尽管制度设计很“完善”，但是“缺乏监督的权力运行即使程序再完善，也是走形式而已”
今年9月以来，重庆一批厅级干部因收受巨额贿赂，为房地产开发商谋取利益而陆续站上了法庭被告席，检察机关指控：重庆市规划局副局长梁晓琦受贿1589万元，重庆市国土房管局副局长王斌受贿170万元，重庆市九龙坡区区长黄云受贿232万元。同时，与这三人同为“难兄难弟”的重庆市规划局局长蒋勇涉嫌受贿一案也进入侦查终结阶段，即将被检察机关提起公诉。
至此，这一被称为“323专案”的4名涉案厅级干部都将面临法律制裁，而在此前，同样针对房地产开发领域的“726专案”中的另外4名厅级干部已经受到法律惩处，重庆市渝中区副区长王政、渝中区委副书记郑维、沙坪坝区副区长陈明、重庆市侨联主席罗静虹(王政之妻)，因在土地出让、调整规划、减免费用等房地产开发相关领域肆意出卖手中的权力，为开发商谋取巨额利益，而分别被法院判处死缓、13年、10年及3年半刑期。
在1年左右时间内，8名厅级干部在房地产开发领域接连“落马”，这在重庆政坛是前所未有的，引起了社会各界的强烈关注，甚至被称为“反腐风暴”。《瞭望》新闻周刊记者在追踪调查中发现，这一系列“窝案”暴露出房地产业的“潜规则”：房地产业已经成为腐败“重灾区”，房地产开发的每一个环节都可能存在权力寻租和官商勾结，房地产的产业链有多长，权钱交易的食物链就可能有多长。
倒在开发商的“组合拳”下
自1997年成立直辖市以来，重庆一直在进行大规模的城市建设，也拉动了房地产业的高速发展。自2004年以来，房地产开发投资每年新增100亿元以上，房地产开发投资每年增速都在20%以上。而在城市建设、规划的背后，往往隐藏着巨大的商业机会和利润空间。在寸土寸金的城市，规划红线退一点点，土地的属性调整一下，普通人可能觉察不出来，但对房地产商来说却意味着暴利。因此，与房地产开发相关的国土、规划、房管等实权部门以及分管官员，就成了开发商眼中的“财神爷”。
本刊记者调查了解到，这8名厅级干部大多是“60后”的中青年干部，不少人可以称得上是重庆的“高素质人才”，有的是城市规划领域的专家型干部，有的是充满政治前途的年轻干部。比如，今年46岁的重庆规划局局长蒋勇长期在规划建设领域工作，曾留学英国威尔士大学，在重庆被公认为城市规划方面的“专家型干部”；九龙坡区区长黄云42岁即开始担任重庆主城区级政府一把手，作为主政一方的正厅级官员，曾留学国外，并获新加坡南洋理工大学硕士学位，还参与过轰动全国的“重庆最牛钉子户”事件的处理；从高校教授步入仕途的梁晓琦，获得过朝鲜建设建材大学博士学位，曾担任重庆市规划局总规划师，他用了不到10年的时间，成长为重庆规划系统的一名专家型领导干部。
重庆的一些干部说，这批厅级干部正是年富力强，干事业的黄金时期，却倒在开发商的“糖衣炮弹”下，既让人警醒，又令人惋惜。
为了摆平这些手握实权的官员，房地产开发商无所不用其极，往往采取“金钱＋美色＋爱好”的方式向官员展开攻势，投其所好，不达目的绝不罢休。官员爱钱就送钱，好色就送美女，如果既不贪财又不好色，就满足其爱好，千方百计寻找人性的弱点。开发商送贿赂非常讲究策略，常常是借逢年过节或干部出国考察、因公出差等时机送钱，为丑恶的权钱交易掩上一层温情脉脉的面纱。为了赢得官员的“好感”，开发商不惜乘飞机“追”着官员送钱。2006年春节，王斌携家人前往深圳游玩，重庆某地产商得知后，专门从上海亲自飞往深圳，并赶在王斌所乘班机落地前等候在机场出口，与王斌会面后直接送上5000美元。2006年下半年，同样是这位开发商，在得知王斌在上海参加一个会议的消息后，立即前往其下榻的酒店奉上10万元人民币。
梁晓琦喜欢打高尔夫球，经常飞到全国各地的顶级高尔夫球场打球。2006年重庆一开发商便投其所好，不仅送上18万元，还送给其国际高尔夫俱乐部名誉会员卡一张，任其免费消费。开发商如此“懂事”，官员自然投桃报李。开发商的高尔夫球场项目要增加居住用地、增加商业设施用地等诸多事项，在梁晓琦的关照下，一路“绿灯”。
钱权交易贯穿房地产开发全过程
在这一系列“窝案”中，钱权交易贯穿于房地产开发的全过程，征地拆迁、土地出让、缴纳土地出让金、调整用地性质、规划审批、项目选址、调整容积率、产权登记等每一个环节都充斥着官商勾结。开发商与官员的钱权交易在“土地出让”和“调整规划”两个大项上最为突出，特别是集中表现在“调整容积率”、“调整土地”上，官员利用职权为开发商牟取了惊人的暴利。
