南京房改新政解读(上)
9月27日,一个特殊的日子,一年前的今天,9/27新政出台,一年后的今天,南京房改20条出台。《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》共20条,从“优化住房消费环境”、“优化投资环境”、“优化行政管理服务环境”三个方面,欲振楼市低迷之气。
春江水暖鸭先知,随着一场场秋雨的不期而至,楼市冷暖谁先知呢？
南京,虎踞龙盘之地,高人、强人、超人,多会于此。此番新政的新鲜出炉,再次印证了这一传奇,南京楼市的冷暖,南京地方政府亦先知!
笔者非常佩服南京政府的救市作为和勇气,但对于“救市”,作为泛地产从业人员,笔者有些自己的看法:
(一)认清中国楼市的问题
认清中国楼市的问题是解决楼市需不需要救的前提。要认清中国楼市就要先认清中国的宏观经济,十七大后政府为了缓解经济发展过热,抑制通货膨胀,采取紧缩银根等一系列宏观调控政策,目的就是防止通胀、防止经济过热。然而2008年中国先后遭遇南方冰冻、洪水及汶川地震灾害,加之国际环境不利因素的影响,进入2008年下半年,经济出现下滑,这是我们不希望看到的,但确实已经存在(从下半年的调控目标——“一保一控”可以看出)。所以楼市在整体宏观经济下行的趋势下,很难独善其身。
有专家指出,中国楼市的泡沫很严重,楼市崩盘势必影响中国宏观经济,加之美国次贷危机引发的全球金融风暴,此种认知和说法愈演愈烈。笔者认为中国楼市有问题,尤其进入2008年,问题更加突出了,导致这一问题的根本原因是2007年房价的非理性上涨及宏观调控政策所致。其实,中国楼市的问题没有专家学者讲的那么可怕,楼市进入下行通道,就是排挤投机,回归理性的过程。
(二)救市政策制定要坚持科学发展观
楼市的低迷主要表现就是成交量不足,导致此结果的直接原因完全是消费者心理层面的问题。一旦消费心理出现了变化,观望的人越来越多,自然持币待购的就多了,成交量肯定就下来了。
南京房改新政的第一招方向是正确的,首先优化住房消费环境,主要是以减税、优惠、放宽公积金管理、住房补贴、住房保障等为主的减负及刺激消费措施。但是,所有措施基本上属于“劈脑门”、“扎眼仁”之类的常规战法,政策涉及面广,发力就散了,重点不突出,效果肯定好不了。
比如,一套60万的住宅,优惠1个点才多少钱,补贴1个点又是多少钱,消费者门儿清!2008年消费者最大的特征就是相对理性,没钱不买,大不了不和你玩!所以地方政府必须认识到2008年的楼市与往年不同,当消费实力根本就够不着实际房价时,消费者心理就产生了变化,不再是2006年、2007年的市场,如果还用历史的眼光看问题,那政策的效果就可想而知了,政策制定者必须与时俱进,要用科学发展观来看问题。
(三)救市的法门是要“救人”
救市的法门已不再是简单的优惠、减税就能解决的,也不是政策一出台,就能一蹴而就的。非常搞笑的是,有的地方政府幻想通过减税、优惠等措施刺激投资客入市,以带动楼市消费,他们确实犯了一个错误:投资客比一般消费者更“精”,一旦整体楼市下行,他们更在观望。
救市需要长效的更具实质性的政策,比如提高居民收入,完善社会保障,重塑消费信心。只有消费者收入预期增加,钱包满了,没有养老、医疗等后顾之忧,敢于消费,消费信心才能得以回归。手中有粮,心中不慌,这是亘古不变的道理,所以,救市要先救人!
任何政策的出台要认清问题的主要矛盾,只有认真分析,抓住问题的主要矛盾的主要方面,政策的出台才能起到事半功倍的效果。要解决楼市的问题,就要重振消费信心,要救市就要先“救人”!
