金,是指新购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款(包括定金、首付款和购房贷款等)。为维护购房人的合法权益,促进房地产市场的健康发展,西安市房管局日前发布了《关于加强商品房预售资金监管有关问题的通知》,并于11月21日正式启动了商品房预售资金监管制度。

  西安市商品房预售资金监管制度规定,房地产开发企业在开始进行商品房预售前,应与已在西安市房管局办理入网认证的商业银行签订商品房预售资金监管协议,并设立商品房预售资金监管专用账户。监管账户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况,按照项目或楼幢设立,实行“专户归集、专款专用、封闭管理”。

  开立专用账户后,除购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管账户外,其他应支付给房地产开发企业的购房款由购房人直接交入监管账户。即购房者持房地产开发企业提供的缴款通知书,到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户,并凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。若发生退款的,可向监管银行提出退款申请,并提供相关证明材料和购房人账户账号。监管银行在审查确认后,将相关款项以转账方式退还购房人。

  对于专用账户内资金的使用,西安市房管局要求监管银行应根据项目建设进度向房地产开发企业审核拨付监管帐户中的预售资金,并严格监督资金的用途。收款单位、用途、金额等内容经审核不实或其他不符合商品房预售资金监管要求的,监管银行不得拨付使用商品房预售资金。

  监管银行还应对监管项目的工程建设所需资金进行重点监管,重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理。监管账户中的预售资金在监管项目达到竣工交付使用条件前,必须确保用于后续工程建设,不得挪作他用。在项目达到竣工交付使用条件后,账户资金余额应满足监管项目房屋所有权初始登记及转移登记的需要。

  在监管资金的“解冻”方面,西安市房管局规定,房地产开发企业在完成监管项目房屋所有权初始登记及转移登记后,可向西安市房管局局申请解除资金监管,经西安市房管局核准,监管银行方可取消资金监管并将监管资料整理存档。

  为了确保监管制度落到实处,西安市房管局要求商业银行和房地产开发企业应严格按照通知要求履行资金监管的责任和义务。房地产开发企业不按规定交存、使用预售资金的,西安市房管局将责令其限期改正,并告知有关部门将其违规行为记入信用档案,情节严重的将依法追究其法律责任。商业银行违反规定开展资金监管业务或未按规定履行资金监管义务的,西安市房管局将责令其限期整改或暂停其参与资金监管的资格,情节严重的将依法追究其法律责任。

  防止烂尾楼和资金挪用

  “拆东墙补西墙再也行不通了”,对于此次新政的出台,一些房地产专家和业内人士认为,加强对商品房预售资金的监管力度,能有效防止个别企业因盲目追求扩大开发规模,随意使用预售款,导致预售项目因资金链断裂而成为“烂尾楼”。

  部分西安房地产业人士认为,商品房预售资金监管制度可以控制开发商的现金流,防止烂尾楼的出现,这也是政府未雨绸缪的一种具体表现。这项制度将对一些在资金上“拆东墙补西墙”的开发商形成较大的影响,而对于资金运作较为规范的开发商应该不会有影响,而这项制度本身准确地说是对开发商的一种监督。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为,西安推出的商品房预售资金监管制度能够促进当地房地产市场的进一步规范,有效防止“烂尾楼”现象的发生。与此同时,这项制度对消费者的权益也是一个有效保证,因为开发商不能再像过去那样随意挪用预售资金,而是要按进度使用这笔资金,使得这部分属于购房者的资金安全能得到有效保证。

  对于此次西安市全面实施商品房预售资金监管制度,西安市的购房者普遍表示了欢迎,认为这能使得他们更好地规避风险。在西安市北郊一家楼盘的售楼部,正在看房的王先生表示,他觉得商品房预售资金监管制度的出台符合购房者的利益,除了防止开发商随意挪用购房者的资金之外,还能确保房子按期完工,让买房人吃下定心丸。

  也有一些购房者认为,商品房预售资金监管制度能否真正保护购房者的权益,关键在于今后能否得到认真执行。如果房管部门和相关商业银行能严格监督和管理,保证监管制度的贯彻和落实,购房者的利益就能得到切实保证。

  促进楼市进一步规范

  随着近年来特别是2011年以来楼市调控政策的不断出台,中国房地产市场正悄悄出现一些新的变化。主要表现在房价上涨趋势减缓、楼市成交量出现下滑、购房者观望情绪加重等,而此次出台的商品房预售资金监管制度,无疑是楼市调控政策的又一大举措,将给楼市带来更为深远的影响。

  西安房地产信息网预警预报专家领导小组秘书长李宇兵认为,资金监管将使开发商资金专款专用,对于当下资金链紧缩的开发商更是一棒重击。监管新政还将直接影响开发商的拿地或扩张步伐,深度影响到未来楼市的开发供应量。这个政策的直接积极意义在于控制开发商的现金流,防范烂尾楼的出现。长期来看,有助于“预售制度和现房销售制度”的双轨制向“现房销售制度”的单轨制的转变。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为,我国房地产市场长期以来实行的是预售制度,卖的都是期房,这就使得房地产企业能够进行滚动式开发,即把预售资金拿来以后不完全用在这个项目上,而是会挪用到其他的项目。西安市出台的商品房预售资金监管新政策,实际上是对房地产开发的一种过程管理,能够有效防止开发商对预售资金的挪用,保护消费者的权益。这项政策是对房地产市场监管政策的进一步完善,对于整个房地产行业来说是一剂良药,将使得其发展更加理性。

  陕西省房地产研究会会长王圣学认为,西安市出台的商品房预售资金监管制度具有很强的积极意义,但在具体执行中要注意两方面平衡,即保护购房者权益和商品房正常开发的平衡。这就要求一方面要严格预售资金监管,另一方面又要采取措施保证开发商能够及时得到建设资金,防止因为管的过严、过死导致开发商资金链断裂,影响正常的开发建设。

来源:经济参考报 作者: 编辑:岳昊最后编辑:岳昊
  [进入口水楼市]
  凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。
  本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  联系电话:0571-85399729。
住在杭州网微信
新盘搜索
 
增值电信业务经营许可证:浙B2-20080242 | 广告经营许可证号:3300008000006
网站简介 | 网站合作 | 刊登广告 | 联系方式 | 主持人介绍 | 法律顾问
浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办  浙江在线新闻网站版权所有
常年法律顾问:浙江腾飞金鹰律师事务所