“容积率”是指建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值，对于房地产开发商来说，容积率越高，可供其销售的面积就越多，获利也越大，但是购房者的居住环境就越差。以一块占地1万平方米的土地来计算，假使容积率是3，意味着可建3万平方米，如果把容积率提高到3.5，则可建3.5万平方米。如果以6000元／平方米的价格出售，可以多得3000万元。一位房地产开发商告诉本刊记者，“容积率”在开发商眼中简直就是“点石成金”的“魔术棒”，哪怕是能提高0.5个百分点，每个开发商都会不惜血本地“公关”。
在王政、郑维、陈明的“窝案”中，他们正是利用手中职权，为开发商调高“容积率”牟取暴利。2003年7月，一名开发商找到王政，希望提高楼盘容积率。王政于是给“好兄弟”——时任重庆市规划局用地处处长的陈明打招呼。随后，他又在开发商递交的申请提高容积率的报告上签署“请给予大力支持”的意见。虽然按照相关规定，该公司开发的项目容积率不能超过5。但最终规划部门还是将该公司项目的容积率调整到不大于7。通过增大容积率，开发商的利润一下就增加了1000多万元。开发商为“感谢”王政，送他100余万元。
蒋勇与梁晓琦更是精于此道，在他们所收受的贿赂中，大多与调整容积率有关。从2003年到2007年4月，梁晓琦接受重庆某地产商的请托，利用职务上的便利，将该地产商开发的楼盘容积率上调至3.95。为此，梁晓琦分8次“进账”225万元人民币，美元6万元。
搞房地产先要拿地，土地出让是房地产开发的第一个环节，拿地的价格直接关系到房地产开发的成本。身为重庆市国土局副局长的王斌采取的正是“以地生财”：利用手中掌握土地征用、土地出让、耕地保护及土地规划等审批管理权力，在土地环节进行权钱交易。他的主要手段是帮助开发商获取土地使用权、减免土地出让金、办理征地审批手续、办理房屋产权，等等。2005年，某开发商看上重庆沙坪坝区一块土地，为了低价拿地，经过王斌的运作，违规降低了该块土地的土地出让金标准，给国家造成巨大经济损失，政府少收入了1.7亿元的土地出让金。为此，王斌收到开发商人民币10万元、3万美元的“感谢费”。
除土地主管部门的领导外，地方政府的负责人也对土地有较大的调控权。黄云的受贿记录中，也有“以地生财”的“大手笔”。2004年至2006年，黄云利用时任重庆市沙坪坝区人民政府区长的职务之便，为某开发商在控规调整、征地拆迁、土地补偿等方面提供帮助，并因此收到开发商3万美元的“酬劳”。
“自己监督自己”等于没有监督
重庆市政协常委邱道持“退居二线”之前，曾经与被指控受贿170多万元的王斌，一同在重庆市国土房管局担任副局长。他说，没有外部的监督，政府部门的规章制度再完善也不起作用，权力一样不受制约。
他告诉本刊记者，王斌出事前，在局里被认为是“很讲制度”的领导，而且为人“低调”，一般不参与任何应酬。手握实权的王斌很重视制度建设，在其分管领域制定了很多制度。尤其具有讽刺意味的是，每当开会研究土地出让问题时，他都要求同步录音，说是防止有人为开发商说好话，表现得非常“坚持原则”。因此，当听说王斌“落马”时，邱道持感到十分意外，他说，这说明“自己监督自己”等于没有监督，所谓的制度建设往往是为了自己能“钻空子”。
一些办案人员、有关专家和法律工作者指出，从重庆8名厅级干部“落马”以及近年来全国暴露的典型案件来看，规划、国土、房管等与房地产业息息相关的政府部门行政审批权过大，过于集中，尤其是公共权力的运行不够公开、透明，缺乏有效的监督制约，是整个房地产行业中的权力寻租、官商勾结十分突出的重要原因。
接受本刊记者采访的一些干部指出，过去干部一出问题，大家都认为是“制度建设没跟上”，但现在看来，不是制度问题，而是权力监督问题。在查处8名厅级干部的过程中，检察机关多次到相关职能部门走访调查，发现其各种规章制度相当完善，程序设计也很严格。这些干部为开发商谋取利益的过程，从表面上看都是“依法办事”，操作流程也完全合法，如调整规划，均由开发企业向基层的规划部门提出，基层再向市局规划部门呈报，市局通过会议形式，集体研究决定。“但是，在事前，开发商和官员早就私下达成了交易，缺乏监督的权力运行即使程序再完善，也是走形式而已。”一名熟知案情的人士如是说。
众多厅级干部的“落马”促使重庆市加强对房地产开发领域的管理。今年8月，重庆出台《重庆市城乡规划管理违纪违法行为行政处分办法》，并在市政府公众信息网上公开征集意见。该办法规定，违反法定程序修改经批准的容积率等，情节严重者拟撤职；区县政府及其工作人员违法干预城乡规划主管部门及其工作人员依法进行行政许可和行政执法的，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或撤职处分；情节严重的，给予开除处分。有强迫、唆使下属工作人员违法等行为的将从重处分。
