文 / 住在杭州网首席评论员 丁建刚
走过风云激荡的2008年之后，市场的任何一位参与者都会重新审视这个诡秘的市场，审视自己。
市场中永远没有诸葛亮。2008年的楼市，将人们很多经验、逻辑、判断击碎。
经历过2008年市场的洗礼，我们还是需要对2008年的市场进行一些梳理和总结，从而积累一些我们前所未有的认识和经验教训。
一、宏观方面
1.市场总体来说是宏观市、政策市、预期市
尽管各地市场表现千差万别，但总体来说仍然是宏观政策和对未来的预期决定了市场的走势。
由美国次贷危机演变成的全球金融危机及中国从去年底实行的从紧的货币政策的叠加效应导致了楼市的低迷。当然，从危机传导的速度和程度上说，杭州在一线城市上还算是较低的(如果把杭州看成一线城市的话)。从客观上说，股灾确实让一大批中产或即将成为中产阶层家庭的财富化为灰烬，购买力也遭受巨大打击。
但最为关键的是，人们对市场的未来做出了悲观的预期，因而更多的人在观望。
2.中央政府救市态度明确
本来在11月召开的中央经济工作会议推迟到12月召开，本应在中央经济工作会议确定的财政、货币政策提前出台。
11月10日国务院再次明确了“房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。房地产业的健康发展对金融业、钢铁、建材、家电家居用品等产业至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”
这是2003年国务院18号文件明确了房地产业是重要支柱产业，在2005、2006、2007年中受到许多质疑之后，再次明确重申这一判断，足以说明中央政府对“救楼市就是救经济”的判断和认识。
年底的中央经济工作会议再次重申“保持房地产市场稳定健康发展”。12月21日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》“国13条”，松动了第二套房贷，将界定权放给了各商业银行。但金融主管部门在“第二套住房按揭贷款”等政策上还是犹豫、迟疑，还在等待。
二、2008年本地市场的基本数据
1.价格
杭州房价在2008年有15%—20%的下降。可能有些人认为房价没怎么降或降得没那么多，有些楼盘直接打折，有些楼盘以低价开盘，追踪房价变化应该以同一楼盘的今年和去年售价相比或同一楼盘二手房两年价格相比。同时应该以有真实成交流量的楼盘为取样对象，因为有些楼盘尽管没有降价，但是几乎没有成交量，其价格也不具有真实意义。
几个热销楼盘可做参考标本。
①金色蓝庭 15160元/M2开盘，比原预计18000元/M2下降15.8%。
②林风御树 16000元/M2，比年初林风(一、二期)及金色家园的二手房20000元/M2的价格下降20%。
③嘉里·桦枫居(精装) 9000元/M2，比原预计11000元/M2下降18%，比亿城嘉园(毛坯)最高时9000元下降20%左右。
④近期朝晖二手房成交均价10851元，去年底成交均价12795元，下降了15.2%。
2.交易量
2008年全年杭州主城区商品房总共成交约23202套。与2007年同期相比下降41.2%，与2006年相比下降10.9%。
3.供应量
2008年12月31日透明售房网显示，可售商品房31925套，可售面积405万多平方米。其中住宅20969套，可售面积261万多平方米。
4.土地
2003年至2008年，杭州主城区土地出让盘点
表一：2003年至2008年的土地成交列表 |
年份 |
总出让地块(宗) |
总出让地块(亩) |
可建筑面积(万方) |
楼面地价(元/方) |
2003 |
47 |
4289 |
627 |
2243 |
2004 |
72 |
2999 |
542 |
2455 |
2005 |
54 |
2656 |
497 |
3127 |
2006 |
51 |
2853 |
404 |
4107 |
2007 |
90 |
5993 |
983 |
5423 |
2008 |
43 |
2315 |
462 |
5847 |
表二：2003年至2008年的住宅用地成交列表 |
年份 |
总出让地块(宗) |
总出让地块(亩) |
可建筑面积(万方) |
楼面地价(元/方) |
2003 |
35 |
3510 |
530 |
2518 |
2004 |
29 |
1836 |
316 |
2774 |
2005 |
55 |
2805 |
553 |
3011 |
2006 |
22 |
1767 |
284 |
4399 |
2007 |
59 |
4984 |
801 |
5631 |
2008 |
23 |
1678 |
301 |
5934 |
5.二手房
2008年全年杭州主城区二手房成交14356套，与2007年相比下降43 %，与2006年相比下降8.7%。
三、几个基本判断
1.房价有购买力支持吗？
经过2008年的调整和回落，杭州房价总体上正趋向合理，特别是房价的结构趋于合理，近郊区块几乎都回落到万元以内，从低到高多层次的房价结构已经形成。人们经常用房价收入比这一概念来衡量房价是否合理。
事实上如果以购房最困难的一族——留在杭州工作3-5年的年轻夫妇的房价收入比来计算，已经接近国际标准。假定购买80M2的房子(杭州的人均面积27M2，80M2已经是三口之家的人均标准)，假定家庭收入为10万元(杭州全年的人均收入在2.7万元左右，留在杭州工作的大学生工作3—5年之后，双方收入如果没有10万元，在杭州生活相当艰辛)，假定房价为8000元/M2(这个价格可以在滨江、三墩、下城北、下沙、闲林、乔司等许多地段购买)。80 M2×0.8(万)=64(万)，64(万)/10(万)=6.4：1。房价收入比6.4：1接近国际6：1以内的标准。因此，从购买力数据分析，杭州房价已趋正常。
2.供过于求了吗？
目前主城区可售房源约3.2万套，住宅约2.1万套，可售面积261万多平方米。这是半年来市场悲观预期的结果。如果市场正常流量，261万多平方米即使不算外来购房，不算每年高校毕业生4—5万人的留杭增量，平均到杭州市区的常住人口，也不到人均1平方米。
因此，供过于求是阶段性的，但由于2007年供地量巨大，2009年上市房源量巨大，2008年的缩量供地将在2010年的楼盘供应量上才能体现。供过于求的现象还会持续相当一段时间。
3.各类产品所面临的市场形势
①中低价位的小户型(90方以下)市场需求量最大，这部分置业者是刚性需求，但市场的供应量也最大，同时受到保障性住房市场的挤压。(以下沙、滨江、丁桥、三墩、闲林为主)。
②中等价位的改善型(90方、130方)供应量相对较小，但这部分的改善型市场需求者是最大的“墙头草”，预期好，可以今天就买，预期不好可以再等3-5年。(以市中心、文教区、桥西、申花路、西溪为主)。
③豪宅市场(包括公寓豪宅及排屋)供应量仍较大，但这部分市场需求在今后的市场中唯一仍有投资性质或资产存放形式性质的产品。“阳光海岸”的购房者一般拥有一套甚至多套房子，他们是把房产看成一部分资产存放形式。销售取决于楼盘的稀缺程度(地段、景观、产品)。(以市中心、钱江新城、西溪湿地为主)。
基于以上分析，有几个基本判断：
1.市场仍受宏观政策及未来预期主导。
2.短期内供过于求将持续，长期需求仍有很大空间，供给缩量将在2010年显现。
3.价格体系重构，销售量向理性定价的新开楼盘集聚。
4.各类产品销售均面临困难，郊区的普通住宅相对压力更大。
5.没有稀缺要素的豪宅将难销。
