2008年8月26日，从外滩拍摄的陆家嘴上海环球金融中心及周边大厦。8月30日，高达474米的观光厅——上海环球金融中心100层观光厅正式开放迎客，东方明珠观光塔、金茂88层观光厅和环球金融中心观光厅将形成小陆家嘴地区登高观光的“金三角”。中新社发 张波摄
“最初决定投资浦东时，世界上很少有人相信这里能成为金融中心，即使在日本国内也有许多评论认为这笔投资鲁莽草率，而如今上海环球金融中心的成功启用告诉大家，这里一定能成为亚洲未来首屈一指的金融城市。”环球金融中心的投资商日本森大厦株式会社社长森稔在上海环球金融中心(以下简称SWFC)新闻发布会上如是说。
在日本的地产界，森氏家族可谓声名赫赫，从当年的森泰吉郎到森稔、森章，再到年富力强的森浩生，家族三代撰写了日本地产家族式企业的传奇故事。8月28日，《中国经济周刊》记者对SWFC内的各项设施进行预览，并就SWFC相关情况采访了日本森大厦株式会社社长森稔、及其子上海环球金融中心有限公司董事长森浩生。
全球金融市场动荡下的“租金新高”
翻开1993年制定的《上海陆家嘴中心区规划设计方案》，金茂大厦、上海环球金融中心、上海中心所在地块将建设3栋超高层的标志性建筑形成“品”字形布局就已经被列入了规划。
森稔回忆说，1993年，他就向时任上海市副市长、浦东新区管委会主任赵启正表示“让我来造第二座摩天大楼吧。”
不过与金茂大厦和未来将建成的上海中心相比，上海环球金融中心的遭遇可谓“命运多桀”。在1994年启动之后，1997年之后的亚洲金融危机让该项目停工将近五年。而此后楼宇形态和定名上的争论不断，更让其直至去年9月结构封顶，今年8月才正式启用。整个设计建造周期长达14年。
而如今，建成后的SWFC又将面临全球经济放缓和次贷危机蔓延的挑战。然而，森稔向《中国经济周刊》表示：“总的来讲，全球金融市场有些动荡，但我有信心，上海金融环境不会受到影响。”
据记者从运营方了解的情况，SWFC总投资高达83亿元人民币，而整幢物业的投资资金中，股东投资及银行财团贷款各占50%。为了尽快收回投资，运营方设定了上海目前办公楼市场租金水平的新高，达到“最低”20元每平方米每天。按此计算，即使200平方米的办公区域，一年的租金亦高达144万元。
相比之下，同在陆家嘴地区的汇丰大厦、花旗大厦等楼宇的租金约为SWFC的一半，仅为10元每平方米每天。
上海环球金融中心有限公司董事长森浩生向《中国经济周刊》表示：“即使按照这样的租金计算，如果现有的22万平方米办公区域及其他场所出租正常的话，SWFC项目同样需要12年才能收回成本，2020年之后才能实现真正的盈利，而如果情势恶化，可能需要更久的时间。”
他坦言，美国次贷危机和全球经济放缓的确对SWFC项目产生了影响；例如，部分客户最终租赁的办公面积较原来要求的面积减少了一半。
“大部分日资企业都是去‘捧场’的”
据仲量联行亚太区董事陈立民介绍，今年以来，美国企业，尤其是美国金融机构，都缩小了原来要求租赁的办公面积，还有部分企业甚至取消了搬迁办公室的计划。
但是，据森浩生透露，从7层直至77层的商业办公区域是上海环球金融中心的主体，目前环球金融中心办公楼入驻率已达45%，1年后预计可达90%。已经签约入驻的企业以日本的金融机构及企业为主，达11家；来自欧美的企业仅6家，其中金融机构3家。
记者在实地了解的情况是，截至目前已经正式入驻的为9家，日资企业占了较大部分，其中就包括了日本三井住友银行上海分行、日本瑞穗证券上海代表处和日综(上海)投资咨询公司等。
