住在杭州网记者 李永生
记者作了粗略的计算，魅力之城即便最后300多套房子全部以8折的价格卖出去，项目总体平均利润率仍然超过50%。
2006年5月25日，万科拿下九堡魅力之城地块；2007年4月22日，魅力之城首期销售。从拿地到销售，不到一年时间，体现了“万科速度”。
2008年9月3日、4日，万科旗下四项目8折销售，领“跑”杭州楼市。万科此举，被业界目为“快速回笼资金”，仍然是：万科速度。
“对于上市公司来说，年报、业绩、股东利益才是首要的，他们更注重利润率，而不是一个项目的赢利，或许在这个项目上没有太多的盈利，但是拿这个资金周转到其他项目也照样能盈利。对于他们来说，现金为王才是首要的。”攻略地产董事长祝军华如此解读万科的打折促销行为。
然而，记者通过计算发现，至少在本次打折的“重头戏”项目魅力之城上，万科不但实现了现金为王的快速“资金周转率”，而且实现了高额利润的“项目盈利”。
“5号地块在没有其他买家报名的情况下，万科仅在挂牌出让起价22542万元上加了20万元，就将地块收入囊中，楼面地价2502元；接下来的4号地块，仅三胞房产一家竞争者，两家公司以每轮20万元的价格加价，仅经过四轮竞价，第五轮时，三胞房产放弃竞价，万科最终以25086万元拿下，楼面地价2510元。”
2006年的5月25日，杭州的房地产市场仍是延续05年宏观调控后的寒意，土地市场自然没法跟07年的不断涌现的地王相比。再加上业界传言万科进入九堡是政府的“招商引资”，地价像“经济适用房”，所以，万科当时在九堡的两块地楼面价才2500元/平方米左右，“相当的便宜”。
当然，这应该带有一定的玩笑性质，2006年5月份九堡镇中心的香滨湾首期开盘均价是5800元/平方米。所以，在当时，2500元/平方米的楼面价在九堡并不算便宜，更何况，魅力之城的地块条件还比香槟湾差了不少。
但不管怎么样，2500元/平方米的楼面价，放到现在确实比较便宜，这或许给了魅力之城足够的打折底气。
我们算一下魅力之城的成本。一期是毛坯房，成本中，楼面价2500元/平方米，建安成本2000元/平方米(以万科的成本控制能力，应该要不了这么多)，财务、营销、管理等综合成本800元/平方米(以每平方米售价的10%计算，万科适当下浮得出的数据)，毛估一下，魅力之城毛坯房的所有成本应该在5300元/平方米以内。而魅力之城一期开盘价7100元/平方米，后来卖到9500元/平方米，平均下来，一期的综合销售价格应该在8000元/平方米以上。以这样的算法，魅力之城一期的利润为50%。
二期是精装修，在一期的成本上加上精装修成本即为二期成本。万科宣称，魅力之城精装修的标准为1500元/平方米，那么，二期的成本上限应该为6800元/平方米。实际上，以万科的成本控制能力，魅力之城的精装修成本应该可以下浮200元/平方米以上，所以，综合成本应该在6600元/平方米以下。而包括本次的打折房源再内，二期综合销售价格应该超过了10000元/平方米。这样算下来，魅力之城二期的利润为51.5%。
这意味着，即便最后300多套房子全部8折销售完毕，魅力之城一二期的综合利润仍然高达50%以上。
万科打折促销，既快速回笼了资金，又仍然保有高额利润，如此，我们就不难理解其打折举动。
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| 该楼盘历史价格： |
| 时 间 |
均 价 |
| 08-09-02 |
8500-9500元/方 |
| 08-05-24 |
约12000元/平米 |
| 08-03-22 |
9500元/平米起 |
| 07-10-12 |
9600-9800元/平米 |
| 07-08-25 |
8200元/平米 |
| 07-06-16 |
7400元/平米 |
| 07-04-21 |
7100元/平米 |
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