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大量外资涌入拿地 楼市出现一些值得关注新动向
www.zzhz.com.cn  2008年09月01日 08:10:16  住在杭州网

  举世瞩目的北京奥运会落下帷幕,奥运会后中国楼市的走向再次成为人们关注的焦点。今年以来,尽管房地产1月至7月投资增幅超过30%,但楼盘销量增长下降,市场观望气氛浓厚。

  有着销售旺季之称的“金九银十”临近,这是观察未来楼市走向的重要“时间窗”。当前,楼市出现了一些值得关注的新动向。

  外资“抄底”拿地

  热情有增无减

  全国地价监测中心的有关数据显示,今年二季度全国主要城市地价总体水平环比增长1.59%,较去年同期大幅度下降,其中长三角、珠三角地区涨幅低于全国水平。一些地区土地流标、流拍达10%以上。

  尽管各个城市地价和交易量表现不一,但外资热情却有增无减。中国未来的经济成长性,是众多外资基金投资的实质所在。

  6月,南京挂牌出让的两块房地产开发用地,分别被韩国SK集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌,成交总价6.5亿元人民币。一位业内人士透露,一家具有英国基金背景的公司正准备接手南京中心城区某大宗地块,土地价格达40多亿元。

  美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训表示:“中国二线城市的投资前景很不错。目前公司在中国投资的地产项目已达10个。”

  据上海五合智库统计,仅2008年一季度,上海房地产企业获得的外资投资金额就达到4.4亿美元,占一季度外资投资总额的32.6%。国家统计局数据显示,2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元,增长64.8%,整体高出其他渠道资金增长26.2%。这显示出,在去年从紧的货币政策下,仍有大量的外资涌入中国楼市。

  中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军说,今明两年,外资关注的重点依然是二三线城市。外资通过变换渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法,加速进入中国房地产业。

  一些专家指出,国家对外资进入我国房地产领域的限制并没有改变,主要是防止游资“炒作”。因而有必要严密监控在房地产业活动的外资流向。如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为,分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配,以便提前防范外资给我国房地产业带来的风险,避免外资对房地产市场的恶意炒作等。

  成交量萎缩

  开发商“死扛”难改调整大势

  7月份,北京仅销售商品住宅4194套,销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2个百分点,为今年以来最低涨幅。

  有专家认为,目前不少具有真实购房需求的消费者仍在观望,奥运会后随着房地产传统旺季的来临,成交量有望得到一定改善。楼市短期走势趋于明朗,成交量可能出现小幅反弹。但如果在“金九银十”仍无起色,这将对一度紧绷的开发商资金链构成威胁。

  数据已经印证了这一点。北京市地税局7月发布的最新数据显示,欠税榜单上200余家企业中房地产公司占了四分之一,其中欠税超过千万元以上的地产企业就达20余家,最高的欠税达3559万元。无独有偶,5月份,上海财税网上刊登了一季度欠税公告,在百万元级以上欠税大户中,房地产公司约占40%。

  开发商欠税的一个重要理由是资金紧张。当然,房地产业有其特殊性,按照有关规定,企业所得税一般是预收25%,到年底再结算。近来楼盘交易量下降,现金回流有限,开发商资金链绷得较紧,这也是客观原因。

  然而究其根源,还是近几年楼市的非理性上涨时,开发商疯狂拿地。业内人士反映,前两年不少开发商在暴利驱使下争相贷款,高价拿地,巨量资金被积压在土地上。北京市房地产交易网数据显示,上半年北京住宅期房及现房签约总量为4万余套,下降幅度接近40%。楼盘销售不乐观,企业偿还税款的能力肯定微乎其微。

  “房价前期持续大幅上涨,超过了大多数购房者的承受能力,供需矛盾越发突出,目前价格涨幅出现回落是市场调整之必然。”中大恒基等一些中介公司认为,当前开发商与其死扛高房价,还不如“随行就市”,加快资金回笼。

  刚性需求仍然旺盛

  房价可期理性回归

  中国的房价在连续10年保持上涨态势的情况下,开始改变原有运行轨迹进行调整并不值得大惊小怪。对于少数房价较高的地区,专家认为:“房价的适当回落是正常的。”楼市走向理性回归的步伐有多快,主要取决于宏观经济的总体走势。当前经济运行依然总体向好,无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造了良好的环境。

  从今年上半年的数据看,房地产投资仍然保持较快增长,市场供应结构更加合理。其中房地产开发完成投资13196亿元,同比增长33.5%,这一增速比去年同期还高出5个百分点。

  央行、银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地》的通知,要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理,禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持。业界人士表示,相关通知是对已有措施的强化,将促进房地产业健康有序发展。

  房贷是反映交易情况的直接有效数据,也是折射市场需求的重要数据。央行上海总部不久前发布的上半年上海市货币信贷运行情况显示:6月份中资商业银行个人住房贷款增加27.1亿元。这表明市场刚性需求仍然旺盛。只要房价挤压出泡沫,适度调整,需求就自然会上升,而保持房地产业的健康可持续发展,才是中国房地产市场应有的常态。据新华社

来源: 杭州网-都市快报  作者:  编辑: 杨建辉
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