不过，某日资企业人士却向记者表示：“我们知道，大部分日资企业都是去‘捧场’的，毕竟是日本公司的项目，运营方在租金方面可能也给予了优惠，来提升SWFC的整体人气。”
但并不是所有的日资金融企业都会考虑入驻SWFC。目前，在陆家嘴汇亚大厦办公的三菱东京UFJ银行上海分行内部人士向《中国经济周刊》表示：“虽然环球金融中心是我们银行的客户，但我们负责人已经明确表示并没有计划会搬入上海环球金融中心租用办公楼。”
森浩生向《中国经济周刊》表示：“虽然环球金融中心的取名主要是针对的是金融客户，但由于众所周知的国际金融环境不佳等各种原因，一些机构的确有缩减租用计划，但我们相信一些非金融机构同样会对SWCF充满兴趣的。”
浦东写字楼空置率骤升到12%
据上海某当地媒体称，上海市市长韩正在最近的一次部署下半年经济工作会议上指出，楼宇是发展现代服务业和总部经济的重要载体。而目前上海市商务楼宇总量大体平衡，但高档商务楼宇特别是甲级写字楼供不应求、租金上升，影响了现代服务业项目引进，影响了跨国公司总部落户。
一位知情人士向《中国经济周刊》表示：“上海未来能否成功打造成国际金融中心，是否能够成为服务业企业的总部基地，办公楼租金等一系列成本因素已经进入市政府考虑和规范的范围之内。”
未来7年中，除SWFC之外，陆家嘴金融贸易区将会再出现“40万平方米”项目，与环球金融中心比邻的未来第一高楼“上海中心”总高将达632米，总建筑面积将达到55.88万平方米，并将于2013年建成。香港新鸿基地产(00016.HK)在陆家嘴区域开发的“国际金融中心”有望在2009年建设，而其将有可能直接抢夺森大厦株式会社项目汇丰大厦的冠名客户汇丰银行将近四个楼面的办公楼。此外，竹园商贸区、陆家嘴软件园的建设也将缓解陆家嘴甲级写字楼紧张的局面。
供求关系转变会让很多企业重新选择。不过，森稔乐观地向《中国经济周刊》表示：“目前，上海在商业办公楼宇的角度来看并未饱和，而是远远不足，特别是符合国际化标准的高档写字楼，我们建设SWFC的想法是等待需求的慢慢增长。”
森稔对未来两年的形势判断准确与否还需由时间来检验。上海市浦东新区金融办负责人认为，根据规划，今明两年陆家嘴区域将有13幢大楼投入使用，总面积超过100万平方米，约为前5年总供应量的2.5倍。
据仲量联行亚太区董事陈立民向媒体透露，今年浦东地区的写字楼供应量高达60多万平方米，而空置面积将达20万至30万平方米，空置率将由此前的1%急速上升至12%至13%，仅SWFC 22万平方米的办公面积就已经占今年上海写字楼供应量的三分之一。因此“今年浦东写字楼的租金不跌就不错了”。
但森浩生认为，SWFC的意义不仅仅是其办公楼宇的问题，而是这一新的地标性建筑位于陆家嘴金融贸易中心区的中央，立足于“世界金融磁场”这一理念，拟利用其磁引力，集商务、文化和观光功能于一体，吸引全球的信息和精英人士，创造潮流、并超越以往国际金融中心的概念，将成为亚洲首屈一指的金融中心和文化传媒中心的象征。
不过一位不愿意透露姓名的业内人士向《中国经济周刊》表示：“随着上海陆家嘴地区甲级高档写字楼的不断增多，特别是未来可能出现的空置率上升的问题，加之政府从大局上会对过高的楼宇租金有所调控的可能，未来的一些企业会根据实际情况选择性价比更高的楼宇入驻，那么上海商业楼宇供求拐点可能会触发。”
